不動産投資は、長期で物件を所有することで安定的な収益が期待できます。また、物件を売却して売却益を得る方法もあり、比較的リスクの少ない投資方法だといわれています。
しかし、中には不動産投資を謳った悪質な詐欺もあるので注意しましょう。事実、不動産投資の勧誘に関する国民生活センターへの相談件数は1,350件でしたが、そのうち20歳代の相談件数は405件と前年に比べて2.5倍に増えています（2018年度）。
そこでこの記事では、主な不動産投資詐欺について解説し、詐欺に遭わないための対策、相談先について紹介します。
もくじ
不動産投資詐欺で代表的な5つの手口
不動産投資詐欺は一般的に被害金額が大きく、その手口は多種多様です。トラブルに巻き込まれないよう、主な不動産詐欺の手法を知っておきましょう。同じような状況になったとき、冷静に判断ができるようになるためです。
手付金を奪い取られる「手付金詐欺」
不動産を購入するときに、買主が売主に対して手付金を支払うことがほとんどです。手付金詐欺とは、支払った手付金を奪われ、物件が手に入らない詐欺のことです。
人気の物件なのでキープするように説明され、複数の買主がその物件1つにそれぞれ手付金を支払い、その後、業者と連絡が取れないことで詐欺にあったと気が付くことになります。
防ぐ方法としては、宅建業者の免許を持っているかを確認することです。契約を急かし、手付金の支払いを勧めてくる場合は、詐欺を疑いましょう。
購入後に入居者が退去する「入居状況詐欺」
入居状況詐欺とは、実際には空室が多い物件なのに、サクラや身内を住まわせて居住者がいるように装う詐欺のことです。
満室であると誤認させて、物件価格が相場より高く設定されているケースもあります。購入した途端に入居者が次々に退去し、空室が多くなることで収支が赤字になり、経営が成り立たなくなってしまいます。
防ぐためには、レントロール（物件の収益力に関する資料）で各部屋の契約時期を確認して、不自然な状況はないかを調べることが大切です。
購入物件が他の人に渡る「二重譲渡詐欺」
二重譲渡詐欺とは、1つの物件を2人以上に売ることです。既に売却が決まっているのに、売却済であることや他に購入希望者がいることを故意に知らせずに販売する方法です。先に登記をした人が物件の購入者となるので、だまされた人は、売却代金を支払っていても物件を手に入れることはできません。
防ぐ方法としては、決済直前に登記簿を見て、売り主に所有権があるかどうかを確認することです。物件を入手したら速やかに登記し、法的に不動産を自分のものにします。
物件が実在しない「海外不動産投資詐欺」
経済成長の見込める東南アジアなどでの不動産投資詐欺が増えています。海外にある物件なので、実際に現地を見に行くことが難しいからです。
ほとんど価値の無い物件を勧められたり、安い物件を高値で売りつけられたり、お金を持ち逃げされたりするケースもあります。
防ぐ方法としては、契約をする前に必ず現地に足を運び、物件を調査することです。信頼できる不動産業者を選ぶことも重要です。
恋愛感情を悪用する「デート商法詐欺」
デート商法詐欺とは、恋愛感情を巧みに利用する詐欺商法で、インターネットの婚活サイトなどで被害者に近づき、親しくなったところで不動産物件の購入を強引に勧めるやり方です。不動産購入後に連絡が取れないことで、初めて騙されたことに気づくことが多くあります。
購入した不動産は相場よりも高く、売却してもローンだけ残るなど、被害者は金銭的にも精神的にも追い込まれてしまいます。
このような詐欺に遭わないようにするためには、たとえ恋愛感情があっても投資用不動産の購入を勧められたら冷静になることです。
取引きには要注意の不動産会社の特徴
不動産投資を始める場合、多くは不動産会社を通して物件を購入することになります。基本的には良い会社がほとんどですが、中には詐欺とは言えないまでも、注意しなければならない不動産会社もあります。下記で注意したほうがよい不動産会社の特徴を紹介します。
リスクを教えてくれない
不動産投資には、購入代金や管理費だけでなく、修繕費、火災保険料、税金などの費用がかかります。
また、所有している物件に入居者がみつからず、空室期間が続いてしまう空室リスク、経年劣化とともに家賃を下げざるをえない家賃下落リスク、関連して生じる家賃滞納リスク、簡単に売却しにくい流動性リスクなどがあります。
