不動産投資には大まかに一棟買いと区分買いの2つがあります。マンションやアパートを丸ごと購入する一棟買いに興味がある方の中には、具体的な運用方法を知りたい方もいるのではないでしょうか。また、一棟買いならではのリスクも把握しなければなりません。
そこでこの記事では、一棟買いの特徴やメリット・デメリットを紹介します。一棟買いの失敗事例を確認すれば、対策しながら安定した不動産投資ができるでしょう。
もくじ
不動産投資の一棟買いの特徴
不動産投資にはさまざまな方法があります。その中のひとつが｢一棟買い｣です。一棟買いの対象はアパートとマンションがあり、さらに区分投資と戸建て投資の違いも理解しなければなりません。投資方法が変われば戦略も変わります。安定した運用のためにも、一棟投資の特徴を確認しましょう。
一棟買いの基本的な特徴
一棟買いとは、物件を｢一棟単位｣で購入することです。｢1室ごと｣の区分所有と比べると多額の資金が必要ですが、得られるリターンが大きいというメリットがあります。また、多額の家賃収入が見込めるのも一棟買いの特徴です。10室あれば最大10室分の家賃が入ることもあり、キャッシュフローをプラスにしやすいでしょう。
一棟アパート投資と一棟マンションの違い
一棟投資の対象にはアパートとマンションがあります。それぞれの法定耐用年数は以下の通りです。
| 物件 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 一棟アパート | ・木造 22年 |
| 一棟マンション | ・鉄筋コンクリート造 47年 ・鉄骨鉄筋コンクリート 47年 |
法定耐用年数が長いほど価値が下がりにくく、マンションのほうが長年評価しやすいでしょう。
さらに表面利回りはアパートのほうが若干高い傾向です。特に、地方物件であれば家賃が下がり、より高くなります。ただし、家賃はマンションのほうが高く部屋数も多い傾向があるため、多額の家賃収入が見込めるでしょう。
一棟投資と区分マンション投資の違い
区分マンション投資とは、マンションを区分単位で買う投資です。1室ではなく5室買うといった複数購入も区分マンション投資と呼びます。
一棟投資に比べて初期投資が大幅に安く、買い手がつきやすいため、流動性が高く出口戦略を建てやすいのが特徴といえるでしょう。｢売りたいときに売れる｣ことは、資産形成をする上で重要です。一棟投資を選択する場合、購入前からより計画的な出口戦略を立てましょう。
一棟投資と戸建て投資の違い
戸建て投資とは、一戸建て物件を購入する投資です。マンションやアパートの一棟投資と比べると、利回りの上限や流動性が高くなります。入居者ニーズが大きく異なるのがその理由です。一戸建ての入居希望者は、間取りやエリア特有の良さといった｢一戸建てならでは｣の魅力に引かれて物件を探しています。
さらに、入居者が賃貸として住むのではなく購入する場合があるのも魅力です。さまざまな出口戦略があるため、オーナーにとっては運用しやすい投資といえます。
一棟投資をするメリット
一棟投資のメリットは利回りや資産価値の高さです。また、複数の部屋を貸し出すため、多額の家賃収入を得られるだけでなくゼロになりにくいのもメリットといえるでしょう。あらかじめメリットを知っていれば、利益を最大化しやすくなります。思い通りに資産形成するためにも、｢一棟投資ならでは｣の魅力を理解しましょう。
区分よりも利回りが高い
一棟投資は区分投資よりも利回りが高いのがメリットです。利回りが高い物件は収益性がある物件といえます。一般的に、一棟投資の表面利回りは8％台、区分マンション投資は7％台です。
ただし、表面利回りは年間の家賃収入を物件の購入価格で割って算出するもので、実際には火災保険料や修繕費、固定資産税といった経費がかかります。経費も含めた実質利回りを見て判断しましょう。
多額の収入を得られる
多額の家賃収入を得られるというメリットもあります。例えば、1室の家賃が10万円だと仮定すると、家賃収入は以下の通りです。
