不動産投資の返済比率とは？ 目安や比率を下げる方法を丸ごと解説

不動産投資で投資物件を購入する場合、金融機関から融資を受ける方法が一般的です。借り入れたからには、返済しなければなりません。そのためには、収支のバランスを把握し、返済比率がどのくらいであれば健全なキャッシュフローを維持できるのか理解が必要です。

しかし、不動産投資での返済比率について、詳しく知らない方もいるのではないでしょうか。そこでこの記事では、不動産投資における返済比率の基本や目安について解説します。適切な返済率を見極めることで、負担を抑えて本来の運用メリットを得ることができるでしょう。合わせて、返済比率を下げる具体的な対策も紹介します。

不動産投資の返済比率とは？計算方法は？

金融機関から融資を受けて不動産投資を始める際に、返済プランについて入念なシミュレーションを行います。シミュレーションでは、返済比率も入念に検討しなければなりません。高い返済比率は、毎月のキャッシュフローの悪化につながるからです。不動産投資における返済比率の特徴、返済比率の計算方法について紹介します。

返済比率は家賃収入に対する返済額の割合のこと

不動産投資の返済比率が意味する数値は、「物件から得られる家賃収入において、ローンの返済額が占める割合」です。返済比率は、不動産投資の安全度を判断する指標として考えられています。返済比率は、毎月のキャッシュフローに直結する要素のひとつだからです。

たとえ家賃収入が多くても返済比率が高ければ、家賃収入から得られる収益は減ります。家賃収入の状況によっては、赤字や滞納のリスクも高まるでしょう。低い返済比率ではより多くの資金が手元に残り、赤字リスクに備えた資産運用も可能です。不動産投資での返済比率が低いほど、安全性が高いと判断できます。

返済比率を計算する方法

返済比率の計算式は、下記の通りです。毎月返済する不動産投資ローンの金額、満室時の毎月の家賃収入を用いて算出します。

満室時の毎月の家賃収入が200万円、毎月のローン返済額が80万円としましょう。この場合、計算式は80（万円）÷200（万円）×100＝40（%）となり、返済比率は40%と算出できます。家賃収入で使用する数値は、満室時の総額です。実際の経営で空室が増えると、上記で算出した返済比率よりも数値が高くなります。

不動産投資の返済比率の目安は？

不動産投資における返済比率は、40%~50%程度が理想的な数値とされています。ローンの返済だけでなく、さまざまな経費を家賃収入から払う必要があるからです。また、他にもローン（車など）がある場合、合算した上で返済比率が40％程度になるように調整したほうが良いことも認識しておきましょう。

返済比率では満室時の家賃収入に基づいて計算しますが、実際の経営ではいつも満室とは限りません。家賃収入におけるさまざまな経費の割合は、トータルで20%程度と考えましょう。空室による収入の減少については、10%~15%程度の想定が一般的です。満室時の毎月の家賃収入を200万円、返済比率を40%とした場合、家賃収入の内訳は下記の通りです。

返済比率が低いほど、不動産投資の安全性が高まります。40%以下の返済比率を実現するには、多額の自己資産の投資、専門的な知識などが求められるでしょう。返済比率が40%台なら、不動産投資の安全圏内です。

不動産投資の返済比率が低いことによるメリット

不動産投資の返済比率が低ければキャッシュフローが良くなり、安定した不動産経営ができます。資産を増やしながら、返済や経費に必要な資金を残せるのがポイントです。突発的な修繕が必要になっても、積み立てた資金で対応できるでしょう。さらに、返済比率が低ければ、空室による家賃収入が減少しても返済負担を最小限に抑えられます。

不動産投資の返済比率が高いことによる3つのリスク

不動産投資の返済比率が高ければ、いざというときのリスクに備えられません。高い返済比率で返済プランを設定すると、急な出費や長期間の空室の対応が難しくなるでしょう。ローンの種類によっては、金利が上昇することもあります。場合によっては、返済が滞る原因にもなり得るでしょう。

急な出費に対応できなくなる

不動産投資では、物件や設備の補修・修繕が必要です。返済比率が高いとキャッシュフローが悪化し、急な出費に対応できなくなります。原状回復のためのクリーニングや修理など、入居者の退去後に行う補修・修繕も急な出費です。

台風や地震などの天災で被害を受けた場合、補修・修繕の対応が求められます。被害内容によっては、地震保険や火災保険の適用が可能です。しかし、各種保険の補償金は、受取日は遅くなる傾向にあります。保険を適用するにしても、一時的に費用を立て替えなければなりません。緊急時にも対応できるよう、手取りが残るように返済率を設定しましょう。

