少子高齢化や働き手不足、年金制度に対する不安など、今後の日本社会や経済をなかなか予想できない昨今、サラリーマンとして働きながら「不動産投資」を行うことが注目を集めています。
しかし、サラリーマンが不動産投資を行うことで何が有利になるのかわからないという方も多いのではないでしょうか。そこで今回は不動産投資をサラリーマンが行うメリットやデメリットをご紹介していきます。
もくじ
サラリーマンが不動産投資を行うメリット
不動産投資はさまざまな投資の中の一つで、サラリーマンが行うことで多くのメリットを得られる投資と言われています。
経済の移り変わりがある現在、企業に勤めるサラリーマンであっても完全に安泰であるとは言えません。不動産投資を行うことによって、将来への不安を解消できる可能性が高まります。具体的にどんなメリットが期待できるのかを見ていきましょう。
節税対策ができる
まず、サラリーマンが不動産投資を行えば「節税対策」として機能します。節税できる理由として、会社の給与所得と不動産投資で得た所得を合算できる「損益通算」があることが挙げられます。
不動産投資で計上可能な費用を利用して不動産投資を最終的に赤字にし、損益通算により会社の給与所得から、不動産投資での赤字分を相殺します。その結果、手持ちのお金は減らさずに帳簿上の所得を減らすことができ、所得税や、住民税を抑えることが可能になります。
管理の手間をかけなくて済む
不動産投資は、建物や入居者の管理など不動産にかかわる多くの業務を管理会社に任せることができるため、株式やFXなどと比較して管理の手間がほとんどかかりません。そのため、サラリーマン生活をしながら無理なく投資を続けやすいのです。
株式やFXなどはチャートの動きを事細かくチェックする必要があります。サラリーマンであれば本業を行いながら頻繁にチャートをチェックするのはやや難しいでしょう。チェックし過ぎるあまり、本業がおろそかになってしまう危険性もあります。
私的年金ができる
私的年金ができるので、今後の先行きをより安心なものにすることができます。年金受給金額の減少や受給可能年齢の引き上げなど、年金制度の先行きの不透明さから、定年退職後のセカンドライフの不安が全体的に高まっています。
早い内から不動産投資を行っておくことで、家賃収入という継続的な収入を確保することができます。万一将来的に年金制度が破綻する事態になったとしても、セカンドライフへの不安を減らすことができます。
生命保険の代わりになる
意外かもしれませんが、不動産投資を行うことで生命保険の代わりとすることができます。その仕組みには、不動産投資を行う際の融資が関係しています。
全て一括で支払える場合は別ですが、不動産投資を行う場合の多くは金融機関で融資を受けます。融資を受ける際には「団体信用生命保険」というものに加入します。これは、ローンを返済している間に契約者が亡くなったり高度の障害を負ったりした際に、保険からローンの残額が支払われるというものです。
仮にそのような事態になっても、全く借金がない状態の「不動産」という資産を家族に残すことができます。ローン返済がないので、毎月の家賃収入を安定して得られます。
インフレ対策が行える
不動産投資は、インフレに有利です。インフレが発生した場合、物価が上昇して手持ちの現金の価値は下がってしまいます。しかし、インフレであっても不動産の価値が下がることはなく、むしろ価値は上昇していきます。不動産そのものだけでなく、家賃も上昇傾向になっていきます。
インフレ時においては、現金を保有するのではなく不動産投資を行った方が資産運用としての価値が高いと言えます。
サラリーマンが不動産投資を行う際に知っておきたい情報
サラリーマンが不動産投資を行うメリットは多く、うまく運用することで安心できる将来を作ることも可能です。そのためには、不動産投資を始める前にさまざまな情報収集をしておき、スムーズにアクションを起こせるようにすることが重要です。入念に調べておくことが成功へと繋がります。
勤務している会社が副業禁止かどうか
まずサラリーマンが不動産投資を行う前に調べておくべきことは、勤務先の会社が副業禁止かどうかです。
以前は副業禁止という風潮が色濃くありました。しかし、最近は国が提唱する「働き方改革」において、就業規則で副業を容認したことにより、副業を容認する会社が増加しました。
不動産投資は副業には該当しないので、基本的には副業禁止かどうかを気にする必要はありませんが、すべての企業が副収入を容認しているとは限らないので、どうしても不安な人は調べてみるのもいいかもしれません。
