不動産投資には、サブリース契約という方法があることをご存じでしょうか。空き室を回避して少ないリスクで運用できるので、不動産投資の方法のひとつとして注目されています。実際にサブリース契約で運用してみたいと考えている人もいるでしょう。
とはいえ、概要を理解せずに始めてしまうとトラブルが起こる恐れもあるので、事前に大事なポイントを押さえておくことが大切です。そこでこの記事では、不動産投資のサブリース契約のメリットやデメリットについて解説します。理解が深まることでサブリース契約の向き・不向きが分かるようになるでしょう。
もくじ
不動産投資のサブリース契約とは？
サブリース契約は、不動産投資で発生する空室リスクを回避するための手段のひとつです。所有している不動産を専門業者に借り上げてもらい、入居者の募集や家賃の徴収なども任せる仕組みで、オーナーは「保証賃料」と呼ばれる定められた金額を受け取ることができます。
集金管理代行と異なる点は、空室があっても決まった金額が受け取れる点にあります。保証賃料は手数料を除いた金額であり、「サブリース賃料」と呼ぶこともあります。
サブリースで不動産投資をするメリット
オーナーが入居者の募集から契約など、すべての業務を担うのはある程度の手間がかかります。また、空室リスクは常に付きまとうので、十分な入居者を入れることができるか不安を覚える人も少なくないでしょう。
サブリースを活用すると、そのような不安の解消につながります。ここでは、サブリースで不動産投資を行うメリットについて紹介します。
空室や家賃滞納リスクを避けられる
サブリースの最大のメリットは、一定の賃料が受け取れる点でしょう。対象の不動産に空室があっても、契約に基づいた収益を得られます。
サブリースを特にありがたく感じるのは、不動産を取得するためにローンを組んでいるケースでしょう。予定していた賃料を回収できない場合、毎月発生する返済に困り、家計に大打撃を及ぼす恐れもあります。
その点サブリースなら、仮に入居者が一人もいない場合でも心配はいりません。手数料は差し引かれるため、業者を介さずに運用するよりも収益は下がりますが、それでも安定的な収入を得られます。キャッシュフローが滞るという最悪の事態を避けるのに役立ちます。
管理業務を一任できる
賃貸物件を経営すると、入居者の募集や契約業務、賃料の回収、トラブル対応やリフォーム対応など、あらゆる管理業務を自ら行わなければなりません。
その他の細かい仕事も次々と降りかかり、想定よりも手間がかかる可能性が高いといえます。サラリーマンなどの定職に就いている場合は特に大きな負担が予想されるため、不動産経営にはなかなか手を出しにくいという人も多いでしょう。
サブリースなら、経営に関わる管理業務を業者に一任することができます。半人前の知識でさまざまな対応に追われるよりも、専門知識を身につけた経験豊富なプロの業者に管理を任せた方が、質の高い経営につながります。個人で経営するのは自信がないという場合は、サブリースを活用するのがおすすめです。
確定申告が手軽になる
不動産投資に携わるなら、確定申告を行う必要があります。自営業などで申請に慣れている人でも、確定申告はなかなか手間のかかる作業です。不動産所得によって申告する項目が増えた結果、時間に追われて疲弊する人も少なくありません。
その点、サブリースなら管理業務は全て業者が代行してくれ、入居や退去に関わる費用はオーナーが計上する必要がなくなります。確定申告のために管理する項目が減り、申告のための書類作りが簡単になるのは大きなメリットです。
できるだけ事務作業に時間をかけたくない不動産オーナーとって、サブリースを利用する価値は高いといえるでしょう。
サブリースで不動産投資をするデメリットと注意点
サブリースは上手に使えば、オーナーの負担を軽減しながら安定した家賃を回収することができます。一方、何点かのデメリットも存在します。
あらかじめ理解しておかなければ、せっかくの投資が損失につながる恐れもあるので注意しましょう。ここでは、不動産投資にサブリースを利用するデメリットと注意点を紹介します。
家賃収入が少額になる
不動産を経営するオーナーは本来、賃料の他に礼金や更新料を受け取れるものです。しかしサブリース契約では、オーナーと入居者が賃貸契約を結ぶのではなく、サブリース会社と入居者との間で契約を結ぶ形になります。そのため礼金や更新料を受け取る権利はサブリースにあり、個人で経営する場合に比べると収入が減ってしまいます。
また、サブリースは一定の金額を保証する代わりに手数料が発生するので、家賃の全額を受け取ることはできません。具体的な手数料は契約内容にもよりますが、差し引かれる金額は少なくはないでしょう。不動産投資で得られる収入を最大限に回収したい場合は、サブリースを利用せず個人経営をする方が目的達成の近道です。
入居者を選べない
