一口に不動産投資といっても、その種類は多種多様です。例えば、投資対象となる居住用の建物には、アパート・マンション・一戸建てがあり、それぞれに異なる特徴があります。投資家の属性や目的によって投資対象となる建物も変わるでしょう。
ここでは、アパートの不動産投資を取り上げ、特徴や他の建物との違いを紹介します。アパート投資に向いている人や成功するための対策が分かれば、不安が解消できスムーズに不動産投資を始められるでしょう。
もくじ
アパートの不動産投資とはどんなものなのか
アパートの不動産投資とは、アパートを購入して賃貸物件として貸し出し、数年~数十年後に売却することで売却益を得る投資です。主な収入は入居者からの家賃収入で、維持や管理、修繕にかかった経費を差し引いたものが利益（所得）になります。
家賃収入をしっかり得て、キャッシュフローを滞らせないことが大切なため、空室期間をできるだけ短くする工夫が必要です。また、建物は経年劣化しますが、劣化相当分を減価償却費として家賃収入から差し引けます。キャッシュアウトしないにもかかわらず、所得を圧縮でき、節税が可能です。
アパートとマンションの不動産投資の違いは？
アパートとマンションの違いに明確な定義はありませんが、アパートは木造の２階~3階建て、マンションは3階建て以上で、鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造である建物を指すのが一般的です。ここでは、アパートとマンションの不動産投資の違いについて解説します。
一棟マンション投資との違い
同じ一棟投資でも、アパートとマンションは構造が大きく異なるため、以下のような違いがあります。
- 一般的にマンションのほうが防音性に優れており、入居者にとって快適である場合が多い
- 木造であるアパートのほうが減価償却期間は短く、所得税・住民税の節税効果が高い
- 耐用年数が長く資産価値が維持できるマンションのほうが、銀行の融資が通りやすい
- 一棟の部屋数が多いマンションのほうが、購入価格の割に手間が少なく効率性が高い
ワンルームマンション投資との違い
一棟ではなくマンションの一室を購入するのがワンルームマンション投資です。したがって、投資資金がアパートを一棟購入するよりも少額で済みます。ワンルームマンション投資の特徴は以下の通りです。
- 購入者が多く、需給関係の影響で割高になり、利回りが低くなる傾向がある
- 購入の手間は変わらないため、購入価格の割に手間がかかり効率性が低い
- 駅から徒歩圏内の好立地な物件が多い
- 投資資金が少額で済むため、銀行の融資が通りやすい
- 比較的安いため、売却しやすく流動性が高い
アパートと戸建て投資の違いは？
戸建て投資は、中古物件をリフォームやリノベーション工事によって、利回りの高い物件に生まれ変わらせるのがポイントです。したがって、以下のような特徴があります。
- 条件の良い物件を購入できれば、20％を超える利回りが期待できる
- 業者に頼るだけでなく自らも情報収集が必要なため、物件の取得に手間と時間がかかる
- 物件価格の大きさの違いによって減価償却費が少額のため、節税効果は期待できない
- 戸建ての市場が十分に整備されておらず、取り扱い件数が少ないため流動性が高い
このような特徴から、物件探しやリフォームに時間をかけられるようなプロ向けの不動産投資といえます。
不動産投資で成功する人がアパート一棟に投資をする理由
不動産投資で多くの収益を得ている人の傾向として、アパート一棟に投資していることが挙げられます。期待できる主な効果は、「手間をかけずに大規模な資産形成ができる」「投資効果を自らコントロールできる」「所得税・住民税の節税効果が高い」の3つです。ここでは、アパート一棟に投資する理由について解説します。
手間をかけずに大規模な資産形成ができるため
株式やFXのような金融資産運用の場合、取引口座の開設や本人確認が必要で、購入までに手間がかかります。収入や支出が予算化しやすい不動産投資とは違い、運用中も値動きをウォッチして、利益の出るタイミングを常に確認する必要があるでしょう。
