不動産投資とは

アパート経営の基本を徹底解説!リスクを減らして成功するための方法も伝授

家賃収入によって安定した不労所得が得られるとして注目されている、アパート経営。「経営」と聞くと初心者の方は難しく感じるかもしれませんが、基本的なことを理解すれば誰でも参入できます。

正しい知識を身につけることでリスクを低減し、安定したリターンを得られるアパート経営について詳しく紹介します。

アパート経営の基本的な特徴

アパート経営は、不動産投資のなかでも収益率が高く、安定していることが特徴です。アパート経営の特徴を、他の投資方法と比較して解説します。

どの程度のリターンを得たいのか、どこまでのリスクを許容できるのかをしっかりと判断して、自分にぴったりな不動産投資方法を選んでくださいね。

アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営とマンション経営は同じ不動産投資だと思われがちですが、形態が大きく異なります。個人に人気のあるワンルームマンション経営が1部屋単位での購入に対して、アパート経営は1棟単位での購入が基本です。

投資という側面でみると、両者は利益率と利回りが異なります。一般的にアパート経営のほうが利益率が高く、利回りも有利です。アパート経営では複数の部屋の家賃収入を得られます。そのため、たとえ1部屋が空いたとしても、収入が大きく減少する心配はありません。

ただし、アパート経営は1棟丸ごとの購入となるため、初期投資額が大きくなりやすい点には注意が必要です。

一方で、1部屋単位で購入するマンション経営の場合は、1部屋分の家賃収入のみです。そのため、利益を大きく出すことはできません。ただし、マンション経営はアパート経営ほど空室率が高くならないことが多いです。

【関連記事】アパート経営とマンション経営、結局どっちがお得なの!?
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アパート経営と土地活用との違い

土地活用にはいくつかの方法があり、アパート経営もその一つです。アパート経営以外の代表的な土地活用法としては、転売をして利益を出す方法と、借地として貸し出す方法が挙げられます。

まず、転売で利益を得るためには、購入した土地が値上がりする必要があります。土地が値上がりすれば大きな利益が見込める一方で、値下がりをするおそれもある、ハイリスクハイリターンな方法です。

借地として貸し出す場合は、借主から地代を回収することで安定した利益を出せるでしょう。しかし、地代不払いのトラブルが発生するリスクがあります。立ち退きに手間がかかるほか、借主が倒産してしまうと最悪の場合、地代が回収できなくなります。

土地を自分で活用してアパートを建設するのか、転売や借地で土地そのものから利益を回収するのか、状況に応じて判断しましょう。

アパート経営と株式投資の違い

株式投資は、株式を購入することでキャピタルゲイン(売却益)や配当金などの利益を得られます。手元資金に合わせて投資でき、比較的参入しやすい投資方法です。また、株価は日々変動するため、短期間で利益を得られる可能性があります。

一方で、株価は投資先の業績だけではなく、政治や世界情勢の影響も受けるため、値動きを予想しにくい点には注意が必要です。保有する株が値下がりした場合、大きな損失が発生してしまいます。

アパート経営は短期での収益化は難しい投資方法です。しかし、家賃収入で長期的に安定した利益が見込めます。また、立地がよい場合は、売却することで株と同様のキャピタルゲインを得られる可能性もあります。

アパート経営をする3つのメリット

不動産投資の一つであるアパート経営は、安定した不労収入や老後の資産形成、さらに節税対策としても有効な投資方法です。

アパート経営の3つのメリットについて詳しく解説します。

安定した不労収入が見込める

不動産投資の手法としてアパート経営を選ぶ最大のメリットは収入の安定性です。複数の部屋から家賃収入を得られるため、短期的に空室が出ても全体でみると大きく収入は変動しません。

また、多くの場合入居者は年単位で居住するため、収益の見通しが立てやすい投資手法です。

固定資産税や相続税の節税効果がある

アパート経営には、節税効果が見込めるメリットもあります。通常、土地や建物には評価額に対して1.4%の固定資産税がかかってきますが、アパートの場合は「住宅用地の特例」により1/6に減額されます。

また、アパート経営は相続税対策にも大きな効果が期待できます。相続税算出時の基準価額は、時価よりも低い評価額です。具体的には、時価1億円の物件でも評価額は4,000万円程度になることがあり、大幅に相続税をおさえられます。

定年後の資産形成ができる

アパート経営は、建物がなくならない限り、長期にわたって安定した家賃収入が得られることが特徴です。とくに、ローン完済後は大きく利益を出せるようになるため、定年後の安定収入を確保できます。

また、アパート自体も資産になるため、まとまった金額が必要な際は売却することも可能です。

アパート経営をはじめる前に必ずやっておくこと

アパート経営で成功している人の多くは、事前準備を念入りにおこなっています。アパート経営は安定した収入を得やすい不動産投資方法ですが、失敗のリスクを減らすためにもしっかりと準備をすることが重要です。

明確な目標とターゲットを決める

アパート経営をはじめる前に、目標を明確にしておきましょう。また、目標を確実に達成するためには、居住者のターゲット設定も重要なポイントです。

まずは、どれくらいのリターンが必要かという目標金額から逆算して投資金額を算出します。そのうえで、手元金額と照らし合わせて最終的な投資金額を決定しましょう。

投資金額が見えてきたら、次はアパートのターゲット設定です。アパートの立地から、ファミリーや単身、女性などの入居者層を具体的にイメージします。入居者のイメージが明確でなければ、安定した入居者確保は見込めません。具体的なターゲットを設定することで、より大きな利益につながる計画を立てられます。