サブリースでは、入居者の入退去に関する手続きは全てサブリース会社が行います。どのような人物を入居させるか、オーナーに選ぶ権限がないため、思わぬ入居者が選ばれてしまう可能性もあります。
口を挟みたくなるかもしれませんが、サブリース会社はオーナーに保証賃料を支払う必要があります。できるだけ空室を少なく保ち、家賃の回収を最大化するためには、あの手この手で入居者を募りたいのが本音でしょう。
なかなか人が集まりにくい物件の場合は、多少審査を甘くしてでも空室を埋めようとするかもしれません。オーナーにとっては歓迎しにくい人物が入居してくるかもしれませんが、サブリースの性格上あり得ることです。「この人になら貸してもいい」と思えた人とだけ契約したいオーナーには、個人経営の方が向いているでしょう。
家賃の保証額の改定がある
サブリース会社との契約内容に基づいて受け取れる保証賃料は、改定されることがあります。実情は契約によってさまざまで、一定期間は減額なしというケースも見かけますが、年数とともに減額されていくケースも珍しくありません。建物そのものが古くなると価値が下がりますし、家賃の相場は環境の変化によって変わるものだからです。
老朽化が進めばリフォームの必要が出てくる場合もあるでしょう。その際の経費は莫大なものになるかもしれません。建物の価値が下がることとサブリース会社に管理を任せることとの間に相関はありませんが、保証賃料の見直しは現実問題として生じます。サブリースを検討するオーナーは念頭に置いておくべきポイントといえます。
サブリース会社の倒産リスクがある
保証賃料を支払うサブリース会社が倒産してしまうと、オーナーが収入を得ることはできなくなってしまいます。
倒産後はオーナーが入居者とサブリース会社の契約を引き継ぎますが、その時点で空室リスクも同時に抱えることになります。満室の場合はひとまず問題ないものの、経営が上手く行かずに倒産している以上、空室が目立つ可能性も高いといえます。
契約内容によっては、サブリース会社が選んだ入居者をオーナーが一切把握していないという事態も起こりうるでしょう。また、入居者が倒産を知らずに、引き続き家賃をサブリース会社に支払ってしまうなどのトラブルも考えられます。サブリース会社が倒産した場合は、そうしたリスクも生じる可能性があることを覚えておきましょう。
サブリース契約による不動産投資のトラブル例
思わぬ理由で損失を抱えることのないよう、サブリース契約を結ぶ上で起こりうるトラブルを想定しておきましょう。資金繰りを悪化させないために参考にしておきたいのは、過去の事例です。
設備投資などで想定以上の費用が発生することもあります。以下より、サブリース契約で実際にあった不動産投資のトラブル例を4つ紹介します。
【事例1】サブリース会社の倒産による損失
サブリース会社が倒産すると、委託していた業務の全てをオーナー自身が行わなければなりません。それまでほとんどの管理業務を一任してしまっているため、保証賃料がきちんと支払われているのか確認していないケースも見られます。
サブリース会社に限らず、会社が倒産する際は入金の遅延などの前兆があるものですが、確認を怠っていると見落としてしまいます。倒産した後では後の祭りで、莫大な損害を受けかねません。毎月しっかりと入金を確かめることによって、突然の倒産で多大な損失を被るリスクを下げることができます。
【事例2】サブリース会社の中途解約による違約金
一般的に、サブリース会社と取り交わす契約は「普通借家契約」です。「貸主」はオーナー、「借主」はサブリース会社となります。
この契約では、貸主となるオーナーは正当な理由なく賃貸契約の中途解約はできないことになっています。契約期間が満了していないにもかかわらず、オーナーの都合で解約を願い出る場合は、違約金が生じることも考えられます。
たとえ契約期間が満了したとしても、借主が引き続き契約を希望するのであれば、特別な事情がない限り応じる義務があります。オーナーの都合で簡単に打ち切れるものではないということを覚えておきましょう。
【事例3】サブリース契約の保証の落とし穴
「空室リスクは低く、30年間保証賃料が変わらない」といううたい文句で契約を勧めていたシェアハウスメーカーが倒産し、オーナーが多大な損害を被ったケースもあります。本来の価値よりも高い価格でシェアハウスを販売し、その利益をオーナーへの支払いに充てていましたが、情勢が変わって保証賃料の支払いが滞ってしまったという事例です。
保証賃料が見込めなくなったオーナーはアパートの残債を背負い、手元に残ったのは空室の多いシェアハウスのみという結果になってしまいました。
【事例4】入居者の影響による設備交換費用
管理業務を行わなくても一定の賃料を受け取れるサブリース契約では、自分の不動産にどのような入居者がいるのか分からないというオーナーも少なくありません。大切に使ってもらえず部屋が荒れてしまい、退去時にかかる原状回復の費用が膨大になってしまうケースもあります。