新築もしくは中古物件の詳細
投資を行う対象の物件は念入りに調べましょう。不動産には新築物件や中古物件があります。どちらの方が良いと決まっているわけではないので、事前に情報を集めて、自分にとってメリットがあるのがどちらなのかを考える必要があります。
新築物件は設備や見た目が新しく、入居者からの需要が高いことがメリットですが、初期費用が高いことがデメリットです。中古物件は新築物件と比較して初期費用が安く、これまでの入居の状況を知ことができるのがメリットです。一方で経年劣化によって需要が低くなることや、古すぎると地震の際の耐震性に不安が残るのがデメリットです。
実際に不動産投資しているサラリーマンの成功談と失敗談
よくある失敗例として、空室が長期間続いてしまうといったことがあります。例えば、大学があり昔から学生の町として若者で賑わっている地域にアパートを建築したとします。
当初は学生で満室でしたが、数年後に大学が移転したことで学生が減って空室が長期化してしまいます。そうなると、ローン返済を生活資金から充てることになってしまうのです。
成功例として、比較的安価な物件に投資を行う際、自己資金を増やして借り入れを少なくしたというものがあります。多少の空室があったとしても、ローン金利が少ないため返済に苦労することなく、継続して家賃収入を得られるケースです。
確定申告の方法
確定申告は、1月1日から12月31日までの間で発生した所得金額を明らかにし、確定申告書を提出することで自分に発生する税金が算出される仕組みです。
サラリーマンで会社からの給与所得のみの場合は確定申告の必要はありませんが、不動産投資を行うと損益通算で給与所得と不動産所得が合算されるので、自分で確定申告を行う必要があります。
方法としては、勤務先の源泉徴収票や不動産投資における賃料入金明細書、修繕費の請求書など、期間中のお金の流れがわかる必要書類を用意します。その後不動産収支内訳書を作成し、確定申告書も作成したら最後に提出を行います。
世界の経済情勢
不動産投資を行うのであれば、世界の経済情勢にも目を向けなければいけません。特に、不動産を安い時期に購入し高くなったら売却して利益を得る「キャピタルゲイン」を目的とした投資の際に非常に重要です。
リーマンショックのような事態が発生して世界の経済情勢が不安定になると、それにつられて日本の経済状況も下降傾向になることがあります。経済状況が悪化すれば必然的に家計の支出を抑えるようになり、不動産の需要は減少して価格も下がってしまいます。
反対に、世界経済の状態が良好であれば、自ずと日本経済も良好になる傾向があります。お金に余裕が出ると投資にお金を回すことを考える方が増えるので、不動産の需要と価格も上昇していきます。世界の経済情勢を把握することで不動産の需要を先読みすることができ、損をしにくいアクションを取ることができます。
不動産投資を行う上で理解しておくべき与信材料
不動産投資を行う上で重要なことの一つが、金融機関からの融資です。投資を行う場合、多くの方が金融機関からの融資を受けます。
融資を受けられるかどうかの決め手になるのが「与信」です。与信材料として、「年収」、「資産」、「家族構成」、「勤め先」、「住宅状況」、「ローン返済の過去歴」が挙げられます。自分の与信はどのくらいあるのかを把握しておきましょう。
年収
まず与信材料として挙げられるのが年収です。かなりの高年収の方にしか融資をしてくれないのではないかと思ってしまうかもしれませんが、実際は違いますので安心してください。
一般的には400万円から500万円ほどの年収が与信としての目安とされています。もっと高年収の方はそれだけ多くの融資を見込めますが、年収だけで融資額が判断されるわけではないので注意しましょう。
資産
与信材料として、金融資産をどのくらい持っているのかもチェックされます。金融資産は直接的な担保としては機能しませんが、いざというときに使えるので多く持っていればいるほど与信の評価は高くなります。
金融機関側からすれば、金融資産がある方へ融資をすると、その方の家賃収入が少なくなりローン返済が難しくなったときでも、融資した額の回収が不可能となるリスクを避けられます。
家族構成
融資を受ける本人だけでなく、家族の情報も与信材料として扱われます。審査の際、家族との同居・別居、子どもが何人いるかなども審査対象となります。
