不動産投資に関する悩みの一つとしてあげられるが、物件のリフォーム費用です。リフォーム費用をかけ過ぎると資金を回収するまでの期間が長くなってしまいます。しかし、費用をかけて十分なリフォーム施さないと、入居者がなかなか決まらず空室期間が長引くといった事態に陥ってしまうかもしれません。
そのような事態を招かないために、不動産投資物件にはどのようなリフォームが必要で、リフォーム費用の相場がいくらぐらいなのかを知っておく必要があります。
そこで、この記事では不動産投資物件にかかるリフォーム費用の目安や計画の立て方、注意点などについて詳しく解説します。不動産投資を検討している人や投資用物件のリフォームで悩んでいる人は、ぜひ一読して役立てください。
もくじ
不動産投資でかかるリフォーム費用の目安は？
まず、不動産投資用に購入した中古物件にかかるリフォーム費用の目安について把握しておきましょう。一般的に、不動産投資物件にかかるリフォーム費用の目安は、賃料の3カ月分程度だと言われています。
例えば、賃料が6万円の部屋が18室あるアパートの場合、1カ月の総賃料は108万円になるため、アパート全体のリフォーム費用の目安は108万円×3カ月＝324万円程度です。
ただし、ワンルームタイプや1Ｋタイプなど区分所有物件のリフォームであればそれほどの費用はかからず、もっと安く済む場合が多いでしょう。
物件の築年数や状態によるため、目安費用の範囲内で収まる場合もあればそれ以上になることもありますが、おおよその目安として覚えておくと物件を選定する際に役立てることができます。
【場所別】不動産投資でかかる床のリフォーム費用の目安
ここからは、不動産投資物件の場所別に、具体的なリフォーム費用の目安についてみていきましょう。
まず、「床」のリフォーム費用についてです。床は壁と並んで部屋の印象を大きく左右する箇所であるため、床がきれいな状態だと入居希望者の内覧時によい印象を与えることができます。
床のリフォーム費用のポイントは、どのような材料を使って施工するかです。床材別にリフォーム費用の目安を紹介します。
フローリング
板状にした木材で施工するフローリングのリフォーム費用は、どのような材質を選ぶかによって大きく変わります。一般的なフローリング材を使用して貼り替えた場合の費用目安は、1畳あたり3～6万円程度です。10畳のリビングのフローリングだと、30～60万円程度かかることになります。
古いフローリング材を剥がして新しいものを施工する「貼り換え」ではなく、既存のフローリングの上に重ね貼りをする場合のリフォーム費用は少し安く、1畳あたり2～5万円程度です。10畳のリビングを重ね貼りすると、20～50万円程度かかることになります。
フロアタイル
フロアタイルとは、塩化ビニルシートを厚さ25ミリメートル程度のタイル状にしたもので、耐久性や防水性に優れている点が特徴です。フローリング調のものや大理石調のものなど様々なデザインがあり、木材よりも安価なため床をフローリング調に仕上げたい場合によく使われます。
フロアタイルのリフォーム費用は、1平方メートルあたり5,000円程度が相場です。10畳のリビングだと約15.5平方メートルなので、リフォーム費用の目安は7～8万円程度になります。
クッションフロア
クッションフロアとは、フロアタイルと同じ塩化ビニルを材質にして作られているシートです。厚さの平均が約18ミリメートルとフロアタイルよりも薄いですが、クッション性があるため防水性や耐久性だけでなく防音性に優れているという特徴があります。
クッションフロアのリフォーム費用の相場は、1平方メートルあたり3,000円程度と床材の中では最も安くなっています。10畳のリビング（約15.5平方メートル）だと、リフォーム費用の目安は5万円程度です。
【場所別】不動産投資でかかる浴室・トイレのリフォーム費用の目安
次に、浴室やトイレなど水回りのリフォーム費用の目安についてみていきましょう。水回りのリフォームは、工事内容や入れ替える設備の機能などによって大きく変わります。ここでは一般的な例を紹介していきますので、おおよその目安として参考にしてください。
浴室
浴室のリフォームは、ユニットバスを丸ごと入れ替えるとなると100万円以上かかることもあるため、費用を抑えるためにはできるだけ部分的なリフォームを施すことがおすすめです。
浴槽だけを取り換える場合の費用の目安は5～10万円程度、浴室の表面を磨いてコーティングする場合の費用の目安は7～13万円になります。また、浴室の壁を補修する場合の費用の目安は10万円程度です。
トイレ
トイレが古かったり汚れが溜まっていたりすると、見た目だけでなく詰まりの心配もあるためリフォームの優先度が高い場所であると言えます。
和式トイレを様式トイレにリフォームする場合の費用の相場は、15～20万円程度です。和式トイレに便座を被せるだけの簡易洋式トイレだと1万円以下の費用で済みますが、見た目や使い勝手の面からはあまりおすすめだとは言い難いです。
様式トイレに温水洗浄機能を付け加えたい場合は、パーツを取り付けるだけであれば2万円程度でリフォームできます。トイレの状態に応じて、必要なリフォームを検討するようにしましょう。
【場所別】不動産投資でかかる壁のリフォーム費用の目安
壁が占める面積の割合は大きいため、床と同様に部屋全体の印象を左右する箇所です。真新しいクロスが壁に貼られていると、それだけで部屋全体が明るく清潔に見えます。反対に、いくら設備が充実している部屋であっても、壁が薄汚れているとよい印象を与えることが難しくなります。
壁にクロスを貼るリフォーム費用の相場は、1平方メートルあたり1,000～1,500円程度です。10畳のリビングだと約50平方メートル程度の貼り換えが必要になるので、壁紙だけで約5万～7万5,000円程度の費用がかかることになります。工賃や諸経費を含めると、費用総額の目安は10万～25万円程度です。