また、同じ程度の手間がかかるワンルームマンション投資と比較しても、取引単位が大きいアパート一棟のほうが効率的で大規模な資産形成が可能です。
投資効果をコントロールできるため
投資効果のコントロールのしやすさも有利といえます。入居付けや賃料の設定、修繕計画といった建物のメンテナンスの実施を他の所有者と協議せずに進められるためです。ワンルームマンション投資にはない魅力でしょう。
「最適な入居付けを行いつつ賃料を上げて収入を増やす」「利益が多く出そうな年に、費用のかかる大規模修繕を実施する」といったキャッシュフローのコントロールも可能です。
税金対策になるため
アパート一棟に投資すると、実際には支出を伴わない減価償却費が発生して数字上の利益が圧縮されるため、所得税や住民税の節税効果が高くなります。特に、木造がほとんどのアパートは耐用年数が短い分、高い効果が期待できるでしょう。
また、相続税評価において現預金は残高がそのまま相続税評価額になるのに対し、不動産は時価よりも低く評価されるのが一般的です。賃貸物件であれば、さらに評価は下がります。その結果、相続税も節税が可能です。
アパートの不動産投資に向いている人
アパートの不動産投資はスケールの大きさゆえに、ワンルームマンションのように気軽に始められる投資ではありません。特に初期投資額が大きく、収入の高い人や多額の金融資産を保有している人に限定されるでしょう。ここでは、アパートの不動産投資に向いている人を紹介します。
投資にあまり時間を割けない人
不動産投資では、区分マンションを複数所有する人や自ら修繕やリフォームまでする人もいます。しかし、他に本業がある場合、不動産投資にあまり時間をかけられません。また、自ら管理したくない人もいるでしょう。
アパート一棟に投資すれば、投資に時間が割けない人や自ら管理したくない人でも、不動産の運営や管理を全て管理会社に任せるという方法があります。
年収が多い人
アパート一棟を購入するには相応の投資額が必要なため、資金に余裕がある人でないと難しいでしょう。また、減価償却費によって所得税・住民税の節税効果がありますが、年収が低い場合、効果があまりなかったり逆効果になったりすることがあります。
節税効果が発揮されるのは、年収1,200万円以上です。所得税が超過累進税率を採用していることや不動産投資で得られる利益（不動産所得）が赤字の場合、他の所得と損益通算できることが理由として挙げられます。
3,000万円以上の金融資産がある人
アパート一棟を購入する場合、金融機関から融資を受けるケースがほとんどです。融資の審査項目のひとつに、保有している金融資産の状況があります。保有している金融資産が3,000万円以上あれば、審査が通りやすく融資条件が有利になるといわれており、アパート一棟に投資がしやすくなるでしょう。
また、大規模修繕や退去後のリフォームで多額の支出が必要になる場合もありますが、無理なく支出できる金融資産を保有していれば安心です。
アパートの不動産投資で失敗した5つの事例
アパートの不動産投資で失敗したケースに共通しているのは、目先の利益や価格だけに注目し、起こり得るリスクの確認を怠っていたことです。ここでは、アパートの不動産投資においてやりがちな失敗事例を５つ紹介します。
【事例1】近隣の施設に依存した
大学やショッピングモール、工場といった近隣施設の集客力だけに依存している物件は、施設が廃業や移転をすると、一気に需要が落ち込みます。
例えば、駅から離れた場所にある大学の近くの物件で学生をターゲットにしている場合、大学が移転したり規模を縮小したりすると大きな影響を受けるでしょう。また、入学時期に入居者が決まらないと、1年間空室のままになる恐れがあります。
【事例2】競売物件を購入した
競売物件とは、税金やローンの返済が滞った人の財産を裁判所が差し押さえ、売りに出すことで返済に充てる物件をいいます。一般的な市場価格より安い価格で購入できることがほとんどです。
