不動産投資とは

セミリタイアには不動産投資が良い? おすすめの理由や成功のコツ

セミリタイアには不動産投資が良い?おすすめの理由や成功のコツ

「最近、セミリタイアという言葉を聞くが、具体的なことがよくわからない」という方もいるのではないでしょうか。セミリタイアの厳密な定義はありませんが、メインの仕事を退職して、自由な時間や生活を楽しみながら、何らかの収入も得る生き方と考えればいいでしょう。

セミリタイアで収入を得る方法はいくつも考えられますが、「自分の時間や生活」を中心にするならば、資産運用が有力な候補になり得ます。

この記事では、資産運用の中でも不動産投資にターゲットを絞って、セミリタイア後の収入源として活用するためのポイントなどを紹介します。セミリタイアに関する基本的な説明もしますので、興味のある方はぜひ参考にしてください。

目次
  1. 不動産投資で経済的自由は手に入れられる?
  2. セミリタイアするなら不動案投資がおすすめな理由
  3. 不動産投資と他の投資の違いは?
  4. 不動産投資でセミリタイアをするメリット
  5. 不動産投資のセミリタイアに向いている人
  6. 不動産投資のセミリタイアに向いていない人
  7. セミリタイアするために不動産投資を始める際の注意点
  8. 中古のコンパクトマンション投資が注目を集めている!
  9. まとめ

不動産投資で経済的自由は手に入れられる?

不動産投資で経済的自由は手に入れられる?
会社や組織に縛られることなく、生活できるだけの収入を得られる状態を「経済的自由」と言います。「自分の時間や生活」中心のセミリタイアをするためには、この「経済的自由」を手にすることができるかどうかが、重要なポイントとなります。不動産投資で「経済的自由」を手にすることができるのか考えてみましょう。

セミリタイアするための条件は?

不動産投資では、家賃収入から諸経費やローン返済を差し引いたキャッシュフローが、所有者の手元に残ります。つまり、不動産投資だけで生活していけるかどうかは、キャッシュフローによって判断できるわけです。

公益財団法人 生命保険文化センターが行った「令和元年度『生活保障に関する調査』」によると、50歳代以上の考える「老後の最低日常生活費」は月額22~23万円です。区分マンションの1室を所有するマンション投資で、これだけのキャッシュフローを生み出すことはまずできません。

一般に、10室以上のアパート・マンションか5棟以上の戸建て住宅を賃貸していると、事業的規模となり青色申告特別控除が受けられます(5棟10室基準)。この規模であれば、キャッシュフローも月額22~23万円は達成できるので、目安にするといいでしょう。

年間4%の利回りでセミリタイアを実現できる

日本でも話題になりつつあるのが、アメリカでリタイアプランのキーワードとして使われている「FIREムーブメント」です。FIREは「Financial Independence, Retire Early (経済的に自立した早期退職) 」の頭文字をつなげたもので、経済的な自立を実現し、早期リタイアしようという取り組みを表しています。

FIREムーブメントのひとつの考え方が「4%ルール」です。これは、年間支出の25倍に相当する資産を築けば、年4%の運用益で生活できるというものです。例えば、年間支出が400万円とすると、目標資産は400万円×25=1億円です。これを年4%で運用すれば投資収益は400万円です。実際には税金なども考慮する必要がありますが、目安にはなるでしょう。

「1億円を貯金すること自体、ハードルが高すぎる」と考える人は多いと思います。しかし、不動産投資の場合は貯金が少なくても1億円の資産(物件)を手に入れられます。運用面でも、返済後利回りで4%、つまり400万円のキャッシュフローを手にすることが可能です。

自分が亡くなるまでゆとりのある生活ができる収入を得ることも可能

セミリタイアをフルリタイア(完全リタイア)へのステップと考えているなら、移行時期とそのための目標設定といった「出口戦略」を立てておくのがいいでしょう(以下での試算は、フルリタイアを「働かず収入はゼロ」の状態として行っています)。

先ほど紹介した生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」によると、「ゆとりある老後生活費」は月額36万円強、年額にすると約450万円です。これをフルリタイア後の年間生活費として、移行時期と必要資金を試算してみます。

