不動産投資とは

不動産投資の物件探しの手段は? 選び方のポイントも徹底解説!

不動産投資における重要なポイントのひとつとして物件探しが挙げられます。不動産投資の主な収入が家賃収入である以上、入居需要が高い物件を選ぶ必要があるからです。しかし、不動産投資を始めるにあたり、物件探しの方法や選び方のコツが分からない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資における物件探しの方法や物件選びのポイントを紹介します。物件選びのポイントを理解することで、リスクを抑えつつ長期的な視点に立った不動産投資ができるでしょう。

不動産投資で物件探しをする4つの方法

不動産投資で物件探しをする4つの方法
不動産投資で物件を探す方法は大きく4タイプに分けられます。不動産情報サイトや新聞広告、情報誌などは自力で投資物件を探すには有効な方法です。一方、不動産仲介会社や不動産投資会社を利用すれば、一般公開されていない物件からも探せるようになります。それぞれの方法によってメリットが異なりますから、目的に合わせて使い分けましょう。

1.不動産情報サイトで探す

投資に特化した不動産情報サイトは、効率的に物件を探せる手段のひとつです。全国の業者から寄せられた数多くの不動産情報を閲覧できます。立地や物件価格、利回りといった条件を設定して検索することで、希望に沿った物件を効率的に探せるでしょう。

また、不動産競売物件情報サイトを使えば、全国の競売にかかる物件情報や期間入札の実施予定もチェックできます。このように、取り扱う不動産情報の多さや検索の手軽さが不動産情報サイトの特徴です。スマートフォンからも物件情報を調べられるため、通勤時間などの隙間時間も物件探しに活用できます。

2.新聞広告や情報誌を見る

タウン誌などの情報誌や新聞広告も物件探しに役立つ手段です。取り扱うエリアや物件数、検索方法の手軽さでは不動産情報サイトには及びません。しかし、新聞広告や情報誌には、不動産情報サイトに掲載されない優良物件が紹介されることがあります。

掘り出し物といえる物件が見つかる可能性があるのは、地域密着型の情報を得られる媒体ならではの強みです。

3.不動産仲介会社へ問い合わせる

不動産仲介会社は、不動産売買・賃貸を手掛ける業者です。さまざまな物件の売買に携わってきた経験から、不動産仲介会社だからこそ知り得る各エリアの情報を持ちます。

物件の希望条件を伝えれば、物件探しのサポートを受けられるでしょう。店舗によっては、取り扱う投資用の物件やエリアが限定される傾向にあることはネックですが、希望する地域に密着した物件探しができることはメリットです。

4.不動産投資会社に相談する

不動産投資会社は、不動産投資のための物件を販売する業者です。不動産投資会社によっては、物件探しや購入手続きのサポートだけでなく、購入後のマンション管理などのサポートも受けられます。

これから不動産投資を始めるなら、物件探しから購入後のマンション管理まで、ワンストップのサポート体制を強みとする会社に相談すると安心です。不動産投資仲介会社の多くは、自社でも物件を所有しています。不動産情報サイトでは探せない未公開物件を紹介してもらえる点もメリットといえるでしょう。

不動産投資物件を選ぶときに見るべき情報は?

不動産投資物件を選ぶときに見るべき情報は?
不動産投資物件を選ぶ際は、さまざまな観点から物件情報を精査します。特に、資産価値や家賃収入に直結する重要度が高い項目の確認は欠かせません。入居率を維持するためには、築年数やアクセスの良さもチェックしましょう。修繕積立金の金額や戸数、実質利回りも要確認です。以下でそれぞれについて詳しく解説します。

築年数が古過ぎないかを見る

地震に強い投資物件を選ぶなら、築年数が古過ぎないかチェックしましょう。築年数によって、建築確認時の耐震基準が異なるからです。RC造(鉄筋コンクリート)住宅は1981年6月1日の建築基準法の改正で、新耐震基準が導入されたことが関係します

