サブリースを利用することで、不動産投資のリスクを軽減できます。一方で、サブリース契約にはデメリットもあり、事前にしっかりと確認をしておかないと、思わぬトラブルにもつながりかねません。
サブリースの基本的な仕組みから、デメリットや契約時の注意点まで詳しく解説します。また、サブリースを利用せずに不動産投資をおこなうポイントもご紹介しているので、これから不動産投資を検討している方は、ぜひ投資計画を立てる際の参考にしてくださいね。
もくじ
不動産投資でよく聞くサブリース
不動産投資を検討する際に、一度は耳にする「サブリース」。不動産投資のリスクを軽減できる方法として、多くの会社がサービスを提供しています。
投資計画を立てる際にリスクをどう軽減するかは重要なポイントであり、サブリースもリスク対策の1つです。ここでは、サブリース契約の基本的な仕組みを説明します。
サブリース契約の仕組み
サブリース契約とは、賃貸物件をサブリース会社に貸し出して保証賃料を受け取る契約です。入居状況にかかわらず賃料が支払われるため、安定した家賃収入が得られます。
投資用物件の入居者募集をする際は、一般的にインターネットや折込チラシなどの広告を利用します。しかし、空室が出るたびに募集しても、入居者がすぐに見つかるとは限りません。
サブリース契約を利用していれば、契約期間中はサブリース会社が一括で借り上げてくれるので、入居者募集の手間がかからないほか、空室リスクもなくなります。
不動産投資でサブリースを導入する理由
不動産投資をおこなう際にサブリースを利用すると、投資計画を立てやすくなります。なぜなら、空室リスクがなくなり、収入が安定するためです。また、入居者募集の手間もかかりません。
不動産投資における大きなリスクが、空室リスクです。空室が発生してしまうと家賃収入が減少し、投資計画にも影響がでます。とくに、区分（ワンルーム）投資の場合は、家賃収入がゼロになってしまうので注意が必要です。
サブリースを利用すると、安定した収入が望めます。また、入居者募集や滞納家賃の回収といった手間をかけることなく、計画的に不動産投資を行えることもメリットです。
サブリースのデメリット
不動産投資で最大のリスクとなる空室リスクを回避できるサブリースですが、デメリットもあります。サブリースの契約期間は長期にわたることもあるため、契約前にデメリットについて十分検討しておくことが重要です。
サブリース契約の4つのデメリットをご紹介します。契約を検討する際に、サービス会社に1つずつ確認しておきましょう。
不動産投資の収益性が下がる
サブリースを利用すると、直接運用する場合と比較して収益性が下がります。入居者に直接貸し出す場合は、家賃がそのまま収益となりますが、サブリース契約では運営手数料が差し引かれるためです。
サブリースの手数料は、一般的に10〜20％ほどです。たとえば、満室での家賃収入が50万円だった場合に手数料10%のサブリースを利用すると、オーナーの手元に残る収入は40万円になってしまいます。
ただし、上記の例はあくまでも常に満室状態だった場合の比較です。直接貸し出す場合は、空室リスクをともないます。サブリースを検討する際は、手数料と空室リスクを総合的に判断することが重要です。
礼金や更新料を受け取れない
礼金や更新料を受け取れないサブリースサービスもあるので注意が必要です。サブリース契約では、物件をサブリース会社に貸し出す仕組みのため、礼金や更新料はサブリース会社の収入となってしまいます。
不動産投資では、礼金や更新料も重要な収益の一部です。礼金や更新料を受け取れないサブリース会社を利用する際は、投資計画を再度見直す必要があります。
ただし、礼金や更新料の一部を受け取れるサブリース会社も存在します。サブリース契約を結ぶ前には、手数料だけではなく、礼金や更新料の受け取り条件についても必ず確認しましょう。
入居者を選べない
サブリース契約では、入居者の募集は通常サブリース会社がおこなうので、オーナーは入居者を選べません。サブリース会社側で入居者の審査はおこなっていますが、信頼度の低いサービスを利用すると、入居率を上げるために誰でも入居させてしまう可能性もあります。
入居者のモラルが下がると、トラブルや物件価値が下落してしまう恐れがあるので注意しなければなりません。サブリースを利用する際は、入居者審査をしっかりとおこなってくれる会社をパートナーに選びましょう。
意図せず賃料が下げられることがある