入居審査をサブリース会社に任せるのは問題ありませんが、「我関せず」の状態は危険です。後々のトラブルを回避するためにも、入居者の確認は定期的に行った方がいいでしょう。
サブリース契約をする前にチェックすべきポイント
倒産などの理由で十分な家賃を回収できなくなるリスクを避けるためにも、サブリース契約を結ぶ前にはさまざまなポイントを確認しておかなければなりません。業者の経営状態はもちろん、不動産価格や保証金額、免責期間など、チェック項目は多岐にわたります。
ここでは、サブリース契約の前にチェックしておきたいポイントを紹介します。
不動産会社の倒産リスクが低いか
サブリース会社との契約が続いている限り、オーナーは空室の有無にかかわらず、手数料を除いた全室分の家賃収入を得ることができます。しかし、業者が倒産してしまうと、保証賃料はその時点で途切れてしまいます。入居者が十分に入っていれば、引き継いだ賃貸契約を基に家賃を回収することも可能ですが、空室であればそれも叶いません。
突然の倒産で多額の負債を抱えることにならないためにも、倒産リスクの少ない健全な経営を行っている業者を探し、慎重に選定することが大切です。帝国データバンクなど、企業情報を豊富に持っている会社で経営状況を調べるのもおすすめです。インターネット上の評価や口コミなども参考にするとよいでしょう。
不動産価格が適正か
運用する不動産を適正価格で購入することも重要です。相場よりも高値で不動産を購入してしまうと、家賃を高額に設定しなければ元手を回収しきれなくなってしまうからです。空室を埋めるのに十分な入居者数を集めるのに苦労することにもなりかねないので、妥当な価格の見極めは重要なポイントだと覚えておきましょう。
サブリース会社は契約に則って固定の保証賃料を支払ってくれますが、一定期間が過ぎると金額の引き下げを打診してくるでしょう。そのときに契約変更に応じなければ、契約が打ち切りになってしまうことも考えられます。長期にわたって安定的に家賃を回収し続けるためにも、購入価格をしっかりと精査することが大切なのです。
家賃の保証金額が適正か
サブリース会社がオーナーに支払う保証賃料は、適正金額に設定される必要があります。適切な金額が設定されていないとローンの返済が滞る可能性もあるので、不当な契約を持ちかけられないように、自分で相場をしっかりと把握することが大切です。所有する不動産の周辺の家賃がどれ程なのかをあらかじめ調べておきましょう。
その上で、実際に設定した家賃に対する保証賃料の割合を確かめてから契約を進めます。一般的に、サブリース会社に支払う手数料は10%～20%程度と言われています。オーナーに入金される家賃が80％～90%を下回っている場合は、一度立ち止まってみましょう。契約条件などを注意深く見直して、納得できる場合のみ契約を結ぶことをおすすめします。
家賃保証の免責期間はどうなっているのか
通常、サブリース会社は空室があってもオーナーに保証賃料を支払います。しかしながら、一部の契約では、一定の条件で家賃保証の例外（免責期間）が設定される場合があります。
例えば、入居者が退去してからしばらくの間や、新築から一定期間などです。この例外が適用されると、その期間は空室があってもサブリース会社が家賃を支払う義務はなくなります。つまり、オーナーの収入は減少するので注意が必要です。
特定の期間とはいえ、一時的に空室が多くなれば収入に直結します。契約の際は契約書の細部まで目を通し、免責期間が設けられているかどうかをしっかり確認しましょう。設けられている場合はその期間も把握し、どの程度収支に結びつくのか想定しておく必要があります。
原状回復やリフォーム費用の負担内容に問題はないか
入居者が退去すると、次の入居のために原状回復を行う必要があります。また、経年劣化による設備の老朽化が見られる場合は、修復を行うこともあるでしょう。これらの費用負担は「オーナーに責任がある」という契約になっていることも少なくありません。
オーナーがリフォーム等の費用を負担する場合は、サブリース会社の提示する内容と見積もり金額が妥当なのか、しっかりと確認することが大切です。業者が懇意にしている下請け会社に依頼した結果、相場より高額な工事費用を負担しなければならなくなるケースがあるからです。
なお、契約次第では一定範囲の費用負担は業者が受け持ってくれることもあります。その場合でも、どのような契約内容になっているのかきちんと確かめておきましょう。
まとめ
リスクを回避してうまく活用するためには、不利な条件にならないように契約内容を事前にしっかりと確認することが大切です。
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