長期間の空室に対応できなくなる

返済比率を検討するシミュレーションでは、空室による家賃収入の減少を10%~15%と見積もります。空室が増えたり空室が続いたりすると、家賃収入の減少からキャッシュフローが悪化するでしょう。

返済比率が高ければ、空室リスクの対応が難しくなります。場合によっては、持ち出し（自己資金に対する負担）が必要です。特に、想定以上に空室が長期にわたって続く場合、不動産投資の継続も困難になってしまいます。

金利上昇リスクに備えられなくなる

全期間固定金利（借入期間中に金利が変動しない）でない限り、不動産投資ローンには金利上昇リスクがあります。低金利が続く現在では、変動金利による恩恵が受けられるでしょう。全期間固定金利よりも、変動金利のローンでは金利が低く設定されているからです。

しかし、景気の変動によっては、将来的に金利が上昇する恐れもあります。変動金利の設定金利が低いからと高めの返済比率を設定すると、金利上昇リスクに備えられません。

不動産投資の返済比率を下げる5つの対策方法

返済比率を左右する要素は、融資額と返済期間、金利です。本来、自分の意思で金利は変えられませんが、融資額と借入期間の調整によって不動産投資の返済比率をある程度下げることができます。必要に応じて返済比率を下げる対策を利用し、理想的な返済比率を目指しましょう。

自己資金を多めに投じる

返済比率を下げる対策として、自己資金を多めに投じる方法があります。融資額を少なくすることで、返済比率を下げることが可能です。融資は、自己資金（頭金）が少額でも問題ありません。ある程度貯蓄をしてから不動産投資を始めると良いでしょう。

ただし、貯金すべてを頭金に使うと他の支払いができなくなります。頭金以外にも自己資金が必要な初期費用をチェックし、運用後の備えとしても手持ちの資金を残しておきましょう。

返済途中に繰り上げ返済をする

返済比率を下げる対策としては、繰り上げ返済も役立ちます。繰り上げ返済とは、毎月の返済額に上乗せして返済することで、ローンの残債を早く減らす方法です。

繰り上げ返済の中でも、返済額軽減型を選択します。返済額軽減型とは、返済期間は変わらないものの、月々の返済額が少なくなる方法です。ただし、繰り上げ返済には手数料がかかるので注意しましょう。

返済期間を長めにする

返済期間を長めに設定することも、返済比率を下げる方法です。返済期間を長めにすれば、月々の返済額の負担が減り、返済比率を下げられるでしょう。

ただし、投資物件の法定耐用年数・金融機関による物件評価が、返済期間の基準に影響します。長めの返済期間を希望しても、その通りの返済期間になるとは限りません。また、運用開始後に返済期間を見直したい場合には、借り換えを検討しましょう。

金融機関と交渉する

金利を下げることも、返済比率を下げる方法のひとつです。金利を下げて返済比率も下げるには、金融機関に対する金利交渉も時には役立つでしょう。既に不動産投資ローンを借りていて、数年にわたって返済している人なら、現在の金融機関に対して金利交渉が可能です。

他の金融機関への乗り換えを前提に、現在の金融機関に相談します。「他の金融機関に移られたくない」という金融機関側の判断から、金利交渉のチャンスが生まれるでしょう。

購入時にかかる諸費用を抑える

投資物件の購入時にかかる諸費用も、ローンで支払えます。しかし、融資額の増加によって、返済比率が高くなるでしょう。返済比率を下げるなら、投資物件の購入時に発生する諸費用を抑えることも大切です。

投資物件の購入時に納付する各種税金も、諸費用に含まれます。しかし、税金は法定費用のため、購入先がどこでも金額は変わりません。購入時にかかる諸費用を抑えるなら、仲介手数料が発生しない物件を選びましょう。提携ローンの利用も、諸費用の軽減に役立ちます。

不動産投資に関する疑問はプロにご相談を！

返済比率だけでなく、不動産投資に関する疑問はさまざまな局面で生じるでしょう。疑問点をクリアにしながら運用を続けるために、信頼できるプロの存在は重要です。

不動産取引に関して幅広く事業を展開し、かつキャリアの長い不動産投資会社であれば、投資家からの疑問に答える知識を豊富に持ち合わせています。また、積み重ねた信頼と実績で、立地・価格・品質のバランス良い物件が見つけやすくなることも大きな魅力です。

まとめ

返済比率は、毎月のキャッシュフローに直結する要素です。返済比率を下げればキャッシュフローが良くなり、健全な不動産投資が実現するでしょう。不動産投資のリスクを避ける・収益を得るには、返済比率を慎重に決定することが大切です。

適切な返済比率で安全な不動産投資を目指したい方は、信頼の厚い不動産投資会社への相談をおすすめします。無理なくローンを返済するプランについても、不動産投資のプロからアドバイスを受けることで、適切に設定しやすくなるでしょう。