このような一般的な費用やリスクを説明せず、良いことばかりを話す不動産業者には注意しましょう。
おとり広告を利用している
おとり広告とは、実際には存在しない架空物件や、存在しても内容と実物が異なる物件を広告に使うことです。釣られて問い合わせてきた人に別の物件を売るのがやり口です。
人気のある物件はすぐに売却されていることもありますが、おとり広告には、物件の住所が記載されていないこともあります。優良物件だからといって簡単に契約をしないように気を付けましょう。
きちんとした事務所がない
「ホームページに物件情報だけを載せていて事務所の情報はない」「事務所はあるがグレードの低そうな雑居ビルなどにある」といった不動産業者は、何かあればすぐに姿を消す準備をしているとの見方もできます。
不動産業者は、宅建業法の定めにより事務所を構えることが条件となっています。したがって、きちんとした事務所がない場合は信頼できる業者とは言えません。「清潔感がある」「それなりにグレードの高い建物に事務所を構えている」などを目安に信頼度を図りましょう。
不動産投資詐欺の当事者となっているケースとは？
悪質な不動産会社は、本来ならば融資が通らない人にも契約をさせるために、さまざまな手立てを講じることがあります。購入者は言われるまま契約をして、知らなないうちに詐欺に加担してしまうことになります。主なケースとして、「二重売買契約」、「属性の改ざん」、「一法人一物件スキーム」などがあります。
契約書を2通作成する「二重売買契約」
二重売買契約とは、実際の売買契約とは別の契約書を金融機関用として作成し、金融機関用の契約書には、実際の金額よりも高い金額を記入して、本来の融資金額よりも多くの金額を借り出す手口です。
物件に対する融資割合は金融機関によって設定されていますので、物件代金すべてをローンで賄うことができなくなります。そこで、よく理解していない物件購入者に、内容の違う2通の契約書に押印を促し、金融機関には金額の高い方の契約書を提出させることで、多くの融資を引き出すことが可能となります。
よくわからなかったとはいえ、2通の契約書に押印をした行為は文書偽造に加担したとみなされるだけではなく、金融機関に二重売買契約がわかれば、借入金の一括返済を求められることもあります。
このような詐欺に巻き込まれないためには、二重売買契約が法律に違反していることを理解し、契約を結ぶ前に必ず自分自身で契約内容を確認しましょう。
文書や画像を偽造する「属性の改ざん」
「属性の改ざん」とは、融資審査のときに金融機関に提出する通帳の残高などを、不動産業者が画像編集して金額を水増しすることで、不正な融資を引き出すことです。
この行為は、文書偽造の罪に問われる可能性があります。改ざんが金融機関にわかれば、借入金の一括返済を求められることもあります。
不正な融資により、本来であれば組めない金額のローンを組むことになるので、毎月のローン返済は重くのしかかります。自身の給与から補填できなくなれば、最悪の場合には生活が破綻してしまうかもしれません。
このような状況にならないためには、不動産業者が金融機関に提出する書類に相違がないか確認することが大切です。
不動産投資の詐欺に遭わないためにできる対策
詐欺に遭わないためには、「投資についての知識を身につける」「信頼できる不動産会社を選ぶ」「しつこい勧誘電話には注意する」などがあります。
「怪しい勧誘電話には対応しない」「よく考えてから契約をする」「不動産投資仲間を作り意見交換をする」なども大切です。それぞれの対策について説明します。
不動産投資の知識を学ぶ
不動産投資を行うためにはさまざまな知識が必要です。知識があれば、「どうもおかしい」と、気付くことができます。不動産会社の提案をそのまま受け入れて失敗を招くこともなくなりますし、詐欺被害に遭うことも防げますので、積極的に勉強しましょう。
知識を得る方法としては、Webサイトで不動産関連の記事を読んだり、書籍で勉強したりすることです。セミナーに参加するのもよいでしょう。ただ、セミナーは主催者が信頼のおける不動産会社なのかを確認することが大切です。強引な勧誘のセミナーに参加してだまされ、物件を購入させられたという話もありますので注意しましょう。
信頼できる不動産会社かを的確に判断する
不動産投資を始める際に、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。信頼できる不動産会社とは、