80歳まで生きるとした場合、50歳では不動産の売却益を合わせて1億3,500万円(450万円×30年)の現金を確保できればフルリタイアに移行できます。同様に計算すると、45歳では1億5,750万円、60歳では9,000万円となります。

事業的規模で投資を行っていれば、余裕を持ってフルリタイア生活に移行するのも十分可能と言えるでしょう。

セミリタイアするなら不動案投資がおすすめな理由

セミリタイアするなら不動案投資がおすすめな理由
不動産投資は、管理会社を上手に活用すれば、会社勤めをしながらでも投資規模を拡大できるので、計画的にセミリタイアへ移行できるのが特徴です。こうした運用の手間暇に加え、安定性・将来の備えとしても使えるなど、さまざまなメリットがあります。ここではセミリタイアに対して、不動産投資のメリットがどのように有効かを説明します。

働きながら資産拡大ができるため

セミリタイアをして収入は投資で稼ぐとしても、なんの準備もないまま会社を辞めるのは現実的ではありません。まずは投資を始めて、会社に勤めながらセミリタイアできる土台を固めていくのがいいでしょう。

その場合、日常の業務に支障を来さない程度の負担で、安定的に資産形成ができる投資方法を選ぶことが重要です。不動産投資は、物件購入から賃貸の運営管理まで、必要な手続きや業務のかなりの部分を不動産会社に委託できます。

すべてを任せっきりにするのは問題ですが、日常業務をこなしながら徐々にノウハウを身に付けセミリタイア後に備えるには、適した投資方法と言えるでしょう。

安定した収入を得られるため

どんな投資にもリスクは付きものです。投資をセミリタイアでの収入源とするならば、より安定していて、リスクの少ないものを選ぶことが大切です。

株式や為替、仮想通貨は、値動きが激しく、わずかなタイミングのずれが大幅下落による損失拡大を招くこともあります。これに対して不動産の価格、とりわけ家賃は変動のスピードが非常にゆっくりしています。急騰することもない代わりに、大幅に下落することもないので、安定収入を確保するにはぴったりです。

建築年数が古くなれば家賃や物件価格は下がっていきますが、その変動もおおよそは推定できるので、シミュレーションに基づいて資金計画を立てておけば、中長期的な見通しを誤ることもないでしょう。

老後の年金代わりになるため

年金は一定の条件を満たした場合に国から支給されるものです。厚生労働省の「国民生活基礎調査」(2019年)によると、65歳以上の高齢者世帯では「公的年金・恩給」が総所得の63.6%を占めています。それだけ重要な役割を果たしている年金ですが、少子高齢化が進む中で原資不足などの理由から、年金制度の存続を不安視する見方が増えています。

前の項目で説明したように、不動産投資は中長期的に収入の見通しを立てやすいのが特徴です。このため、年金を補完するものとしても注目されているのです。特に若い世代にとってメリットがあると言えるでしょう。

生命保険の代わりになるため

ローンを組んで不動産投資を始める場合、団体信用生命保険に加入することになります。ローンの契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合には、団体信用生命保険によって残っているローンが全額清算されます。

所有する不動産を相続した遺族は、そのまま運用を続け家賃収入を得ることができますし、状況によっては、売却して現金化することも可能です。このように、不動産投資物件は生命保険代わりとして、遺族を経済的に支援する役割も果たせるのです。

相続税を軽減できるため

投資物件に限ったことではありませんが、不動産は相続税対策に役立つ点もメリットです。相続税の計算は、現金・預金はそのままの価値で行いますが、不動産は実勢価格より低い固定資産評価額を用いるため、相続税の額を低く抑えられるのです。

例えば、5,000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合、相続税法上は5,000万円をそのままの価値で評価し、相続税を計算します。しかし、5,000万円で購入した不動産は、固定資産評価額に基づき相続税を計算するため、現金で持っている場合より税額が低くなる可能性が高いのです。

セミリタイアの仲間を作れるため

セミリタイアをすると、会社で毎日のように行っていた上司、同僚、顧客などとのコミュニケーションがなくなり、人間関係も徐々に薄れていきます。人付き合いがなくなってしまうことに不安や寂しさを感じる人もいるでしょう。

不動産投資には、大家の会や勉強会などコミュニケーションの場がいくつもあります。不動産投資に関する情報収集だけでなく、同じようにセミリタイアした元ビジネスマンや経歴のまったく違うオーナーと新たな人間関係を作る場としても役立ちます。

不動産投資と他の投資の違いは?

