不動産投資を検討する際に、必ず耳にする「利回り」。投資した物件価格に対しての収益性を示す数字ですが、実は不動産業者から提示される利回りだけでは、正確な投資判断はできません。
今回は、不動産投資の判断に重要な利回りについて詳しく解説します。計算方法だけではなく、平均相場や注意点もご紹介するので、ぜひ投資先選びの参考にしてくださいね。
もくじ
不動産投資の利回りとは
不動産投資でよく耳にする「利回り」とは、物件価格に対して1年で得られる収益割合のことです。また、利回りは大きく「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。
表面利回りとは、不動産を購入した金額に対して、どの程度の家賃収入を得られているかを示す数値です。物件の利益率をシンプルに表す数値なので、収益性の確認によく使われます。
ただし、経費を含めずに算出するため、実際の収益よりも多くなることがあります。不動産の物件広告やチラシに記載されている利回りのほとんどは、表面利回りです。
一方で実質利回りとは、購入時の税金や手数料、年間にかかる維持費といった経費を含めて計算する利益率です。最終的に手元に残る利益がわかるため、物件の正確な収益性を確認できます。最終的な投資判断をする際や、収益状況を確認するうえで重要な指標です。
たとえば、表面利回りが高くても、経費が多くかかる物件の場合、実質利回りは低くなってしまいます。
基本的な利回りの計算方法
表面利回りと実質利回りの計算方法をご紹介します。どちらの利回りも、計算式自体はそれほどむずかしくありません。
ただし、実質利回りについては、算出に必要な数字が多いため、もれなく集計するためには一定の知識と経験が必要です。具体的な事例も挙げて解説しますので、利回りを計算する際の参考にしてくださいね。
表面利回りの計算方法
物件価格に対する家賃収入の割合をみる表面利回りの計算方法は単純です。年間の家賃収入を物件価格で割って利益率を算出します。
表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100
物件の購入価格2,400万円、毎月の家賃収入が10万円の場合
年間の家賃収入 10万円×12ヶ月＝120万円
表面利回り＝120万円÷2,400万円×100＝5.0％
実質利回りの計算方法
投資した物件の実際の収益性を確認できる実質利回りは、計算方法が少し複雑です。不動産投資を運営する際にかかる諸経費を考慮して算出します。実質利回りの計算方法は以下のとおりです。
実質利回り＝（年間の家賃収入－必要経費）÷（物件価格＋購入時の経費）×100
物件価格2,400万円、家賃収入10万円という表面利回りで挙げた事例と同様の条件で計算してみます。
購入時の経費は100万円、年間の必要経費が50万円の場合
実質利回り＝（120万円－50万円）÷（2,400万円＋100万円）×100＝2.8％
実質利回りは2.8％です。表面利回りの5.0％とは大きく違う数字となりました。表面利回りに比べて、実質利回りのほうがより正確な収益性を算出できます。
ただし、上記は単純化された計算例であり、実際にはさまざまな経費の集計作業が必要です。物件購入時の印紙代や仲介手数料、管理組合に支払う管理費や修繕積立金、固定資産税などの税金、管理を委託する場合の手数料といった費用を正確に把握しておかなければなりません。
さまざまな条件で変わる不動産投資の利回り
不動産投資の利回りは、物件の条件によって変わってきます。基本的な考え方として、物件価格が高くなると利回りは下がるという点が、利回りの高低を判断するうえで重要です。
利回りに影響を与える4つのポイントについて解説します。不動産投資をする際は、それぞれのポイントを考慮して利回りの高低を判断しましょう。
不動産投資の表面利回りの平均相場
不動産投資を始める際には、表面利回りの相場を把握しておくことが重要です。表面利回りの相場に対する高低を目安に、投資物件を探しましょう。
下記の表は、全国のおもな政令指定都市の期待利回りを一覧にしたものです。期待利回りは投資家が期待する利回りのことで、実際の表面利回りとはやや異なりますが、利回り相場の把握はできます。
| 地区 | ワンルーム | ファミリー向け |
|---|---|---|
| 札幌 | 5.3％ | 5.4％ |
| 仙台 | 5.3％ | 5.4％ |
| さいたま | 4.9％ | 5.0％ |
| 千葉 | 5.0％ | 5.0％ |
| 東京 | 4.0％ | 4.1％ |
| 横浜 | 4.5％ | 4.7％ |
| 名古屋 | 4.8％ | 4.9％ |
| 京都 | 4.9％ | 5.0％ |
| 大阪 | 4.5％ | 4.7％ |
| 神戸 | 5.0％ | 5.0％ |
| 広島 | 5.5％ | 5.5％ |
