「不動産ビジネスは立地がすべて」とは、よく言われること。言い換えれば、都心部の駅周辺が理想ということになります。では、反対になぜ駅から遠い物件ではダメなのでしょうか? なぜ失敗してしまうのでしょうか?
不動産投資、マンション経営という視点から、その理由を探っていきます。
不動産物件にとって駅からの距離は絶対的な評価基準
たとえば、不動産広告を思い浮かべてください。紙面上にはその土地、建物について美辞麗句のようなキャッチコピーが例外なく踊っていることでしょう。でも、本当にその物件に関心のある人はそんな言葉遊びには決して付き合いません。
注目するのはただ価格と「駅から何分」というアクセス情報だけだからです。金額は当然のこととして、駅からの距離は不動産物件にとってそれだけ絶対的な評価基準だということ。どんなに趣向を凝らしたコピーもこの「何分」という数字の前にはただのお飾りに過ぎません。
駅から遠ければ賃料を下げても空室は解消できない
たしかに一昔前なら、駅から遠い物件でもそれなりに健闘していました。「遠いけど駅近物件より広くて、安い」といったように。ところが、少子高齢化で人口減少が進んだ今日では、住宅の供給が過剰になってきたため駅近でも十分に広く、安い物件がごくふつうに出回るようになりました。すでに、双方の差は純粋に駅からの距離だけになったわけです。
こうなると、駅から遠い物件にかつてのようなアドバンテージはありません。それなのに、もしまかり間違って条件の悪いエリアに投資用マンションを購入してしまったとしたら？ 賃料をできるだけ安くして入居希望者の目を引くしか手はなくなります。それで、空室が解消できればまだよいでしょう。しかし、供給過剰の今では金額に訴えても駅近物件に勝てない可能性の方が高いと言えます。
マンション経営の基本は“人が集まるエリアで勝負”
人口減少により、地域経済も生活の利便性も、行政サービスも悪化の一途をたどっているのは何も地方だけにとどまりません。都心部の周辺エリアでもそれは同じ。しかも、今、人も企業も都心へ、都心へと回帰を続けていて、この傾向はもう後戻りする様子はなさそうです。
こうしたなか、多くの生活者が駅に近い物件を選択するのも当然の成り行きでしょう。だからこそ、マンション経営で失敗しないためには是が非でも“人が集まるエリアで勝負する”こと。どんなに入れ物として魅力的な物件でも誰かが借りてくれなくては、肝心の家賃収入はいつまで経っても発生しません。
そうなればせっかくローンを組んでまで購入した投資用マンションが逆に人生のお荷物になってしまいます。しかもローン返済中では売却もできず、完済後であっても買い手がつくとは限りません。たとえ売れても駅から遠いというだけで、安く買い叩かれるのが落ちです。
まとめ
マンション経営で成果を上げるなら、通勤・通学に便利な都心の駅近物件を狙うのが鉄則です。
その場合は、価格面がネックになってくる可能性が高いですが、管理の行き届いた中古物件を探してみてもよいでしょう。
少子高齢化に伴い、住宅の過剰供給が進んだ現在では、駅近物件を手に入れることがなによりも大切です。