しかし、前の所有者がお金に困っていたことを考えると、メンテナンスがされていないことは容易に想像できます。ひどい場合だと、ごみが散乱していたり残置物があったりするケースもあるでしょう。リフォームと後片付けに費用がかかり、安く購入したはずがかえって割高になる場合もあります。
【事例3】利回りだけで判断した
不動産投資では、利回りに注目しがちです。しかし、入居者がいないと家賃収入が得られないため、利回りはゼロになります。
高利回りを期待して購入したものの、駅から遠く築年数も古い物件だと、入居付けで苦労するケースが考えられるでしょう。家賃を下げることで入居者が決まったとしても、期待していた利回りを大きく下げる恐れがあります。
【事例4】家賃滞納リスクを考えていなかった
家賃の滞納はキャッシュフローを悪化させる要因のひとつで、ローンの返済といった支払いにも影響があります。家賃滞納に関する問題点は以下の通りです。
- 実際に家賃が入って来なくても、収入として計上しなければならない（課税対象）
- 法的には滞納が3か月を超えないと退去を要求できない
- 退去要求には、強制執行費や訴訟費といった多額の費用がかかる
家賃を滞納していた入居者が部屋をそのままに夜逃げしてしまい、残置物の後片付け費用も負担した事例もあります。空室は収入がゼロになるだけですが、家賃滞納は収入がないにもかかわらず、課税対象になったり退去要求に費用がかかったりするのが難点です。
【事例5】耐震構造を確認しなかった
耐震構造を確認せずに旧耐震基準の物件を購入した場合、さまざまな面で不利になることが考えられるでしょう。例えば、金融機関から融資を受ける場合、新耐震基準を満たしていることを証明する「耐震基準適合証明書」を求められる場合があります。
また、火災保険の保険料は割り増しになるのが一般的です。物件を売却する際は、かなり価格を下げないと売れなかったという事例もあります。
なお、新耐震基準とは「震度6強や7程度の地震でも倒壊しない水準」であることを求められる基準のことで、1981年（昭和56年）6月1日から施行されました。
アパートの不動産投資で成功するためにできる対策
アパートの不動産投資で成功するには、目先の利益だけに注目するのではなく、多角的な目線で判断することが大切です。他にも、賃貸需要や適正な価格を見極め、予期できるリスクに備えることが重要といえるでしょう。ここでは、アパートの不動産投資で成功するための対策を紹介します。
目先の収益だけで判断しない
購入価格が安く利回りが良いに越したことはありません。しかし、目先の利益ばかりに注目すると、思わぬ失敗をして損失を被る場合があります。
例えば、当初設定した家賃が近隣相場よりも高い場合、次の入居時には家賃を下げないと入居者が見つけるのが難しくなるでしょう。「構造や築年数から判断して物件価格が適正か」「近隣相場と比べて家賃は適正か」「物件が家賃に見合っているか」といった点を見極める必要があります。
賃貸需要が高いエリアを選ぶ
収益を安定させるには、高い入居率を維持することが大切です。したがって、高い賃貸需要のあるエリアを選ぶことが重要といえるでしょう。賃貸需要が高いエリアとは、人が多く住んでいるエリア、もしくは今後増える見込みがあるエリアをいいます。
また、大学や工場のような特定の施設だけに頼っていないことも大切です。万が一、廃業や移転をした場合、賃貸需要が一気に落ち込む恐れがあります。
キャッシュフローの悪化を防ぐ
キャッシュフローを悪化させないためには、空室リスクや家賃滞納リスクに備えなければなりません。空室リスクには「賃貸需要の高い地域を選ぶ」「居住空間を充実させる」といった対策、家賃滞納リスクには「審査を厳格にする」「保証サービスを利用する」といった対策が有効です。
ただし、正しい対策をしても、想定外のアクシデントでキャッシュフローが悪化することも考えられます。ランニングコストに関しては、以下のような対策で常に備える必要があるでしょう。
- 将来の修繕に備えて費用を積立する
- 修繕費用があまりかからない新規物件を購入する
- 日頃のメンテナンスをこまめにする
