不動産投資と聞くと、赤字リスクをイメージする方も多いのではないでしょうか。しかし、見かけの利益がマイナスだからといって問題になるとは限りません。赤字によって得られるうれしい効果も存在するからです。
そこでこの記事では、不動産投資における赤字の特性や対策方法を紹介します。投資における赤字について理解が深まれば、より効果的な資産形成につながるでしょう。
もくじ
不動産投資の赤字で問題なしのケースと問題ありのケース
一般的に不動産所得は、不動産投資での総収入から総支出を差し引いて計算します。総支出が総収入を上回ると赤字です。しかし、所得がプラスではないからといって必ずしも問題というわけではありません。不動産投資における赤字について「問題なしのケース」と「問題ありのケース」を詳しく解説します。
問題がない赤字のケース
赤字が出ても、最終的な運用結果がプラスになることが見込める、以下のような例は問題ないといえます。
- キャピタルゲイン（譲渡益）が期待できる赤字
- ローン返済による少額の赤字
- 減価償却費計上による赤字
キャピタルゲイン（譲渡益）とは、取得額より高い価格で売却（譲渡）することで得る利益です。現状の収支がプラスになっていなくても最終的にキャピタルゲインを獲得できれば問題ありません。同様に、毎月のローン返済によって少額のマイナスが発生しても、将来的に高い資産価値を維持できるのであれば問題ないといえます。
減価償却とは、経過年月によって減少する資産価値を必要経費として計上することです。減価償却費を計上することで見かけ上は利益が出ていなくても、実際の資産価値が低下しておらずキャッシュフロー（手元に残る資金の流れ）にも不安がなければ問題ないでしょう。
問題がある赤字のケース
問題がある赤字は、以下のような事柄を起因とするものです。事前に想定していた家賃収入の金額に及ばない、想定外の出費やローン返済からキャッシュフローを圧迫するなどの場合は注意しましょう。
- 家賃収入が想定額を大きく下回った
- 修繕など突発的な出費が経営を圧迫した
- 金利が高いローンの利用によって、返済額が多い
こうした事例では手元の資金が減り、将来的にも悪影響を及ぼす恐れがあるでしょう。適切な対策によって収支の悪化を食い止める必要があります。
不動産投資で赤字になる5つのケース
不動産投資で赤字になるケースは、家賃収入の減少や、家賃収入をローン返済額が上回るケースなどが該当します。金利上昇や突発的な修繕など、想定外の出費が原因になることもあるでしょう。しかし、原因が分かっている以上、対策も可能です。考えられる原因によって5タイプに大別し、解説します。
空室の増加や長期化による影響がある場合
不動産投資での収入の大部分を構成するのが、入居者から受け取る家賃です。入居者がいなければ収入を得られない性質上、空室の増加や長期化などは家賃収入の減少に直接影響します。
家賃収入の減少を避けるには、「できるだけ空室を作らない」というリスク対策が有効です。メンテナンスや設備の充実化によって、物件自体の集客力を高めましょう。集客力を強化することで、安定した家賃収入につなげられます。
家賃収入よりもローン返済額が大きく上回る場合
不動産投資を始める際は、金融機関から融資を受けることが一般的です。ローン返済額が家賃収入を超過すると、毎月の収支がマイナスになる恐れがあります。ただし、赤字額が負担のない範囲内であれば問題ありません。
返済額を問題のない範囲に収めるには、シミュレーションの正確性が求められます。空室の増加から家賃収入が減ると、全体の収支における返済額の負担が増えるからです。事前のシミュレーションはできる限り正確に行い、リスクを最小限に抑えられるような資金計画を立てましょう。
金利上昇によって返済額が増えた場合
不動産投資ローンは、固定金利タイプと変動金利タイプの2種類があります。固定金利タイプは金利が変わらないものの、変動金利タイプよりも金利が高く設定されています。変動金利タイプは当初金利が低く設定されていますが、金利上昇のリスクがあるのが特徴です。
変動金利タイプの金利上昇に伴って返済額が増えると、家賃収入の状況によっては想定外のマイナスが生じるかもしれません。現在、日銀のマイナス金利政策によって金利は低くなっていますが、借り入れをする際は今後の金利上昇の可能性を加味して検討しましょう。
突発的な修繕で支出が増えた場合
前入居者の退去後に行う部屋のクリーニング代、災害で被害を受けた部分の修理など、突発的な修繕で支出が増えるとキャッシュフローが悪化する可能性があります。維持管理や修理を目的とした修繕費は、必要経費としての計上が可能です。
フローリング・クロスの張り替えや鍵の交換、壊れたエアコンの修理などは修繕費に該当します。修繕費を必要経費として計上すれば、節税にも有効です。修繕で清潔な状態を保つと、資産価値の維持や空室対策にも役立ちます。支出にはなりますが、必要に応じた修繕を心掛けましょう。
減価償却の計上によって費用が増えた場合
建物や建物付属設備は、年月の経過とともに価値が減少します。建物自体が老朽化したり、設備の性能や機能が古くなったりするからです。経過年月に応じて減少する価値を必要経費として計上することを減価償却といいます。
減価償却資産の場合、取得時点における取得額の全額を必要経費として計上できません。法定耐用年数にわたって分割し、必要経費として計上します。
