不動産投資物件について検討するとき、新築と中古で迷う方も多いかもしれません。新築・中古それぞれに魅力がありますが、中古マンションだからこそ得られるメリットもあります。また、中古で行うことのリスクを知らない……という方もいるのではないでしょうか。
中古マンション投資のメリットやリスク、物件選びの注意点やポイントを知ることで、失敗しない物件選びができます。信頼できるパートナーと連携して、中古マンション投資を成功に導きましょう。この記事では、中古マンション投資の魅力や注意点を紹介します。
もくじ
中古マンションへの不動産投資｜メリットは？
不動産投資は高額な自己資金が必要というイメージがあるかもしれません。しかし、中古マンション投資はごく普通のサラリーマンやOLの方でも始めやすく、生命保険として利用できることや節税対策になることもメリットです。ここでは、中古マンション投資のさまざまなメリットについて解説します。
比較的価格が安い
中古マンションの大きなメリットは、新築マンションより物件価格が安いことです。新築マンションは高額な物件が多く「投資のハードルが高い」と感じている方も、中古マンションであれば比較的購入しやすいでしょう。
また、購入価格の大部分は不動産投資ローンでカバーできるのもメリットです。物件価格が比較的安く、不動産投資ローンによって初期投資も抑えられるため、少ない自己資金で不動産投資を始められます。
利回りに期待ができる
高い利回りが期待できることもメリットです。不動産投資で用いる「実質利回り」は、年間の収益（家賃収入）から必要経費を差し引き、投資額で割って求めます。実質利回りは収益用不動産の収益性を判断する目安のひとつで、計算式は以下の通りです。
家賃収入が高く物件価格が安いほど、利回りは高くなります。中古マンションは物件価格が安いため、新築マンションより実質利回りの面で有利です。一般的に、中古マンションの実質利回りは5%前後です。
融資を受けると団体信用生命保険に加入できる
不動産投資ローンを組むことで、「団体信用生命保険」に加入できることもメリットです。団体信用生命保険に加入すると、物件のオーナーが死亡もしくは一定以上の高度障害となった場合、ローンの残債が完済されます。
つまり、ローンの返済中にオーナーに万が一のことがあっても債務が残りません。また、オーナーの家族にはローンのない実物資産が残り、毎月の家賃収入を得ることもできます。
管理がしやすい
新築マンション投資の場合、家賃相場やニーズに関して手探りのまま入居者を募ることになる傾向が強く、初心者にはややハードルが高いことがあります。
中古マンションは、入居開始からこれまでの入居状況・実績（通算の入居率）が分かるため、物件のニーズや課題といった現状の把握が容易です。建物や入居者の管理に不安があれば、管理会社に委託するとよいでしょう。実務を委託することで、不労所得を得られるのが大きなメリットです。
他の投資より物価の変動に強い
デフレ・インフレの影響で乱高下することがある株価とは異なり、家賃は物価と連動してタイムリーに変動することが少ないのが特徴です。
デフレの局面では物価が下落するため、現物資産である収益用不動産の価値も下落する傾向があります。しかし、家賃相場は急激に下がりません。同様に、インフレのときは収益用不動産の価値が上昇しますが、家賃相場が連動して上がることは少ないでしょう。
不動産投資は他の投資方法に比べて物価の影響を受けにくいため、デフレ・インフレの局面でも安定した収益が期待できます。
節税対策になる
不動産投資における所得は「不動産所得」に区分されます。給与所得・不動産所得・事業所得といった所得を合算して、所得控除を差し引き、残りの課税所得に税率をかけて算出するのが所得税や住民税です。
不動産所得は必要経費が多い年度は帳簿上赤字になる場合もありますが、他の所得と不動産所得の赤字を相殺する「損益通算」によって課税所得を減らせます。したがって、所得税や住民税の節税効果が期待できるでしょう。
また、相続税対策としても役立ちます。預貯金や有価証券の場合、相続税評価額は額面価格通りです。しかし、同じ金額で中古マンションを購入すれば、建物部分の相続税評価額は購入価格の約50%、土地部分は公示価格の約80%程度に抑えられます。
中古マンションへの不動産投資｜考えられるリスクは？
中古マンション投資はメリットが豊富ですが、リスクもあります。代表的なリスクは「空室リスク」です。他にも新築マンションより不利な面がある点に注意しましょう。ここでは、中古マンション投資で考えられる4つのリスクについて解説します。
空室が発生する
中古マンションの場合、立地や設備に魅力がないと、新築マンションに比べて入居者を募るのは難しい傾向があります。入居者の維持は不動産投資において重要です。空室が発生すれば、その部屋の家賃収入は得られません。
家賃収入は不動産投資ローンの返済原資です。ローンを返済している方は、一時的な空室の発生が大きなダメージにつながる恐れがあります。空室期間が長いほど自己資金を圧迫するため、空室リスクに備えることは不動産投資の基本と考えましょう。
設備の故障・交換
中古マンションは修繕費がかかりやすいことがデメリットです。物件は築年数が長いほど老朽化が進み、さまざまな不具合が発生します。例えば、階段や廊下といった共有部分の破損、給湯器やエアコンといった室内設備の故障です。
中古マンションは購入時点で問題を抱えているケースがあり、運用中に破損や故障が深刻化することも考えられます。大規模な工事が必要になると、修繕費がかさむ恐れがあるでしょう。できる限り詳しく物件の調査をして選ぶことがポイントです。
地震などの自然災害
建物は台風や地震といった自然災害により、大きなダメージを受ける場合があります。風害や水害に遭いやすいエリアの物件や、建物の構造上火災のリスクが高い物件は、購入後深刻な被害に遭う可能性も否定できません。