アパートの不動産投資を始めるための手順
アパートの不動産投資を始める際のポイントとして、投資の目的や方向性をしっかり持つことや不動産投資会社の正しい選定が挙げられます。大きな買い物であるため、ひとつひとつの手順を慎重に行うことが大切です。ここでは、アパートの不動産投資を始めるための手順を紹介します。
1.投資の目的や方向性を決定する
アパートの不動産投資を始める際には、まずは「節税を目的とするのか」「長期の資産形成なのか」といった目的や方向性を決めましょう。投資目的や方向性によって、購入する物件が変わるためです。
例えば、長期投資の場合、新築や築年数が浅い物件を購入することで長期にわたって安定した家賃収入を得られます。一方、節税対策であれば、償却期間の短い中古物件を購入してキャッシュアウトしない高い減価償却費を活用するとよいでしょう。
2.不動産投資会社を決める
パートナーとなる不動産投資会社を決めます。ポータルサイトで物件を選ぶ方法もありますが、良い物件はあまり表に出ない場合が多いため、個別に問い合わせたほうがよいでしょう。不動産投資会社を選ぶポイントは以下の通りです。
- 業歴が長い
- お客さまの声を公開している
- 多くの金融機関と取引がある
- 投資家の評判が良く、悪い噂がない
- 管理や売却まで自社で行っている
また、土地をすでに所有している場合、建築会社を選んでアパートを建設する方法もあります。
3.物件のリサーチをする
不動産投資会社と相談しながら物件のリサーチをします。営業担当者には、以下のことを伝えましょう。
- 不動産投資の目的
- 希望する物件の規模や条件
- 所有している資産状況や背景
- 明確に購入意思があること
優秀な営業担当者は優良物件を数多く抱えています。購入意思を明確にすることで、ニーズに合った良い物件を紹介してくれるでしょう。また、営業トークに惑わされないことも大切です。良い物件でもその場で判断せずに、しっかりと検討します。
4.投資する物件を決めて契約をする
条件に合った物件が見つかったら、「キャッシュフローが十分確保できるか」「自分が住みたいと思えるか」といったポイントで購入するかどうかを判断しましょう。購入すると決断したら、売買契約の手続きをします。売買契約のポイントは以下の通りです。
- 売買契約書には「融資特約」を必ず入れる
- 融資手続きは不動産投資会社に依頼する
「融資特約」とは、金融機関から希望通りの融資が受けられなかった場合、売買契約を無効にする特約です。融資手続きは日頃から取引している金融機関を利用しても問題ありませんが、書類の提出や物件の確認があるため、不動産投資会社に依頼したほうがスムーズに進みます。
5.入居者募集を開始する
物件を購入したら、次は入居者の募集です。募集前に、家賃や敷金・礼金、共益費や管理費、楽器やペットの可否といった賃貸借契約の内容を決めます。続いて、管理を委託している不動産投資会社、もしくは管理会社に入居者を募集してもらいましょう。
入居希望者の審査後、正式に賃貸借契約を締結します。敷金・礼金といった初期費用を受け取って鍵を引き渡せば、入居に関する一連の手続きは完了です。
アパート経営の不安はプロの不動産会社で解消しよう！
不動産投資会社を上手に活用することも、アパート経営を成功させる方法のひとつです。不動産投資の中でも、アパート経営は投資額も高く多くのノウハウを必要とします。
不動産投資会社は、長年の営業活動によって得た経験やネットワークを駆使した情報を豊富に持つ不動産投資のプロフェッショナルです。アパート経営に関する不安をプロの目線で解決してくれるでしょう。
まとめ
アパート経営は不動産投資の中でもスケールが大きいため、収益性が高いだけでなく、購入の手続きや運営においても高い効率性を誇ります。その分、失敗したときの影響も大きいでしょう。
しかし、不動産投資で成功している人には、アパートに投資している人が数多くいます。収益性や効率性といったメリットが他の不動産投資より優れているためです。また、アパート経営自体がひとつのステータスという見方もあります。
