不動産投資とは

不動産投資を成功させる、不動産会社の選び方のポイントまとめ

不動産投資を成功させる、不動産会社の選び方のポイントまとめ

不動産投資では、物件探しから購入、運用、処分まで、あらゆる場面で不動産会社が関係します。それだけ不動産会社の果たす役割は重要で、安易な不動産会社選びが、投資の失敗につながることもあります。

「でも、街には不動産会社が山ほどあって、どこがいい会社なのか見当が付かない」という方もいることでしょう。そこで、この記事では、不動産投資をする際の不動産会社の選び方について詳しく解説します。

不動産投資を成功させるには不動産会社選びが重要な理由

不動産投資を成功させるには不動産会社選びが重要な理由
不動産投資は、良い物件を見つければ成功すると考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、物件から着実に収益を上げるためには、購入後の管理運営が重要です。

賃貸不動産の管理運営を、本業を持っている人が一人でこなすのは難しいでしょう。専門的な知識・ノウハウを持ち、的確にサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが、不動産投資を成功させるためのポイントとなるのです。

扱っている物件に大きな差はない

不動産会社によって取り扱っている物件が大きく異なったり、特定の不動産会社でないと購入できない物件があったりすることは、ほとんどありません。そう言えるのは、全国ほぼすべての不動産会社が、「REINS(レインズ)」という不動産物件の情報ネットワークシステムを利用しているからです。

不動産会社はオーナーから売却や賃貸の依頼を受けると、その物件の情報をREINSに登録します。つまり、どの不動産会社も基本的には物件を共有しており、お客様の条件に該当する物件をREINSで検索して紹介しているのです。

不動産会社の役割は物件の紹介だけではない

「取り扱う物件に大きな違いがないなら、どこの不動産会社に依頼しても同じ」と考えるのは早計です。例えば、気に入った物件が本当に投資用不動産として利益を生み出すものなのかユーザーが判断するのは簡単ではありません。初めて投資用不動産を購入する方であればなおさらでしょう。

何とか物件を決めたとしても、購入する段階での価格交渉や手続き、購入後の管理をどうするかなど、投資用不動産として稼働するまでには、やるべきことがたくさんあります。

専門知識が必要なことも多いので、本業を持っている方が一人ですべてをやるとすれば、かなりの負担であることは間違いありません。不動産会社はこうした専門知識が必要な業務をサポートしてくれる存在でもあります。こうしたサポート力こそ不動産会社を選ぶ基準と言っても過言ではないでしょう。

不動産会社のサポートや役割とは?

先ほども触れたように、不動産投資では物件の収益性を見極めることが大切です。投資用物件を取り扱った経験が豊富な不動産会社であれば、買い手のニーズに応じてある程度絞り込んだ候補物件を紹介できるでしょう。

物件の収益性を判断するためには、収支計画書の作成やシミュレーションが欠かせません。収支計画書は収入と支出に関する計画をまとめたもので、作成するには賃料や管理にかかる費用、税金などのデータが必要です。

ほとんどの不動産会社は、依頼すれば必要なデータを揃えて、収支計画書の作成やシミュレーションを行ってくれます。投資家は余計な労力を使うことなく、具体的な数値で収益性を判断できるのです。

もちろん、収支計画書やシミュレーションは将来の収益を保証するものではありません。家賃下落や空室などリスク要因を確認し、数値の根拠や妥当性について慎重に検討することが大切です。

物件の仲介だけが不動産会社の仕事と考えている方もいるかもしれません。しかし、特に不動産投資では、ここで説明したような物件決定をサポートする役割も重要です。

物件管理業務の代行を兼ねている場合もある

仲介業務だけでなく、物件管理業務も行っている不動産会社は少なくありません。こうした不動産会社では、購入後の以下に挙げるような管理業務を代行してくれる場合があります。