減価償却によって経費が増えると、見かけ上ではマイナスになることもあるでしょう。しかし、実際に所有している不動産の資産価値が十分であれば、利益が出ていないことは税金対策になるという側面もあります。
不動産投資で赤字になるメリットは節税効果
不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて算出します。給与所得や事業所得などと同様に不動産所得は所得税や住民税の課税対象です。複数の種類の所得がある場合、確定申告をして納税します。不動産所得が赤字の場合には、他の黒字の所得と差引計算（損益通算）が可能であることがポイントといえるでしょう。
例えばサラリーマンの場合、給与所得のプラス分と不動産所得のマイナス分を合算すると、総所得金額を抑えることが可能です。総所得金額が減ることは納税額が減ることになるため、節税効果を得られます。
不動産投資で赤字になることによる2つのリスク
不動産投資で問題のある赤字になると、物件の価値が低下する恐れがあります。物件の価値が低下すると、金融機関からの評価も低くなることに注意しましょう。思い描く資産形成の計画によっては、赤字から生じるリスクを避けなければなりません。具体的なリスクとして2つを詳しく解説します。
物件の価値が下がってしまう
不動産投資で赤字になると、物件の資産価値が低下することがあります。利益を出せない状態が継続すると、収益が得られない物件と見なされるからです。
物件の資産価値が低下すると売却益が減ります。資産価値によっては買い手が付きにくくなるかもしれません。将来的に物件の売却を希望する場合は、出口戦略を考えた上で収支計画を立てましょう。
金融機関からの評価が低くなってしまう
問題のある赤字が続くことで物件の価値が低下すると、金融機関からの担保評価が低くなる恐れもあります。所有する物件数を増やす場合、最初の物件を担保にして2件目の物件を取得し、2件目を担保に3件目を……と最初の物件をベースにして融資を受けていくケースもあるでしょう。
金融機関が融資を判断する要素は、融資を申し込む人の属性と与信、担保物件の担保価値です。金融機関は特に担保価値を重要視する傾向にあります。
担保評価が低下すると、スムーズに融資が受けられない可能性があるでしょう。無事審査に通ったとして、希望する額の融資が受けられないこともあり得ます。現在所有する物件を担保にして次の物件の入手を考える方は「問題のある赤字」を出すことのリスクを認識しておきましょう。
問題のある赤字の際にできる3つの対策方法
ここからは、問題のある赤字への効果的な対策方法を解説します。高金利のローンで月々の負担が大きくなっている場合には、低金利のローンへの借り換えが有用です。空室リスクの対策は、管理会社の見直しから着手しましょう。物件のリフォームは、資産価値の向上に役立てられます。理解を深め、早めに対策して損失を最小限に抑えましょう。
低金利のローンに借り換える
高い金利が原因で赤字になる場合には、低金利のローンに借り換える方法が有効です。金利を抑えられれば、キャッシュフローが改善するでしょう。より多く収益を確保できれば、空室による家賃収入の減少にも備えられます。
ただし、ローンの借り換えには手数料が必要です。物件の法定耐用年数次第では、融資期間が短くなるかもしれません。また、健康状態によっては借り換え条件（団体信用生命保険への加入など）を満たせないケースもあります。
管理会社を変更する
管理会社とは、オーナーの代わりにマンション経営業務を担う会社です。物件の管理のみを手掛ける会社、集客から管理まで幅広く対応してくれる会社など、業務内容はさまざまです。
管理会社によって得意分野やサポート内容が限られる場合があります。現在生じている問題に対し、適切に解決法を提示できるような管理会社を選ぶことが大切です。例えば高い空室率から赤字が続く場合には、空室リスク対策に実績がある管理会社に相談しましょう。
物件をリフォームする
築年数の経過に伴う資産価値の低下リスクへの対策として、物件のリフォームがあります。新しい設備に変える、間取りを一新するといったリフォームを実施することで、新たな入居需要を開拓するチャンスが広がるでしょう。物件の資産価値の向上を目指したリフォームは、資本的支出と見なされます。
資本的支出は修繕費と区別されるため、一括での経費計上はできません。ただし、資本的支出を行った部分は、減価償却によって各年分の必要経費に算入できます。
信頼できる不動産投資会社は赤字リスクサポート体制も万全！
不動産投資に疑問や不安は付き物です。信頼できる不動産投資会社は心強いパートナーになるでしょう。特に仲介から賃貸管理・売却相談までグループ一貫体制を強みとしているような会社への相談をおすすめします。
実績豊富な会社であれば、資産価値の維持だけでなく、資産価値の向上も目指せる管理が期待できます。総合的なサポート体制が整っている会社への相談は、赤字リスク対策を含むスムーズなマンション経営に欠かせない要素です。
まとめ
不動産投資の赤字は、高い節税効果が期待できます。例えば会社員として働きながら不動産投資をすれば、節税対策とともに資産形成にも役立つでしょう。ただし、無計画に多くの赤字を出すと、将来的な投資計画に影響を及ぼすこともあります。
不動産投資に関するサポートをご希望の方は、キャリアが長く、高い専門性を備えた不動産投資会社への相談がおすすめです。ノウハウを活用し、ニーズを把握した提案を受けることで、投資目的に合った最適な運用が実現しやすくなります。