| 部屋数 | 毎月の家賃 | 年間の家賃 |
|---|---|---|
| 1室 | 10万円 | 120万円 |
| 10室 | 100万円 | 1,200万円 |
10室ある物件を運用すれば、10倍の家賃収入が入ります。1室のみでは多額の家賃収入は得られません。大規模な修繕費やリフォーム代がかかったとしても、キャッシュフローが改善しやすくなります。
資産価値が高い
一棟投資の場合、広い土地を所有するため、資産価値が高くなるのも魅力です。建物は減価償却とともに資産価値が少しずつ減少しますが、地価はあまり変動しません。経済政策や国内情勢により、地価が上がることもあります。資産価値が高ければ、金融機関が融資に関する評価を高くしてくれるのもメリットです。
一方、区分投資は建物の一部のみを所有するため、年々資産価値が下がります。高い資産価値を維持できるのは、一棟投資ならではの強みです。
家賃収入がゼロにはなりにくい
長期間の運用では、家賃収入が安定していることが重要です。一棟投資は家賃収入がゼロになりにくく、空室があってもキャッシュフローにあまり影響がありません。
一方、区分投資の場合、空室があると次の入居者が入るまで家賃収入がゼロになります。宣伝やリフォームをして募集しなければならないため、手間やお金が必要です。家賃収入がしっかりと入ることで、入居者の声を聞きながら管理する余裕も生まれます。
修繕や改装の意思決定を自由にできる
一棟投資であれば、オーナーは当該物件全ての所有者であるため、修繕や改装の意思決定を自由にできます。一方、区分投資の場合、外壁の修繕が必要だと気付いていても自分の権限だけでは決められません。
入居率を上げるには、物件のリフォームや改築は欠かせないことのひとつです。外観が古く見えると、入居者が集まらないことも考えられるでしょう。自由に意思決定できることは、運用のしやすさに直結します。
一棟投資をするデメリット
一棟投資のデメリットは、必要な資金や維持管理費が高額なことです。また、失敗によるリスクが大きいだけでなく、投資をやめようとしても買い手がつきにくいのも気になるところです。
一棟投資は大きな収入が見込める分、リスクも伴います。デメリットを理解して、適切な対策を講じましょう。
必要資金額が大きい
一棟投資では多額の資金が必要です。一棟アパートの購入費用は数千万円程度、一棟マンションだと1億円以上かかります。
物件価格が高いと、多くの資金を借り入れなければなりません。例えば、5,000万円を35年で返済すると、毎月の返済額は20万6,645円です（元利均等・金利3.5%の場合）。毎月の支出を減らすためには、頭金の増額や返済期間の延長を検討する必要があります。
失敗によるリスクが大きい
失敗によるリスクが大きい問題もあります。投資対象が｢一棟｣であるがゆえに、家賃下落や災害発生時の影響は大きいでしょう。
数年もしくは数十年の間に近隣で大規模開発があり、価値の下落も考えられます。家賃が下がれば、キャッシュフロー悪化も避けられません。さらに、地震や洪水が起これば、修繕期間が長くなり支出も増えます。
気になる物件を見つけたら、家賃が30％、50％、80％の場合の収支はいくらくらいになるのか、多角的な予測を立てましょう。
高額な維持管理費や手間がかかる
維持管理費や手間がかかる点も問題です。例えば、賃貸マンションの場合、大規模修繕で3,000万円~5,000万円程度かかります。さらに、エントランスやエレベーターの清掃・点検費用も定期的に必要です。忙しい会社員であれば、時間を割いて管理しなければなりません。
火災保険料や固定資産税、都市計画税も区分所有より高くなるため、想像以上に管理が大変になることも覚えておきましょう。
買い手がつきにくい
買い手がつきにくいというデメリットもあります。マンションやアパートは数千万もしくは億単位で取引する物件です。買い手としては、高い金額を払ってまで買いたい魅力的な物件でないと購入する決心がつきません。