資金計画を立てる

ある程度目標金額を設定できたら、資金計画を立てましょう。自己資金はどれだけ出せるのか、ローンを利用する際は金利を支払っても利益が出るのかを、しっかりと検討することが重要です。

また、アパート経営には、設備の修繕や空室を埋めるための広告費なども必要となります。ギリギリの予算ではなく、急な出費にも備えた余裕のある資金計画を立てましょう。

アパート経営の基礎知識を身につける

アパート経営は不動産投資のなかでも、「投資」の側面以外に「経営」の側面が強いことも特徴です。快適な住環境を維持するための建物管理や、空室時の集客方法、税金の知識など、経営者としての知識と手腕が欠かせません。

自己管理が難しい場合は、実際の維持管理や集客を管理会社に任せることも可能です。ただし、基本的な知識がないと管理会社を選ぶ際に適切な評価ができません。信頼できる管理会社を選ぶためにも、最低限の基礎知識は身につけておきましょう。

また、知識があれば最終的に自己管理も可能となるため、管理会社に支払う手数料を節約できます。

アパート経営で注意すべき3つのリスク

投資にはリスクはつきもので、メリットばかりではありません。しかし、アパート経営のデメリットを正確に把握しておくことで、事前の対策を立てるなどリスクを最小限におさえられます。

アパート経営でとくに注意すべきリスクは3つです。投資をはじめる前にしっかりと対策を立てておきましょう。

収益が悪化してしまう

アパート経営で大きなリスクとなるのは、入居者減少による収益悪化です。入居率が下がるほど、収支がマイナス方向に傾いてしまいます。入居者を維持するために、快適な設備の維持や、空室を埋める集客施策が重要です。

また、入居者の家賃滞納によっても収益は悪化します。滞納が続き強制退去にいたると、家賃が回収できないばかりか、損耗品の修繕もオーナー負担となるため注意が必要です。家賃対納者に対しては、トラブルに発展しないよう適切に対応しましょう。

自然災害や建物老朽化の可能性

アパート取得時にかかる大きな費用として、建物老朽化にともなう修繕費用があります。また、急な自然災害などで建物が損傷した場合にも費用が必要です。

アパート経営をおこなう前に、どのタイミングでどれくらいの修繕費用が必要となるのかを検討して、資金計画に盛り込んでおきましょう。とくに建物の老朽化は家賃低下の原因となるため、定期的なリフォームも念頭に置いておくことが大切です。

入居者トラブルが起こることも考慮しておく

アパート経営をしていると、設備の故障などさまざまなトラブルが発生します。とくに騒音や漏水などは、入居者同士のトラブルに発展するおそれがあるため注意が必要です。

トラブルに対して適切に対処できないと、退去者が増加し、入居率の低下を招いてしまいます。こまめな対応が難しい場合は、専門の管理会社に任せることも検討しましょう。管理手数料は必要ですが、空室リスクやトラブルによる訴訟リスクを軽減できるため、結果的に収益性の確保につながります。

アパート経営スタート時のやることリスト

アパート経営をスタートさせるにあたり、やっておくべき3つの項目について紹介します。事前に検討しておくことで、アパート経営の成功につながる項目ばかりです。大切な資金を無駄にしないためにも、1つずつ丁寧にクリアしておきましょう。

リフォーム業者や家賃の決定などは慣れていないと判断が難しいため、不明な点は専門家に相談しながら解決することをおすすめします。

資金計画を再度確認する

アパート経営でもっとも重要なのは資金計画です。家賃収入に対するローンの返済額、どの程度の空室まで許容できるか、定期的なリフォームや自然災害による出費に備えられているかなど、資金計画を再点検しましょう。

アパート経営はあくまでも投資のため、リスクをゼロにすることはできませんが、投資前の資金計画を念入りに立てておくことでリスクを軽減できます

【関連記事】アパート経営に大切な2つの利回りを徹底的に紹介

メンテナンスやリフォームをどうするか決めておく

アパート経営では、定期的なメンテナンスやリフォームが欠かせません。建物や設備が劣化すると入居者数の減少に直結するため、投資をはじめる前に計画を立てておきましょう。

必要な修繕費用の目安を算出しておくことも重要ですが、どこに工事を依頼するかも事前に決めておくと管理がスムーズになります。はじめてのアパート経営で慣れていない場合は、管理会社への委託も検討しましょう。メンテナンスやリフォーム業者を個別に手配した場合、施工のクオリティや見積もりの妥当性をすべて自分で判断する必要があります。

入居者募集の内容を決める

アパート経営の収益に直結するのが入居者募集の内容です。家賃を決定する際は、築年数や設備、細かい立地条件などから総合的に判断しましょう。

とくに、周辺にアパートの多い地域では、競合よりも良い条件が求められます。どの程度の家賃水準であれば許容できるか、共益費や敷金などで競合に差をつけられないかを慎重に検討しましょう。

そのほか、設備の充実度やペットの可否なども入居者が物件を選ぶ基準となります。ほかにはないサービスを設けて、差別化を図りましょう。

【まとめ】アパート経営は緻密な計画と知識が必要

アパート経営には多角的な知識と緻密な計画が必要です。「経営」という名の通り、資金計画や日々のメンテナンス、入居者の確保など経営的な手腕も要求されます。

一方で、アパート経営は家賃収入に加えて、物件売却時のキャピタルゲインも見込める、安定した不動産投資手法です。1棟目のアパート経営の収益から2棟目、3棟目への投資も可能で、老後の資産形成にもつながります。

信頼できる専門家に相談することで、よりリスクの少ない計画を立てられます。ぜひ資産運用の選択肢の一つとして、アパート経営を検討してみてください。

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