入居者募集
購入した物件で家賃収入を得るための最重要業務とも言えるのが、入居者の募集です。募集業務は、家賃の設定やチラシやネット媒体を利用した宣伝活動だけでなく、仲介業者との媒介契約、入居者との賃貸契約など広範囲に及びます。

家賃の受領および回収、ローンの返済
不動産会社は、オーナーに代わって毎月の家賃を入居者から徴収するほか、滞納があった場合には回収も行います。ローンを組んで購入した物件であれば、徴収した家賃などから返済まで代行してくれます。

修繕やメンテナンスなど
賃貸物件で継続的に収益を上げるためには、外壁や給排水設備などの経年的な劣化をチェックして、修繕やメンテナンスをしなければなりません。また、契約更新や入退去などの入居者対応も不可欠です。

不動産会社の選び方のポイント

不動産会社の選び方のポイント
日本には全国30万社以上の不動産会社があり、規模や営業エリア、得意分野などそれぞれ特徴があります。ここでは、一般的な不動産会社選びのポイントに加え、不動産投資のパートナー・サポート役として重視するべき点も解説しますので、参考にしてください。

顧客目線で物件選びをしてくれるか

不動産全般について言えることですが、特に投資物件では自分の年齢や収入や手持ち資金などの状況を勘案して選ぶことが重要になります。

不動産会社を選ぶ際には、自分の状況や考え方を十分に聞いたうえで、顧客目線で物件を紹介してくれるかをチェックします。一方的に物件の良い点ばかりを協調したり、手持ち資金が少なくてもローンを組んで購入できることを強調したりする不動産会社は避けたほうがいいでしょう。

利用者の評判が良いか

インターネットやSNSで口コミの評価が高い会社やリピーターが多い会社は、顧客満足度が高いと判断できます。こうした不動産会社であれば、顧客の話をよく聞いて、それぞれの事情に合った物件を紹介してくれる可能性は高いと言えるでしょう。

リピーターがどれくらいいるのかは、表面的な情報からはわかりません。気になった場合には不動産会社に確認することをおすすめします。

宅地建物取引業の免許を更新しているか

不動産会社が営業するためには宅地建物取引業の免許が必要です。ほとんどの不動産会社は、実店舗の見やすいところや自社のWebサイトに免許番号(「東京都知事免許(5)第○○号」「国土交通大臣免許(1)第○○号」)を掲示しています。事業所が一つの都道府県内にしかない場合は知事免許、複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣免許になります。

免許番号は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで会社名から探すこともできます。免許番号がないのは無許可営業ということですから、絶対に取引を依頼してはいけません。

免許は5年ごとの更新で、免許番号の()内の数値が更新回数を示しているため、業歴を見分けるのにも使えます。(1)であれば免許を取得してから5年以内、(5)であれば20~25年となります。

ただし、この数値はあくまで目安であることに注意してください。例えば、東京都内で12年の営業実績がある不動産会社の免許番号は「東京都知事免許(3)第○○号」ですが、その会社が神奈川県に支店を設けた場合の免許番号は「国土交通大臣免許(1)第○○号」になるからです。

不動産投資のリスクについて教えてくれるか

不動産投資にリスクはつきものです。リスクについて失敗例などから学ぶことも成功への道ですから、そのことをきちんと説明してくれる不動産会社を選びましょう。

説明するのが不動産投資のメリットだけだったり、物件の良さだけを強調したりする不動産会社は、「とりあえず物件を売りたい」と考えていることが少なくないので、注意が必要です。

不動産投資のリスクは、購入者の経済状況などによっても異なります。シミュレーションなどを利用して個別の案件に応じたリスク要因を説明してくれる不動産会社であれば、より安心して利用できるでしょう。

将来的な状況の変化を教えてくれるか

不動産は目に見える資産だけに、現在の状況だけを見て物件の良し悪しを判断してしまいがちです。しかし、不動産投資はある程度の期間保有して賃貸収益を生み出し、最終的には売却して利益を確定することがゴールです。物件や周辺環境などの将来的な状況を織り込んでおかないと、思わぬ失敗につながる可能性もあります。