築年数が古い物件の場合、現行の耐震基準を満たさない恐れもあるでしょう。阪神・淡路大震災においては、1981年以前に建てられた建築物の被害のほうが深刻であったというデータも発表されています。1981年5月以前の物件を選ぶ場合は、新耐震基準に対応するための耐震工事が済んでいるかの確認が必要です。
参考: 『Ⅰ 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題|国土交通省』

駅からの徒歩分数を見る

投資物件の立地情報を見る際は、駅からの徒歩分数を確認しましょう。駅から近い物件の強みは、交通アクセスの良さによる入居需要の高さです。駅に近い場所にあるマンション自体が限られるため、競争相手が絞られるというメリットもあります。

駅からの徒歩分数が近いほど、不動産投資では有利です。駅から離れすぎていない投資物件を選ぶなら、駅から徒歩10分圏内を目安にエリアを設定しましょう。

修繕積立金が安過ぎないかを見る

投資物件として分譲マンションを選ぶ場合、毎月の管理費の他に修繕積立金が必要です。修繕積立金とは、資産価値の維持を目的とした大規模修繕のために毎月各オーナーが積み立てる費用のことを指します。大規模修繕やメンテナンスには、まとまった費用が必要です。

修繕積立金が相場より極端に安い場合は、将来的な値上げが予想されます。階数や建築延床面積にもよりますが、国土交通省のガイドラインで示されている専有床面積当たりの修繕積立金は月々約200円(均等積立方式の平均値)です。修繕積立金が安く設定されている物件を選ぶ場合には、将来的な値上げを見込んだ資金計画を立てておきましょう。
参考: 『マンションの修繕積立金に関するガイドライン|国土交通省』

総戸数が少なくないかを見る

投資物件選びでは、総戸数が少ない物件は避けることをおすすめします。各オーナーが月々積み立てる修繕積立金の性質上、総戸数が少なければ修繕積立金の負担が大きくなる可能性があるからです。

総戸数が多いほど修繕積立金による備えが積み上がり、急なメンテナンスにも対応しやすくなります。将来的に必要となるメンテナンスや管理などを考慮するなら、総戸数にも注目しましょう。総戸数20以上を目安に、できれば総戸数30以上の物件をおすすめします。

表面利回りではなく実質利回りを見る

利回りとは、投資金額に対して、どの程度のリターンが得られるかを示す指標です。利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。それぞれの計算式は以下の通りです。

  計算式
表面利回り 年間家賃収入÷投資物件の購入価格×100
実質利回り (年間家賃収入-年間の経費)÷(投資物件の購入価格+購入時にかかった諸費用)×100

表面利回りは、年間の家賃収入と投資物件の購入価格のみで計算します。一方、実質利回りは、年間家賃収入から年間の経費を差し引いた「家賃収入の手取り」に基づく数値です。計算方法の性質上、実質利回りのほうがより正確な収益性を把握できます。投資物件選びで利回りを確認するなら、表面利回りではなく実質利回りに着目しましょう。

不動産投資物件を選ぶ6つのポイント

不動産投資物件を選ぶ6つのポイント
不動産投資物件を選ぶ際の主な基準は、物件の立地エリアとその人口、物件の設備や管理状態です。これら3点の判断基準をポイントとして押さえつつ、不動産投資の目的に合った物件を選びましょう。投資目的に合わせて希望条件の優先順位をあらかじめ決めておけば、スムーズな投資物件選びができます。

1.人気があるエリアの物件にする

人気が高いエリアの物件は、入居需要の高さが最大のメリットです。利便性が高かったり、交通アクセスが良かったりすると、人気が高くなります。駅からの距離と合わせて、物件周辺にはどのような商業施設や公共施設があるか確認しましょう。入居者に好まれる主な施設は以下の通りです。