| 福岡 | 4.8％ | 5.0％ |
立地によって利回りは異なる
利回りは物件価格に大きく左右されるため、立地によって変わってきます。一般的に、物件価格が高いと利回りは低くなり、物件価格が安いと利回りが高くなるためです。
立地条件がいいと物件価格は高くなりますが、家賃は物件価格ほどは上昇しません。家賃の上昇幅のほうが低いため、結果的に物件価格が上がると利回りは下がります。
利回りは建物の構造にも影響を受ける
利回りに影響するのは、立地や築年数だけではありません。建物の構造によっても利回りは変わってきます。
不動産投資先となる賃貸物件の建物の構造は、おもに木造や軽量鉄骨、鉄筋コンクリートなどがあります。このなかでもっとも利回りが高いのは木造物件です。木造物件は、ほかの構造に比べて建築コストがかからないため、物件価格も安くなり、利回りが良くなります。
不動産投資の利回りで注意すべきポイント
不動産投資の利回りは表面利回りだけでは判断できません。また、購入前に高利回りであっても、さまざまな要因で悪化してしまうおそれもあります。
不動産投資における利回りをみるうえで、注意すべきポイントをご紹介します。
高利回り物件には注意
投資先の物件選びをする際は、高利回りの物件に目がいきがちですが、高利回り物件には注意が必要です。とくに、立地や築年数からみた相場よりも極端に高い場合は、なにか特別な理由が考えられます。
利回りがいいということは、それだけ物件価格が安いということです。物件価格がなぜ安いかを確認しないまま、利回りの良さだけで判断してしまうと、後悔するおそれがあります。たとえば、修繕やリフォームが必要な物件であれば、購入後にさらに投資が必要です。
表面利回りが相場と大きく異なる場合は、必ず実質利回りも確認しておきましょう。表面利回りがいくら高くても、購入後に経費がかさむ物件の場合、ほとんど利益が出ない可能性もあるため注意が必要です。
当初の利回りを維持できるとは限らない
不動産物件の価値は、築年数とともに低下するのが一般的です。利回りも、物件価値の下落にともなって変化します。
また、利回りに影響するのは築年数だけではありません。周囲の環境の変化によって物件価値が変わるためです。大型商業施設の移転や大企業の撤退などにより物件価値が下がれば、利回りも低下してしまいます。
一方で、学校の新設や大規模開発などで物件価値が上昇した場合は、家賃も高く設定できるため、利回りは良化します。
いずれにしても、当初想定していた利回りを維持できるかどうかはわからないため、変化があっても対応できる投資計画を立てることが重要です。
低利回りでも投資すべき物件の条件
低利回りの物件は、高利回りと比較して短期間での収益性はあまり高くありません。しかし、優良な低利回り物件であれば、長期間安定した収入が見込めるため、投資対象として検討すべきです。
低利回りでも、投資先として検討すべき物件の条件をご紹介します。低利回り物件への投資を検討している方は、ぜひ参考にしてくださいね。
立地が良く資産性の高い物件
低利回りでも立地のいい物件であれば、積極的な投資をおすすめします。立地条件がよければ、築年数が進んでも資産価値が下落しにくく、長期間安定した利回りが期待できるためです。
反対に、どんなに高利回りの物件でも、立地条件が悪ければ築年数の経過とともに家賃を下げざるを得なくなり、利回りが悪化してしまいます。
また、物件自体の価値が高い場合も、安定した利回りを得られるでしょう。充実した設備や、維持管理の行き届いた物件であれば、好立地条件と同様に資産価値が下落しにくくなります。
低金利で借入できる可能性がある場合
物件取得費用のローンを低金利で組める場合は、低利回り物件でも投資すべきです。一般的に、物件価格の高い低利回りの物件は、資産価値としては安定しています。ローン金利も含めた実質利回りでも利益が見込める場合は、安定した投資先として有力な候補です。
また、物件価格が高い分ローン金額も大きくなるため、結果的に金利が低くなる場合もあります。優良な物件があるものの、手持ち資金が不足している場合は、金融機関に相談してみましょう。
【まとめ】利回りの確認は重要だが最終的には物件価値で投資判断をする
不動産投資をするからには、できるだけ収益性の高い物件に投資をしたいものです。しかし、利回りだけで物件を選ぶと、投資判断を誤るおそれもあるので注意が必要です。高利回りに見えても多額の修繕費用が必要な物件や、立地条件の悪化によって利回りの低下が早い物件などもあり、利回りだけでは資産価値を判断できません。
また、低利回りの物件でも、立地条件を含めた資産価値の高い物件を選ぶことで、長期間安定した収入を得られ、将来に向けた資産形成ができます。利回りはあくまでも投資の判断材料の1つとしてとらえ、立地や築年数、周辺環境などさまざまな観点で比較して最適な投資先を見つけてくださいね。