地震で建物がゆがんだり大きな亀裂が入ったりするケースもあり、最悪の場合、倒壊の恐れもあります。築年数が長い物件は耐震構造に問題があることも考えられるため、自然災害に対するリスクヘッジは大切です。
家賃・不動産価格の下落
一般的に、築年数が長いほど家賃相場は低くなります。競合マンションの建設や賃貸需要など、状況によっては家賃を引き下げることも検討しなくてはなりません。
また、一般的に築年数が長いほど不動産価格も下落します。マンションを手放す際に得られる利益が、想定ほど高くないかもしれません。家賃や不動産価格の下落リスクがあることを認識した上で、周辺環境や人口増減の予測についてリサーチをしておきましょう。
中古マンションへの不動産投資｜物件選びの注意点やポイント
中古マンション投資は初心者にもおすすめできる投資ですが、リスクヘッジをしなければ想定していた利益を得られない恐れがあります。では、どのような点に注意して物件を選べばよいのでしょうか。リスクヘッジを踏まえた中古マンションの選び方を解説します。
人口の増加が見込めるエリアを選ぶ
人口の増加が見込める都市部であれば、マンションの需要が先細る心配はありません。特に駅近物件は空室リスクが低く、将来にわたって安定した需要が期待できます。
都市部にある物件より、地方や郊外の物件のほうが安価です。安い物件は利回りも高いため、魅力的に感じるかもしれません。しかし、将来的に人口減少が予測されるエリアは、物件の資産価値の低下も懸念されます。開発が進むエリアや交通アクセスの充実しているエリアなど「人口増加が見込める要素があるか」は物件選びにとって重要な判断基準です。
エリア内の需要に合う物件かを見極める
候補のエリアの中でも需要に合った物件を選びましょう。例えば、学生が多いエリアはワンルーム、女性の単身者が多いエリアはセキュリティ設備の充実度といった需要があります。
マンション需要が高いエリアの物件でも、入居者のニーズに合わなければ賃貸経営は安定しません。入居者はエリアだけでなく間取りや設備といった条件も総合的に判断した上で入居する物件を決めます。需要に合う物件は入居が決まりやすいため、空室リスクの対策として十分に検討しましょう。
可能な限り候補の物件には足を運ぶ
可能な限り物件に足を運び、住み心地が良い物件かどうかをチェックしましょう。間取りや写真、物件の概要といった情報は、インターネットや売主から入手できます。しかし、入居者目線で魅力的な物件かどうかは現地調査をしなければ分かりません。
入居や退去を決めるのは入居者です。入居中の物件は室内までチェックできませんが、共用部分や外壁の目視、周辺環境の調査は可能です。
家賃水準を落とし過ぎない
家賃を安くすれば入居者は決まりやすくなりますが、下げ過ぎるのは危険です。管理費用や修繕積立金は一定額かかります。不動産投資ローンの返済もあるため、収益が圧迫されると賃貸経営が困難になり、突発的な支出に対応できない恐れもあるでしょう。
また、家賃を下げることは簡単でも、上げるのは困難です。入居率の安定だけにフォーカスするのではなく、収支のバランスを十分に検討しましょう。
売り出された理由を探る
中古マンションの現オーナーには物件を手放したい理由があります。例えば、「空室が多く賃貸経営を続けられない」「大規模修繕前に手放したい」といった理由です。中には、潮風による塩害や迷惑な近隣住民に悩まされているケースも考えられます。
こういった物件を選んでしまうと、購入時点で大きなリスクを抱えることになるでしょう。売り出された理由を調査することは、リスク回避のために大切です。
不具合や欠陥がないかチェックする
中古マンションを購入するときは、事前に不具合や欠陥をチェックすることが必須といえます。不動産売買における物件の不具合や欠陥として、以下のような例が代表的です。
- 水回りのトラブル
- 雨漏
- ドアの開閉の不具合
- シロアリの被害
売買契約の内容によっては、物件購入後に大きな支出が発生する恐れもあるため、可能な限り不具合や欠陥の有無をチェックしましょう。
新耐震基準で建築されたかチェックする
築年数が40年程度の中古マンションを候補に入れる場合、現行の耐震基準を満たしているかチェックすることが大切です。
1981年6月以降、建物は「新耐震基準」に従って建築することが定められています。1981年5月以前に建築許可を受けたマンションは、「旧耐震基準」に従って建築した物件です。地震に弱く倒壊の恐れがあるため、1981年5月以前に建てられたマンションを選ぶ場合、耐震工事が済んでいるかを確認しましょう。
不動産投資の失敗を防ぐには、信頼できるパートナーとの出会いもポイント
不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、専門家の意見も聞きながら対策を検討することが大切です。パートナーになる不動産投資会社選びは、不動産投資を成功に導く重要な要素のひとつといえるでしょう。
パートナー選びのポイントは実績です。実績豊富な不動産投資会社は、多くの投資家に選ばれていることを意味しており、信頼を得ているといえます。特に、中古マンションは建物の状態を素人が判断することは難しいため、信頼できる不動産投資会社と連携して物件を選ぶことがポイントとなるでしょう。
まとめ
中古マンション投資は少ない自己資金で始められる上、利回りも高いため、初心者にもおすすめの不動産投資です。始める際は、信頼できる不動産会社への相談をおすすめします。
物件の販売だけでなくマンション管理や修繕、売却相談なども一括でできる会社であれば将来的にも安心です。さらに入居率や販売実績、キャリアなども重要な判断材料となります。中古マンションは特有のリスクもあり物件選びも難しいため、信頼できる不動産投資会社と連携しましょう。