サブリース契約では、周辺の家賃相場の下落や建物の老朽化などの理由により、意図せず家賃を下げられる場合があります。オーナーに対して家賃を保証している分、入居率を上げないとサブリース会社が赤字になってしまうため、入居率を向上させる施策として、家賃を調整することがあるのです。
サブリース会社から通知される家賃減額は、基本的に拒否できません。契約前に綿密な条件確認と、収支シミュレーションを慎重に行いましょう。
不動産投資でサブリースを利用する際に注意するポイント
サブリースを契約するうえで、注意すべきポイントを解説します。サブリース契約を結ぶと、大切な投資物件の運用を長期間任せることになるので、細かな点まで十分に検討しておきましょう。
解約や売却といった投資の出口戦略につながる重要な部分もご紹介しますので、契約前にしっかりと確認してくださいね。
サブリースの契約内容と条件をしっかりと確認する
サブリースの契約を結ぶ際は、契約内容と条件の確認が重要です。家賃保証の割合や手数料、家賃減額といった収益性に直接かかわる部分も多いので、納得のいくまで確認しましょう。
とくに家賃保証は、リース契約が終了するまで同額ではありません。定期的に料金の見直しがおこなわれ、建物の老朽化が進むにつれて減額される場合がほとんどです。どの程度減額されてしまうのかを、投資計画に盛り込む必要があります。
サブリースの契約期間は長期にわたるため、自分の要望通りに収益をだせる契約内容かどうかの見極めが重要です。
サブリースの途中解約について事前に確認する
サブリース会社のなかには、途中解約できないサービスもあります。また、途中解約できても、解約時に違約金を請求されるおそれがあるので注意が必要です。
違約金の設定はサービスによってさまざまで、会社によっては家賃の12ヶ月分の違約金が必要となるケースもあります。解約条件については、契約前にしっかりと確認しておきましょう。
不動産投資をしている物件の売却時に支障がないか確認する
サブリース会社を選ぶ際は、物件の売却に関する条件を確認することも忘れてはいけません。資金状況の変化や市場動向の影響を受け、投資物件の売却を検討することもあるでしょう。契約条件によっては、売却価格が下がってしまったり、多額の解約金が必要になったりするケースもあるので注意が必要です。
物件を売却する際は、一般的にサブリースを解約します。サブリース契約があると、購入者が管理会社を自由に選べないため売れにくくなり、売却価格も下がってしまうためです。物件の売却について、事前に確認しておかないと損失にもつながりかねません。
サブリースを利用せずに不動産投資をするポイント
リスクを軽減してくれるサブリースを利用しなくても、不動産投資が成功する可能性は十分にあります。しっかりと下準備をおこなうことで、物件によってはサブリースを利用するよりも高い収益が期待できるでしょう。
サブリースを利用せず自力で不動産経営をする際に、注意すべきポイントをご紹介します。
綿密な資金計画を立てる
サブリースを利用せずに不動産投資をおこなう際は、綿密な資金計画の立案が重要です。空室リスクも含めて収支がしっかりと計算できていれば、手数料のかかるサブリースを利用する必要はありません。
不動産投資では、不測の事態が発生することもあります。十分に余裕をもった資金計画を立てましょう。
信頼できる不動産事業者を見つける
サブリースを利用せず不動産投資をする際は、必ず信頼できる不動産事業者と一緒に進めましょう。投資先の不動産物件探しや周辺情報のリサーチ、資金計画の立案など必要な情報は多岐にわたるため、自分1人で判断するのは危険です。
長年の運用実績があり、豊富なノウハウをもつ不動産業者に相談することで、収益性が高まり、よりリスクの少ない不動産投資ができます。
【まとめ】不動産投資でのサブリース利用は投資計画にあわせて判断する
サブリース契約は、賃貸経営の手間を減らして安定した家賃収入を得られる便利なサービスです。しかし、収益性が下がったり、運営の自由度が低くなったりするデメリットもあります。サブリースを利用する際は、将来オーナーにとって不利にならないよう、契約書の内容や条件をしっかりと確認しておきましょう。
ただし、不動産投資にサブリース契約は必ずしも必要ではありません。不動産投資をおこなう際は、信頼できる不動産業者を見つけて、納得できるまで相談することが大切です。サブリース契約を利用するかどうかも含めて、自分にとって最適な投資計画を立てましょう。