不動産投資と他の投資の違いは?
セミリタイアで利用できる投資方法は、不動産投資だけではありません。ここでは、投資信託・株式投資・FX(外国為替証拠金取引)・仮想通貨について、不動産投資との比較も交えながら、特徴を説明します。

投資信託との比較

投資信託は、少額で始められ運用の手間がかからない投資として人気があります。ただし、融資によるレバレッジを利かせられないため、手持ち資金以上の投資はできません。基本的に長期で運用するものという正確とも相まって、まとまったキャッシュフローを手にするまでに時間がかかります。

また、不動産投資には売却により大きなキャピタルゲインを得るという選択肢がある点も、投資信託との大きな違いです。

株式投資との比較

比較的少額から手軽に始められるのが株式投資です。このほか、「換金性が高い」「分散投資がしやすい」「値動きのスピードが速い」といったことも株式投資の特徴として挙げられます。

一般的には融資を受けて投資することはできないため、不動産投資のようなレバレッジ効果は期待できません。また、値動きのスピードが速いことは、短期間に大きな利益を上げられる可能性がある一方で、大きな損失を被るリスクもあるということです。投資としての安定性は不動産投資のほうが高いと言えるでしょう。

FXとの比較

FX(外国為替証拠金取引)も少額で始められる投資で、平日ならばほぼ24時間いつでも取引できるのが特徴です。

値動きは株式以上に激しく、「朝起きたら価値が倍以上になっていた」「新幹線で東京から大阪まで行く間に半値以下に下落した」といったエピソードには事欠きません。会社勤めをしている人が、リスクを回避しながら大きく稼ぎ続けるのは至極めて難しいと言えるでしょう。

仮想通貨との比較

仮想通貨は、最も値動きの激しい投資商品と言えます。商品特性に加えて、まだまだ市場が不安定なことも一因と考えられます。さらにハッキングリスクも考慮しなければなりません。

今後、市場が安定しメジャーな投資商品になる可能性はあります。しかし、現時点ではセミリタイア後の生活を託せるほどの安全資産とは考えないほうがいいでしょう。

不動産投資でセミリタイアをするメリット

不動産投資でセミリタイアをするメリット
セミリタイアの大きな特徴は、「仕事や収入に関する組織の制約がなくなり、働き方や時間の使い方を個人の意思で決められる」ことです。以下では、このような特徴が具体的にどのようなメリットをもたらすのか説明します。

仕事のストレスがなくなる

チューリッヒ生命は2017年から毎年「ビジネスパーソンが抱えるストレスに関する調査」を行っています。この結果を見ると、毎年のように上位に並んでいるのが「上司との人間関係」と「仕事の内容」です。上司以外に、同僚や社内、取引先などさまざまな「人間関係」もストレス要因として挙がっています。

「仕事の内容」が「人間関係」のストレスを生むことあれば、その逆の場合もあります。会社を辞めれば、自分の本意ではない「仕事」をしたり、「人間関係」を築いたりする必要はなくなるので、ストレスからも解放されるでしょう。

自由な時間を増やせる

会社に勤めていると、休日しか自分の時間が取れず、せいぜい休養するだけということになりがちです。セミリタイアをすれば、自分で行動をコントロールできるので、ライフスタイルに合った自由な時間の使い方ができます。

株式投資やFX、仮想通貨などは、値動きのスピードが速いため、安定した収入を確保するために1日に何度も相場をチェックする必要があります。不動産投資はそうした必要がないので、より自由に時間が使えます。

やりたいことを我慢しなくて済む

会社組織に属していると、シーズンに合わせて長期休暇を取って旅行をしたり、好きなイベントに必ず参加したりすることはなかなかできません。けがのリスクがあるので好きなスポーツを我慢するといったこともあるでしょう。