売り出しから売却できるまでの期間は1か月~3か月程度が一般的です。ただし、6か月以上たっても買い手が見つからないこともあります。お金が必要なときに売却できなければ、借金も考えなければなりません。すぐに売却できないことも見越して、計画的に行動しましょう。
一棟投資で失敗してしまった事例
前述一棟投資はリスクの大きい投資です。だからこそ、｢失敗事例｣を知り、起こりうることを深く学びましょう。
失敗事例を｢知るだけ｣で終わらせるのは、おすすめしません。ご自身の経済・家庭状況に当てはめて、｢大学生になる子どもがいるから、ローン返済が増えたら家計が苦しくなる｣などと、明確にリスクを把握しましょう。
【事例1】勧められるまま安易に購入した
多くの方が、不動産会社の営業マンや知り合いから勧められて不動産投資を始めます。そこで問題になるのが、勉強不足と詐欺まがいの話に乗ることです。
不動産投資では利回りや諸経費など、覚えるべきことがたくさんあります。｢営業マンが言っているから間違いない｣と話を鵜呑みにしてしまうと、運用が難しくなりすぐに売却しなければなりません。
なかにはデータを改ざんして利回りを高く見せたり、空室率を低くしたりするケースもあるため、注意しましょう。
【事例2】ローンの返済負担が大きくて赤字になった
ローン返済が大きくなり、赤字になることもあります。不動産投資の魅力は、｢家賃収入が入る｣ことです。一棟投資であれば区分投資と比べて、全て空室になる可能性も低くなります。
そこで｢家賃がゼロになることはないから｣と油断して、入居者募集を怠っているようであれば、要注意です。しだいにローン返済が積み重なり、貯金を切り崩すことを余儀なくされます。一棟投資ではさまざまな想定をして、ローン借入額や返済期間を決めましょう。
【事例3】高額な維持管理費用がかかった
3つ目は、維持管理費が高額になったケースです。区分投資と比べて管理すべき場所が増えるため、想像以上に支出が多くなります。
一棟物件の運用中に、地震が発生したと仮定しましょう。外壁に大きな亀裂が入ると、業者を呼び長期間工事しなければなりません。エレベーターが使えなくなれば、入居者に不便をかけてしまいます。万が一住めない状況になれば、空室が発生することも考えられるため、多方面から想定を行いましょう。
一棟投資で失敗しないためにできる対策
一棟投資で失敗しないためにできる対策は、次の4つです。
- 投資時期を慎重に決める
- 自分で収支計算をする
- 入居率の状況や実績を確認する
- 修繕状況を確認する
4つの対策を講じる上で大切なのは、｢自分が運用する｣との意識を持つことです。大切なご家族を守ることにもつながります。できることはすぐに実行しましょう。
投資する時期を慎重に決める
まずは投資時期を慎重に決めます。適切な時期に購入できれば、スムーズな運用が可能です。
具体的には｢物価や経済が好転し始めた時期｣を狙いましょう。イベントや国際情勢などのニュースをチェックする習慣をつけて、時期の見極めが必要です。
逆に需要が高止まりしている時期に購入すると、すぐに需要が下がる可能性もあります。家賃相場が下がれば家賃収入も見込めなくなり、短期間での売却も考えなければなりません。ご家族とも話し合って、時期を決めましょう。
自分で収支計算をする
事前に自分でも収支計算を行いましょう。一棟投資は、｢あなた自身｣が運用していくものです。毎月いくらの収入・支出かを把握して、安定した運用を目指しましょう。
通常、収支計算例は不動産投資会社も提示してくれるものです。ただしその収支計算例では、利回りを高めにしたり諸経費を少なめにしたりしていることもあります。
専門家に依頼して第三者の視点で検証するのもよいですが、勉強だと思って、自らも計算しましょう。
入居率の状況や実績を確認する
さらに入居率の状況や実績も確認しましょう。物件の入居者数は、ご自身の家賃収入に直結することです。
入居率に不安があれば、その原因を探ってみましょう。実際に物件を訪れたり周辺地域を歩いたりすることで、発見できることもあります。