例えば、近隣に大学があり安定した需要があったので購入したが、移転したために入居者が減り毎月の収支が赤字になってしまったうえに、売却もままならないといったケースがあります。また、人気エリアでも、築年数が古かったために想像以上にメンテナンス費用がかかったり、想定した賃料では入居者が集まらなかったりすることもあり得ます。

現状については、素人でもある程度は判断できます。将来的な状況の変化やそれに伴って物件の価値がどうなっていくのかを教えてくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

信頼のおける担当者がいるか

不動産会社と同等か、ある意味ではそれ以上に重要となるのが担当者です。多くの人にとって、不動産を購入するのは人生の中でもかなり大きな決断になるので、信頼して任せられる担当者を選ぶことが重要です。

人間的に信頼できるのは当然として、年齢や収入、手持ち資金、不動産投資を始める理由など、個人の状況を理解したうえで、的確にアドバイスをしてくれる人が望ましいでしょう。それを確認するためには、持っている資格やこれまでの取引実績、顧客にまつわるエピソードなどを聞いてみるのも一つの方法です。

どんなに実績が豊富な担当者でも、相性が良くないのでなかなか話がかみ合わないということもあり得ます。場合によっては「担当者を変更してほしい」と不動産会社に伝えることも必要でしょう。

物件購入後のサポートをしてくれるか

不動産投資では、購入後の賃貸管理・運営が物件選びと同じくらい重要です。売買の仲介しか行っていない不動産会社を通じて物件を購入した場合、管理会社を別途、見つける必要があります。仲介会社が紹介してくれるケースもありますが、一から関係を構築するのは簡単ではありません。

不動産投資の実績が豊富な会社の多くは、自社か関連会社を通じて、販売後の賃貸管理まで一括して手掛ける体制を用意しています。購入した際に利用した不動産会社(および関連会社)が管理面でも実績があれば、安心して依頼できるでしょう。

また、投資用物件の販売から管理までを一括して手掛けている場合、高い入居率を維持することで顧客満足度が向上し、リピーターや新規顧客獲得につながるため、管理だけを行っている会社に比べ、総合的なサポート体制が充実している可能性は高いと言えます。

避けたほうが良い不動産会社の特徴

避けたほうが良い不動産会社の特徴
顧客の状況を考慮せず、一方的に物件を販売しようとする不動産会社もあります。強引な勧誘に負けたり、セールストークを鵜吞みにしたりして、実際には収益の上がらない物件を購入してしまうことは、絶対に避けなければなりません。以下で挙げるような対応が目に付く不動産会社とは取引しないほうが賢明です。

良い面しか押し出さない

すでに何度か触れていますが、不動産投資はどんなに好条件の物件であってもリスクはあります。ちゃんとした不動産会社であれば、どんな物件についても可能性のあるリスクを丁寧に説明し、具体的な対応策も提案してくれるはずです。

不動産投資のメリットばかりを押し出し、デメリットや物件固有のリスクなどの説明をおざなりする会社は、利用しないのが賢明です。

営業マンの対応が良くない

挨拶や話し方など担当者の対応に難があると、連絡を取ろうとする気持ちが薄れる方は多いのではないでしょうか。また、「相手は専門家だから」ということで我慢して取引を続けようと考える人もいるかもしれません。

不動産は大きな買い物だけに、気持ちよく納得して取引しないと、後々公開する可能性が高くなります。担当者の対応に疑問があれば変更を申し入れたり、場合によっては不動産会社を切り替えたりすることおすすめします。

おとり広告を利用している

ネットの情報サイトや店頭のチラシで気にある物件を見つけて、店舗を訪れてみたら「成約済み」になっていて、別の物件を紹介されたという経験をした人もいるのではないでしょうか。実際に成約してしまったケースもありますが、「おとり広告」であることも少なくありません。

同じ物件が再度掲載されていたり、周辺の類似物件と比べてあまりに価格が安かったりする場合は、「おとり広告」である可能性が高いと言えます。そのような物件を紹介している不動産会社は、利用しないほうがいいでしょう。

自分に合う不動産会社の探し方は?