セミリタイアをすれば、こうした制約から解放されます。ただし、すべて自己責任になりますから、行動にリスクが伴う場合は事前の備えを忘れないようにしてください。

不動産投資のセミリタイアに向いている人

不動産投資のセミリタイアに向いている人
前の項目で取り上げた「セミリタイアのメリット」は、基本的に「組織の制約から離れられる」「個人の意思で決められる」ことがベースになっています。このことを念頭に置いて、セミリタイアに向いている人の特徴を説明します。

自分の時間を大切にしたい人

セミリタイアでは、自分から積極的に行動しない限り、人との交流は限定的になります。このため、1人でいることが好きな人や読書、動画鑑賞、ガーデニングといった他人と交流しなくても済む趣味を持っている人が向いています。

人との交流が少なくなると、外出することが減ったり、生活が不規則になったりしりがちです。適度の外出や1日の大まかな行動予定を決めておくことなどを心がけるといいでしょう。

満喫したい趣味がある人

時間の制約がなくなるので、没頭できるような趣味を持っている人にセミリタイアはうってつけです。逆に、無趣味の人は時間を持て余してしまう可能性が高いので、いろいろなことを試して、自分に合う趣味を見つけることをおすすめします。

趣味を持つことは、行動半径を広げ、会社勤めのときとはまったく違う人との交流を始める機会にもなります。

質素な生活ができる人

不動産投資によるセミリタイアでは、家賃収入から上がるキャッシュフローと貯金によって暮らしていきます。決まった収入の中で生活していくため、勝手気ままな生活を続けると収支はすぐにマイナスになってしまいます。

趣味や旅行など生活費以外の支出をしっかりコントロールして、できるだけ質素な生活を送るように心がけましょう。

不動産投資のセミリタイアに向いていない人

不動産投資のセミリタイアに向いていない人
取り立てて目標もなく、会社を辞めたい理由が「日々の忙しさから解放されたい」「人間関係に疲れた」というような人は、セミリタイアに向いていません。初めはゆったりとした生活が楽に思えるかもしれませんが、そのうち手持ち無沙汰になる可能性が高いからです。

退職後にやりたいことが特にない人

不動産投資を行う以外、特にやることは決めていないという人は、時間を持て余して「仕事をしていたほうが楽だった」と思うになる可能性も高いでしょう。特に「セミリタイアをしたら暇になるので遊びに来てよ」と話しているような人は要注意です。

セミリタイアをしたら何をしたいのか、それを続けられるのかを自問自答して、何かしらの目的が明確になってから動き出すことをおすすめします。

仕事を辞めたいだけの人

不動産投資は、管理運営会社に業務を委託できることがメリットですが、オーナーが何もしなくていいわけではありません。不動産投資に必要な知識やノウハウを学び、その時々で適切な判断ができないと、安定した収益を生み続けるのは難しいからです。

すべては自己責任となるため、会社で働いていたとき以上に、判断に悩むことも起こり得ます。「会社を辞めたい」「仕事をしたくない」という気持ちだけで、セミリタイアを考えている人は、失敗する可能性が高いと言えるでしょう。

お金を浪費してしまいがちな人

派手な生活や無駄使いなどの浪費は、決まった収入をベースとするセミリタイア生活を破綻させる、最も大きな要因と言ってもいいでしょう。浪費家はいくらお金があっても使ってしまうので、倹約して再投資することで資産を増やしていくという投資の本質とそもそもミスマッチです。

浪費癖があるかもしれないと思うようだったら、セミリタイアを考える前に最低1年くらいの収支状況を記録してみることをおすすめします。記録が続けられなかったら、その時点でセミリタイアには向いていないと判断したほうがいいでしょう。

セミリタイアするために不動産投資を始める際の注意点

セミリタイアするために不動産投資を始める際の注意点
不動産投資は安定性が高く、セミリタイアに適した投資方法ですが、まったくリスクがないわけではありません。購入から賃貸による運用、最終的な売却処分まで、それぞれの段階で注意すべきポイントがあります。あらかじめ、そのことを理解して対処方法を考えておけば、影響を最小限に抑えることができるでしょう。