不動産投資会社が教える情報は、｢良い情報｣がメインです。直近の入居率を開示していても、さらに5年、10年前と遡って聞いてみましょう。事前に勉強して、疑問点はすぐに質問することをおすすめします。
修繕状況を確認する
修繕状況も忘れずに確認しましょう。購入後すぐに大規模修繕が必要な場合には、すぐに収支がマイナスになってしまいます。とくに中古物件は老朽化が早く進むため、修繕の頻度が多くなるものです。
不動産会社に、｢直近で修繕した期日｣や｢修繕箇所の有無｣を聞いておくことをおすすめします。場合によっては、ほかの物件も検討してみましょう。想定の修繕費用が少なくても、思いもよらぬ破損が見つかり高額になることもあります。
不動産投資の一棟買いに向いている人は？
不動産投資の一棟買いに向いている人は、次の2つです。
- 節税を得られる人
- 3,000万円以上の金融資産がある人
具体的には高収入の方が、適しているといえます。一棟買いは大きな収入が見込める分、リスクが付きものです。収入が低いと、ローン審査も厳しくなります。｢本当に自分は向いているか｣を知ってから、一棟投資を始めましょう。
節税効果を得られる人
節税効果を得られる方は、一棟買いに向いています。具体的には年収1,200万円以上（手取り900万円程度）の方です。
一棟物件のように減価償却費が大きい場合、不動産所得がマイナスになることがあります。例えば手取りが1,000万円で不動産所得がマイナス200万円だと仮定しましょう。不動産所得は給与所得と合算できるため、全体の課税対象所得は800万円です。
日本では課税対象所得が900万円を超えるか超えないかで、税率が大きく変わります。
| 課税対象所得 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 695万円~899万円 | 23％ | 63万6,000円 |
| 900万円~1,799万円 | 33％ | 153万6,000円 |
大きな節税効果が期待できるため、年収1,200万円以上（手取り900万円程度）の方は、一棟買いを検討しましょう。
3,000万円以上の金融資産を所有している人
さらに金融資産が3,000万円以上ある方も、一棟投資に向いています。多くの場合、ローンの審査基準には｢金融資産｣も含まれ、対象は預貯金や株式、債券、投資信託、生命保険などです。審査に通りやすくなるだけではなく、融資条件の面でも有利になることがあります。
金融資産が多ければ多いほど、余裕を持った不動産投資が可能です。今後複数の不動産投資を行う可能性があるのかも含めて、一棟買いに挑戦するか決めましょう。
高リスクな一棟投資だからこそ実績のあるプロに相談しよう！
一棟投資を始める際には、実績のあるプロに相談しましょう。一棟投資は大きなリターンが魅力です。一棟に20室があれば、毎月20室分の家賃収入が見込めます。
ただしその分リスクも伴うものです。万が一家賃収入が入らない状況が続くと、毎月のローン返済が大変になります。失敗事例でも述べたように、ご自身の貯金を切り崩して続けなければなりません。
高リスクな一棟投資だからこそ、実績のある不動産投資会社に相談することをおすすめします。相談することで不安が解消され、具体的なイメージを持った投資が可能です。ご自身のためだけではなく、大切なご家族を守るための行動でもあります。
事前に勉強したり第三者の考えも聞いたりした上で、相談しましょう。より深く一棟投資を理解できます。
まとめ
一棟買いは多額の家賃収入を得られたり、オーナーの自由度が高かったりする魅力的な投資方法といえます。資産価値の高さを維持できるのも、｢一棟｣ならではの強みです。
一棟買いのメリットを最大限に生かすためには、デメリットを正しく理解しましょう。1億円以上のローンを組んだり、維持管理に手間暇がかかったりすることもあります。適切な対処を講じて、数年、数十年と運用できる一棟投資を目指しましょう。