- 顧客の目線で物件を紹介する
- メリットだけではなくリスクについても説明をする
- 目先の利益だけではなく、購入後のフォローもする
などです。実績があり、売上が伸びている会社であれば、安心できます。インターネットで不動産会社の評判（口コミ）を調べる場合は、高評価は自作自演の可能性もありますので、低評価を参考にしましょう。
勧誘電話には対応しない
不動産投資の勧誘電話がかかってきたときは、最初の対応が大切です。営業の電話なので興味がなければ即、断りましょう。
悪質な電話営業の場合は、一度相手をするとなかなか電話を切らせてもらえません。何度も電話をかけてきて、強引に会う約束をするなど、困ってしまうことが多くあります。
このような不動産会社からの電話は、はっきりと興味がないことの意思表示すことが大切です。しつこい電話は宅地建物取引業法で禁止されていますので、そのことをはっきり言いましょう。
安易に契約を進めない
不動産投資の失敗の多くは、勉強することなく営業担当者の言いなりになり、物件を買い進めたのが原因となっています。
物件を実際に見ることなく、営業担当者が作成した利回りのシミュレーションだけで物件を選んではいけません。不動産投資にはさまざまな費用がかかることも考慮せずにいると、失敗してしまいます。
投資である以上、自分自身で正しい判断をすることが大切です。そのためにも疑問に思ったこと、納得ができないことなどがある場合は、よく確認しましょう。また、急がせる契約は怪しい場合もありますので、いったん保留して考えることをおすすめします。
不動産投資の仲間と交流する
勉強会など、不動産投資家同士で交流することで意見交換ができます。自分が経験できないような問題や失敗などを仲間から聞くことで、予防策を講じることができますし、購入を検討している物件の意見を聞くこともできるでしょう。
悪質な業者や詐欺などの情報を共有することで、疑問や悩みを一人で抱えずに相談することもできます。交流の場に参加することで専門家との関係を築くこともできるでしょう。
不動産投資詐欺への対策として確認すべき項目
不動産投資をする場合は、家賃相場を調べて、しっかり戦略を立てることが大切です。しかし、予め勉強をしたり、情報収集をしたりすることを怠ると、不動産投資を始めて後悔することがあります。そこでここでは、不動産投資詐欺への対策として確認すべき項目を説明します。
家賃の変動状況について
家賃相場を知ることは、不動産投資で失敗しないために大切です。どのぐらいの家賃収入が見込めるのかなどの相場を調べることと、家賃の変動状況を確認しましょう。
家賃相場は物件の周辺立地や物件の特徴など、さまざまな要因に左右されます。例えば次のようなものです。
・最寄り駅からの距離
駅からの距離を把握しましょう。駅に近い場所ほど家賃は高くなり、駅から遠くなるほど家賃は下がる傾向にあります。
・利便性
快速や急行などが止まる駅は利便性が高いので家賃は高くなります。また、スーパーやコンビニが近くにあるほうが家賃相場は高くなります。
・築年数
一般的に築年数が経てば経つほど、家賃は下がる傾向にあります。
管理費や修繕積立金の変動状況について
管理費や修繕積立金は、物件の維持・管理のためにかかる費用で、不動産投資を成功させるために大切です。物件の管理や修繕が適切に行われていなければ、入居率が下がり、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
建物が古くなれば管理・維持費は高くなりますが、この点について説明を避ける営業担当者がいるので気を付けましょう。
今後の管理費・修繕積立金の状況については、新築時の長期修繕計画を確認します。確認しておかないと、購入してからすぐに値上げされることもあるので要注意です。
空室時の対応について
不動産投資で重要なことは、空室リスクを減らすことです。どんなに利回りの良い物件を購入したとしても、空室になると家賃収入が入りません。収益が減るばかりか、ローンの返済にも大きく影響するので、できるだけ空室率を下げることが大切です。
しかし、空室がまったく出ないことは現実的ではないので、空室も予め想定して資金計画を立てることが重要です。また、空室時にきちんと対応できる不動産会社や管理会社なのかを確認することも大切です。
出口戦略について