生活に必要な施設 スーパー、コンビニ、ドラッグストア、郵便局、銀行など
公共施設 役所・役場、病院、学校、図書館など

駅からの徒歩分数が同じでも、物件周辺の施設で他のライバル物件と差別化が図れます。入居者のニーズを想定した上で、条件として求める周辺施設を選定しましょう。

2.人口減少率が低い|社会増加が見込めるエリアの物件にする

人口減少率が高いエリアでは、将来的な空室リスクが高くなることも懸念されます。人口増減率を調査し、人口が増加傾向にある、あるいは減少率が低い地域から選ぶとよいでしょう。投資物件を選ぶ際には、社会増加も注目ポイントです。転入者数と転出者数の差を社会増減と呼びます。転出者数よりも転入者数が多ければ社会増加です。

住民基本台帳に基づいた総務省の統計データ(令和2年1月1日現在)では、社会増加(日本人住民)となった都道府県は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・福岡県・愛知県と発表されています。
参考: 『住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数(令和2年1月1日現在)|総務省』

3.耐震基準や設備が整っている物件にする

不動産投資物件では、建物や設備が整っている物件を選びましょう。新耐震基準・現行耐震基準を満たしているか、需要がある広さ・間取りかどうかを確認します。

人感センサーライトや録画機能付きインターホンなど、利便性が高い設備の有無もチェックしましょう。防犯カメラやオートロックなどのセキュリティー設備は、防犯意識の高まりからニーズが集まっています。

4.可能な限り現地調査をしてから選ぶ

可能であれば、インターネットや紙面の情報・写真だけを見て選ぶのではなく、実際に現地を訪れましょう。最寄り駅から物件までの歩きやすさ、道中の人通りの多さや施設の立ち寄りやすさなど、現地調査で分かる要素は数多くあります。騒音や治安など周辺環境の雰囲気もチェックし、居住環境の快適性を把握しましょう。

物件の管理状態は、将来的な資産価値に影響する要素です。現地調査は、物件の管理状態を知る手掛かりとしても役立ちます。建物内の清掃状況や設備の状態、自転車置き場・ゴミ置き場などの共用部分も細かく確認しましょう。

5.条件の優先順位を決めておく

投資物件の条件となる項目は、物件価格や立地、設備などさまざまです。希望の条件を全て満たす物件なら、不動産投資で有利になるでしょう。しかし、魅力的な物件は狙っているライバルが多く、他の投資家に先を越されてしまう可能性が高くなります。

「これだけは譲れない」という希望条件の優先順位を決めた上で、投資物件を選びましょう。購入するタイミングを逃さないためには、物件の条件にこだわり過ぎないことも大切です。

6.目的に合わせた物件選びをする

収入の確保や所得税・相続税の節税対策など、不動産投資の目的は人によって違います。投資目的に合った優先度を意識して、物件を選びましょう。例えば、相続税対策としての不動産投資では、資産価値の下がりにくい物件の優先度が高いといえます。収入の確保を目的とした不動産投資の場合、安定した入居率は物件を選ぶ上で優先度が高いでしょう。

物件選びに悩んだら不動産投資のプロフェッショナルにお任せください!

不動産投資の物件選びには、さまざまな方法があります。物件選びで悩んだ際には、不動産投資のプロフェッショナルといえる、不動産投資会社への相談がおすすめです。

世の中には多くの不動産投資会社がありますが、管理体制や事業内容に注目するとその後のマンション経営がスムーズに運びやすくなります。例えば販売・管理・売却まで一括管理ができる会社に依頼することで、入居率だけでなく資産価値も維持しやすくなるでしょう。

まとめ

まとめ
不動産投資における投資物件選びは、将来的な結果を大きく左右する要素です。物件選びのポイントを押さえながら、投資目的に合った物件を選びましょう。

不動産投資は物件の購入後、10年・20年と長期的に運用します。不動産投資で物件を選ぶ際は、購入後もサポートを受けられる不動産投資会社の活用がおすすめです。不動産投資の物件選びでお悩みの際は、賃貸管理や将来的な売却まで見据え、包括的にサポートが受けられる会社へ相談しましょう。

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