赤字になる場合がある

前にも説明しましたが、不動産投資では、家賃収入から諸経費(管理費、修繕費、修繕積立金、固定資産税など)やローン返済を差し引いたキャッシュフローが、オーナーの手元に残るお金になります。このため、空室が発生して収入が減ったり、設備機器の故障で多額の修繕費が発生したりすると、赤字(キャッシュフローがマイナス)になることもあり得ます。

赤字が発生した場合、オーナーが手持ち資金で支払う必要があります。赤字期間の生活費と突発的な支出に対応できるだけの資金的余裕を持ってセミリタイアを始めるようにしましょう。

割高な物件を購入する可能性がある

不動産は、割高な価格で売り出されることがよくあります。売り手の「できるだけ高く売りたい」という心理が反映されるからです。条件が良く、提示価格でもある程度の利回りが見込めるからと考え、割高な価格で購入してしまわないよう注意してください。実際、「安くなるまで待つべきだった」と後悔するケースも少なくありません。

割高な物件が値を下げるのには、いくつかのパターンがあります。主なものとしては「長期間売れないため自ら値を下げる」「相続対策や支払いのために売却を急いでいる」などが挙げられます。割高な物件で気になるものがあったら、売り出し時期を確認したり、仲介する不動産会社に話を聞いてみたりするといいでしょう。

物件の売買手続きに手間がかかる

不動産は、他の投資商品と比べると手続きに時間がかかります。例えば、株式は口座開設の申し込みから最短で即日、かかっても1週間程度で売買ができます。FXや投資信託など他の金融商品もほぼ同様です。

これに対して不動産は、売買契約締結→金融機関の融資審査・融資契約締結→物件引き渡し→登記完了というステップを踏みます。これに物件探しや入居者募集、中古であればリフォーム期間も加わるので、収入が入るようになるまで数か月単位の時間がかかります。

流動性が低くてすぐには買い手が付きにくい

不動産は高額なうえ、ニーズに合った物件でなければ購入しないため、売却するのに時間がかかります。

賃貸収入を目的とする不動産投資でも、セミリタイアからフルリタイアに切り替える場合など、出口戦略として売却処分することがあります。自分が希望するタイミングで売れなかったり、想定価格より値下げする必要があったりしますので、売却処分を考えるなら市場調査などを早めに行っておくことをおすすめします。

自分自身でも管理する必要がある

不動産投資は、入居者が集まりそうな物件を購入して、管理運営会社に委託すれば安泰というものではありません。適切な判断をするには、不動産投資の知識やノウハウが必要です。特に、事業規模(10室以上のアパート・マンションか5棟以上の戸建て住宅)の不動産運用をするのならば、管理運営会社を使いこなせるオーナーになることを目指しましょう。

不動産の実務を習得するには、退去後の原状回復工事や修繕の相見積もりや、空室対策での不動産業者回りなど、これまでやってきた仕事の経験やノウハウが活かせることからアプローチするのもひとつの方法です。

中古のコンパクトマンション投資が注目を集めている!

セミリタイアのための投資物件として注目を集めているのが、専有面積20~50㎡程度でワンルーム~1LDK・2DKの中古コンパクトマンションです。単身か夫婦2人で済むのに適した広さ・間取りで、戸建て住宅よりセキュリティー性が高く、維持管理も楽なため、子どもが独立したあとのシニア世代向け住居として需要があると考えられるからです。

少子高齢化が進む中で、一定の資産があるシニア層は、学生などよりも安定した借り手となってくれる可能性は高いと言えるでしょう。

中古コンパクトマンションに投資をする場合のポイントは立地です。通常の賃貸物件同様、交通や生活の利便性が大切なのはもちろんですが、それと同じくらい医療・介護関係施設への行きやすさが重要になります。また、坂道を上るなど移動の際に高低差がある立地も敬遠される可能性が高いので注意してください。

まとめ

まとめ
「他の投資商品に比べて収益が安定している」「不動産会社・管理運営会社に業務を委託でき自由な時間を作りやすい」など、不動産投資はセミリタイアに適した特長を数多く備えています。

その特長を最大限活かすためには、信頼できる業者に業務を委託することと、自分で適切な判断ができる不動産投資の知識・ノウハウを身に付けることが欠かせません。信頼できる業者ならば、知識やノウハウの習得についてもしっかりサポートしてくれるでしょう。

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