不動産投資においての出口戦略とは、いつ、いくらで売却できるのかを予め想定しておくことです。期待通りに家賃収入を得ている場合でも、売却する時期を誤ると、売却金額が大きく下がる可能性があります。
そこで、売却益を得るためには、購入前から出口戦略を立てておき、営業担当者が出口戦略の相談に乗ってくれるかどうかを確認しておくことが必要です。購入してからでは遅いので、購入前から売却のことも考えておきましょう。
金利の上昇について
物件を購入する際に変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇することで総支払額が増えるリスクがあります。金利上昇を踏まえたシミュレーションを作成し、収支に問題がないか確認しておくことが大切です。
金利は景気や社会情勢によって左右されます。景気が良くなれば金利が上昇しますので、経済状況を把握することで、今後の金利動向を予想することが可能です。また、金利の上昇が今後あり得ることを想定して、繰上げ返済についても考えておきましょう。
不動産投資の詐欺被害に遭ってしまった場合に頼れる相談先
不動産投資の詐欺被害に遭ったかもしれない、あるいは、悪徳業者からしつこく勧誘されて困っている、などの状況になったら一人で悩まずにすぐに相談しましょう。相談先は主に「消費生活センター」「免許行政庁」「宅地建物取引業保証協会」「弁護士」の４つです。
都道府県や市区町村にある「消費生活センター」
地方公共団体が設置している、消費生活センターは身近な相談先です。被害に遭った方の救済や役立つ情報を提供しています。消費者からの相談を相談員が受け付けて、公正な立場で相談にのってもらえます。
不動産投資詐欺などのトラブルに巻き込まれてしまった場合には、一人で悩まずに、消費者ホットライン「188」に電話をしましょう。最寄りの相談窓口を案内されます。
悪質な勧誘の相談ができる「免許行政庁」
国土交通省では、投資用不動産の悪質な勧誘を受けた場合には、次の4つを記録して担当の「免許行政庁」に連絡するよう求めています。
- 1.日時
- 2.勧誘してきた会社名・担当者名
- 3.宅地建物取引免許番号
- 4.具体的な状況や様子
また、不動産業者が過去に行政処分を受けていないかどうかを調べることができる「ネガティブ情報等検索サイト」も開設しています。
不動産会社が所属している「宅地建物取引業保証協会」
宅地建物取引業保証協会とは、所属する不動産会社が取引によって生じた債権の弁済、債務の連帯保証、苦情の解決、研修などを行なう社団法人で、国土交通大臣が指定しています。
現在、全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会の2つの団体があり、ほとんどの不動産会社がどちらかに所属しています。
そのため、悪質な不動産業者から迷惑な勧誘を受けた場合や、不動産購入のトラブルに巻き込まれた場合は、宅地建物取引業保証協会に「苦情の申出」をして相談に乗ってもらいましょう。
法的なトラブルに対応できる「弁護士」
トラブルに巻き込まれた場合や、法的な手続きが必要な場合には、法律の専門家である弁護士に相談するとよいでしょう。
とはいえ、弁護士に相談するのはハードルが高いと感じた場合は、「法テラス（日本司法支援センター）」に問い合わせしてはいかがでしょうか。
法テラスとは、国によって設立された法的トラブル解決のための総合案内所です。問題を解決するための情報やサービスを気軽に受けることができます。
詐欺に遭わないために！信頼できる不動産投資会社を利用しよう！
詐欺被害に遭わないために必要なことは、取引実績があり、信頼できる不動産会社を選ぶことです。実際に事務所に出向き、会社の雰囲気などを感じることで、怪しい不動産会社かどうかを確認しましょう。
特に、不動産投資のメリットだけでなく、リスクや失敗談、詐欺についての事例も説明し、困ったことが起きた場合に相談に乗ってもらえる不動産会社と契約することが大切です。
まとめ
不動産投資にはリスクもありますが、リスクを理解し運用していけば、長期で安定的な収益を得ることが可能です。
しかし、不動産投資には悪質な詐欺も混在しています。万が一、怪しいと思ったら、法テラスなど頼れる相談先に連絡してみましょう。
詐欺に遭わない方法としては、不動産投資の知識を身につけ、同じ目標を持つ仲間を見つけて意見交換を行い、信頼できる不動産会社と取引することです。