自分に合う不動産会社の探し方は?
どんなに実績豊富な不動産会社だとしても、自分に合わない会社を選んでしまうと、取引がスムーズに進まない可能性があります。必ず複数の会社をリストアップし、情報を精査したうえで、最終的には「自分の目」で判断することがポイントです。

1.不動産会社の情報を集める

まずはネット上で不動産会社の情報を集めましょう。公式HPでは、宅地建物取引業免許番号や会社概要から、業歴や企業規模、得意とする分野が確認できます。

また、「会社名」「不動産投資」「評判」といったキーワードを組み合わせて検索し、不動産会社の口コミサイトなどに、その会社に対する書き込みがないか確認してみてください。良い悪いに関わらず口コミを見つけたら、ノートやパソコンに記録しておくといいでしょう。

2.自分の希望に合う会社を絞り込む

興味を持った不動産会社をいくつか見つけたら、自分が考えている不動産投資物件のタイプや取引のしやすさなどを基準に候補を絞り込みます。この場合もいきなり1社に絞り込むのではなく、2~3社をリストアップして、さらに詳しい情報を集めたうえで比較検討することをおすすめします。

また、現在の状況を踏まえると、ビデオ通話などを利用した、直接対面しない形でのコミュニケーションの取りやすさも考慮しておくといいでしょう。

3.不動産会社まで足を運ぶ

最終的に不動産会社を決める際には、実際に不動産会社まで足を運んで確認することをおすすめします。会社の雰囲気や担当者の人柄など、「生の情報」に接してみないと判断が難しい要素があるからです。候補の会社が開催しているセミナーや相談会に参加してみるのもいいでしょう。

不動産投資で、最終的に判断し責任を負うのはオーナーであり、どんなに信頼できる会社であっても、不動産会社はあくまでパートナーであり、サポート役です。自分自身が不動産投資家として成長するために役立つ相手という視点も持って、不動産会社を選ぶことをおすすめします。

不動産会社社員が自分で不動産投資をしないのはなぜ?

不動産会社社員が自分で不動産投資をしないのはなぜ?
「投資物件を売っている不動産会社の社員は自分で投資をしているのだろうか」という疑問を持つ人は少なくないでしょう。実際、投資物件を扱っている不動産会社の社員が投資を行っているケースは、決して多いとは言えません。ここでは、その理由について考えてみます。

絶対に儲けられるとは限らないため

おそらく「儲かる物件」はあっても、「絶対に儲かる物件」はないということを、最もよく理解しているのは不動産会社の社員でしょう。そして、失敗した際に投資家が被るダメージの大きさも、間近で見て知っているはずです。

「知識が豊富でさまざまな事例を知っている自分であれば失敗しない」と考える人よりも、「年収の数倍、場合によっては10倍以上の負債を抱えるリスクは背負いたくない」と考える人が多いのも当然と言えるでしょう。

投資には向いている人と向いていない人がいるため

もうひとつ理由として挙げられるのは、不動産業界で働こうとした動機です。「多少、仕事がきつくても働いた分だけ確実に収入を得られる」と考えた人であれば、そもそも不動産投資をするという思考自体ない可能性が高いと言えます。

こうした人は、成功して毎月何十万円もの収入が得られる可能性と失敗するリスクを天秤にかけて、コツコツ働いて安定した収入を得るほうを選択するのではないでしょうか。

不動産投資を始めるには勉強や対策が不可欠!