【場所別】不動産投資でかかるキッチンのリフォーム費用の目安
カップル向けやファミリー向け物件の場合、水回りと並んでキッチンが入居を決める重要なポイントになることがあります。
古いキッチンを新しいシステムキッチンに入れ替える場合の費用の目安は、システムキッチンのグレードによりますが50～100万円程度です。コンロ数が多かったりグリルや食洗器が付いていたりすると、当然ですが費用が高くなります。
シンプルなシステムキッチンや公団流し台などを導入すれば、費用を10万円以下に抑えることも可能です。部屋全体のグレードや入居者の属性などに合わせて選ぶようにするとよいでしょう。
不動産投資におけるリフォーム計画の立て方
不動産投資を成功させるためには、しっかりとしたリフォーム計画を立てておくことが大切です。あらかじめリフォーム計画を立てておけば、投資用物件を選定する際のチェックポイントとして活用することができます。
リフォーム費用のおおよその相場が把握できたところで、次に不動産投資におけるリフォーム計画をどのように立てればよいかについてみていきましょう。
リフォームする価値のある物件を選ぶ
不動産投資を始めるにあたり、中古物件を購入してリフォームすることを考えている場合は、リフォームをすれば価値や魅力が上がる物件を選ぶことが大切です。
例えば、立地や交通の便など改善のしようがない条件が悪い物件だと、いくらフォームを施しても物件全体の価値や魅力を上げることが難しいと言えます。
リフォームすることを前提として投資用物件を探す場合は、リフォームさえ施せば価値が大きく上がりそうな物件を選ぶようにするとよいでしょう。
最適なリフォーム業者に依頼する
リフォームを成功させるためには、リフォームを依頼する業者の選定も大切です。リフォーム業者によって得意分野は様々なので、いかに目的に合った業者を選ぶかどうかがポイントになります。
不動産投資用の物件におけるリフォーム業者を選ぶポイントは、低コストで見栄えよくリフォームしてくれるかどうかです。最初から業者を絞り込まず、複数のリフォーム業者から見積もりを出してもらい比較するようにしましょう。
見積もりを比較する際には、金額の安さだけでなく費用内訳がきちんと明記されているか、ていねいに対応してくれるかなどもチェックすることが大切です。
人気設備を設置する
人気設備を導入することで、集客率や入居率アップにつながることもあります。リフォーム費用が多少かかることになっても、その分、効果が見合うようであれば検討してみてもよいでしょう。
入居者の属性によって人気のある設備は異なりますが、どの世帯においても人気があるのが無料インターネットやエントランスのオートロックです。また、単身向け物件であれば宅配ボックスに、ファミリー向け物件であれば追い炊き機能に人気があります。
ターゲットにする入居者に合わせた人気設備をリフォーム計画に入れ、入居率アップを目指してみてもよいでしょう。
不動産投資でリフォームを行う際の注意点
ここでは、不動産投資で物件のリフォームを行う際の注意点について説明します。リフォームを実施する前に、あらかじめ確認しておきましょう。
閑散期を狙う
リフォーム費用は、資材費だけでなく工賃（人件費）によっても大きく左右されます。そのため、リフォーム費用を少しでも安く抑えたい場合は、リフォーム業者の閑散期を狙うようにしましょう。
一般的に、引っ越しや転勤が多い3～4月や9月頃は、入退去に伴う原状回復工事が多くなるため、リフォーム業者全体が忙しい時期です。その時期にリフォームを依頼すると費用が高めになる恐れがあるだけでなく、工事の着工までに時間がかかったり工事期間が長くなったりすることがあります。
DIYはなるべく避ける
リフォーム費用を抑えるため、業者に依頼せずDIYでリフォームすることを考える人もいることでしょう。確かに業者に依頼するよりも費用を抑えることはできますが、投資用物件でリフォームをDIYすることはあまりおすすめではありません。
なぜなら、DIYとプロの業者とではどうしても仕上がりの差が出たり、入れ替えた設備などがうまく機能しなかったりすることがあるからです。また、リフォームした部分に不具合が生じた場合、業者の施工であれば対応してもらえます。
不動産投資物件でDIYをするならば、自分で施工できる範囲のクロス貼り換え程度にしておくほうが無難だと言えるでしょう。
ローンが使えるか確認
十分なリフォームをしたくても資金不足で難しい場合は、金融機関の賃貸住宅リフォーム融資やアパートリフォームローンなどの投資物件向けのリフォームローンの利用を検討してみるのも一つの手です。
投資用物件向けのリフォームローンでは、賃料収入を元にしてローン返済ができます。不動産会社に相談するなどして、利用の確認をしてみましょう。ローン審査時には物件の収益性も加味されます。リフォームによって物件の資産や魅力が増し、入居率アップにつながることをアピールしましょう。
まとめ
不動産投資を成功させるためには、物件の購入費はできるだけ抑え、収益性を高くすることが基本になります。それを実現するには、投資物件にかかるリフォーム費用の相場を把握し、目的に合ったリフォーム業者を選んで工事を依頼することが必要です。
しかし、不動産投資の知識や経験がなければ、リフォームに適した投資物件を選んだり、必要なリフォーム工事内容を決定したりすることが難しい場合があります。
一人で判断することが場合は、キャリアが長く経験豊富な不動産投資会社にまず相談してみましょう。物件の選定からリフォーム工事の依頼まで、しっかりとサポートしてくれます。投資物件を上手にリフォームして、不動産投資をぜひ成功させてください。