不動産投資を始めるには勉強や対策が不可欠!
繰り返しになりますが、不動産投資で最終的な決断をするのはオーナーです。そのためには、自分自身の不動産投資に関する知識を深めておくことが欠かせません。特に重要となるのは、不動産マーケット全体の状況を理解することと、投資案件の具体的な収支に関わる情報を把握することです。

インターネットの記事や書籍で情報を集める

不動産マーケット全体の状況を理解するには、不動産に関係する税制・法制や大型再開発・交通インフラ整備の動向に関する情報が必要です。基本的な情報はインターネットで収集し、より詳しく知る必要がある場合には書籍や公的機関が発行する報告書・白書を入手します。国勢調査や人口動態など公的機関がまとめている統計データも役立ちます。

投資案件の具体的な収支に関わる情報には、不動産の価格や家賃相場、物件の維持管理費用などが挙げられます。こちらも基本的な情報はインターネットで収集し、必要に応じて不動産会社に聞いてみるのがいいでしょう。

投資の妥協はしない

不動産投資では、希望の条件に合う物件がなかなか見つからない、あるいは物件は見つかったものの融資が下りないという場合もあります。こうした状況に陥った際、条件面で妥協した物件を購入する人もいるでしょう。

不動産は額の大きな買い物であるため、簡単に買い換えたり、追加購入したりすることができません。また、自分の希望する物件が投資物件として良いものではない可能性もあります。

妥協して購入するのではなく、希望条件を客観的に洗い直したうえで、的確な物件を見つけたときに迅速に対応できる体制を整えておくことが大切です。

立地を重視した物件選びをする

建物の内装や設備は、オーナーがリフォームをすることでかなり改善が可能です。これに対して、周辺の施設や交通の便など外部環境をオーナーが改善することはできません。つまり、重視するべきは立地です。さらに不動産投資で重要なのは、賃貸需要があることです。物件のタイプによって賃貸需要がある立地は異なります。

例えば、ワンルームマンションであれば、ターゲットである単身者は交通利便性を重視することが多いので、駅から離れると借り手が付く可能性は低くなります。周辺環境は変化すれので、将来にわたって安定した収益が見込める立地で物件を選ぶようにしましょう。

空室率を視野に入れた収支計画を立てる

購入候補の物件が見つかったら、収支計画書を作成して投資物件としての事業性を検討します。自分で収支計画書を作成するには、インターネット上で公開されているテンプレートを利用するのが便利です。不動産会社に依頼して作成してもらうのでもいいでしょう。

収支計画書の作成にあたっては、空室率など収入の減少要因とメンテナンス費用など支出の増加要因を考慮することが重要です。物件は経年的に劣化していくため、マイナス要素を組み込まないと実態とはかけ離れた収支計画になってしまいます。

また、可能であればいくつかの将来的なシナリオに基づく複数の収支計画を作成し、判断することをおすすめします。

余裕を持った融資を受ける

物件の購入資金を借り入れで調達する場合、金融機関は年収や自己資金比率、勤務先と勤務状況、他の借入状況、過去の延滞歴などを総合的に判断して融資枠を決定します。ただし、融資枠の上限まで借り入れて購入資金に充ててしまうと、想定外の支出が発生したときに対応できなくなってしまいます。

どれくらい借り入れたらいいのかを決めるには、前の項目で触れた複数の収支計画が役に立ちます。最悪のケースで必要となる追加資金分を考慮して融資を受けるといいでしょう。

まとめ

まとめ
不動産投資には、売買から賃貸管理まで、不動産のさまざまな専門知識やノウハウが必要です。本業を持っている個人オーナーにとっては、パートナーとして的確なサポートをしてくれる不動産会社を探すことが、不動産投資で成功するためのポイントと言えます。

どんなに実績が豊富な不動産会社でも、自分に合わない会社だと、スムーズにコミュニケーションが取れない可能性もあります。十分に調査をして候補となる会社を絞り込み、最終的には自分で「生の情報」に接して選ぶことをおすすめします。

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