家族構成や状況などを審査する理由は、生活費を調べるためです。例えば、高校生の子どもがいれば大学で多額のお金が必要になるかもしれません。また、就学前の小さな子どもがいればこれから先多くのお金が必要となることが予想できます。
ローンの返済に影響を与えるかもしれない要因を考えて審査を行うのです。
勤め先、仕事先
勤め先の規模や安定性などから、安定したローンの返済が行えるのかどうかを審査します。会社の規模が大きくて安定性もあれば倒産するリスクが少なく、ローンの返済を継続していくことが可能だと予想できます。反対に、小さい会社で不安定な状態であれば倒産リスクが高く、融資額を回収できなくなる恐れがあります。
一般的には、公務員や医師、士業を行っている方の評価が高く、次いで大企業の社員、中小企業の社員と続きます。また、転職回数が多かったり勤続年数が少なかったりすると、失業する期間が発生することにより評価が下がります。反対に、勤続年数が多ければ安定した返済が見込めることから評価が高くなります。
住宅状況
今現在住んでいる住宅も審査されます。持ち家であれば、特に注目されるのがローン残高です。ローン残高が多ければそれだけ負債を抱えていると判断され、評価が下がる傾向にあります。
しかし、ローンがあっても「持ち家がある」ということが高評価につながる可能性もありますので、ローンがあるからといって一概に評価が下がるとは言い切れません。
ローン関連の返済の遅れが過去にないか
ローン関連の返済の遅れが過去にないかも与信では重要になります。ローンは返済することを前提にしているので、返済できない可能性がある人には高額なお金を貸してくれません。そのため、今後毎月滞りなく返済できる人なのかを確認するために過去の経歴が見られます。
不動産投資をおこなう上で知っておくべき知識
不動産投資は高額な資金を必要とします。そのため、失敗するリスクを少しでも減らすために必ず知っておくべき知識として、「利回り計算」、「滞納保証契約」、「法人化」、「出口戦略」が挙げられます。これらの知識をしっかりと勉強しておくことで、情報に流されることなく自信を持って投資が行えます。
利回り計算
不動産投資を行う前に利回り計算を念入りにしましょう。利回り計算を誤ってしまうと、計画がうまくいかずに生活資金を使ってしまう恐れがあります。利回り計算をしっかりと行い、利益を得られる投資物件を見極めることが重要です。利回り計算には「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りは、投資する対象の物件価格に対してどのくらいの家賃収入が見込めるかを計算するものです。表面利回りの計算では、建物の維持にかかるランニングコストは含めません。計算式は下記の通りです。
実質利回りは、建物の維持に必要なランニングコストを含めた計算方法です。実質利回りの方がより現実的な計算式です。表面利回りだけにとらわれずに実質利回りもしっかりと確認することで、より正確な計画を立てることが可能です。実質利回りの計算式は下記の通りです。
但し、利回りとリスクはある程度比例しますので、目先の利回りに飛びついてしまうと、リスクの高い物件をつかまされる可能性が高くなります。 本当に良い物件は値崩れしにくい物件ですので、飛びつくような利回りにはなりません。
利回りの高い物件≠優良物件
利回りだけで物件を判断しないように心掛けましょう。
法人化
不動産投資を行うのであれば、法人化をするのもおすすめです。自分の家族を役員として家賃収入から報酬として支払えば、家族1人あたりの課税対象所得を少なくすることができます。所得を分散することで、結果的にトータルでの税額が減少します。
さらに、法人であれば、不動産投資以外の事業で発生した赤字を不動産投資の黒字と相殺することが可能です。結果的に全体の課税対象所得を減らせます。 また、条件に当てはまれば保険料を控除することも可能です。
出口戦略
不動産投資の入口部分ばかりに目がいってしまいがちですが、出口部分もしっかりと見据えておかなければいけません。
不動産投資における出口戦略は、「いくらで売るのか」、「次の買い手はいるのか」、「いつ頃に売るのか」、「継続的な収入源として所有し続けるかどうか」といったことです。アパートであれば「リノベーションして売る」「建て替える」などといった戦略もあります。
あらかじめ出口戦略についても考えておくことで、今後の収入見込みや安定した資産運用をより計画的に行うことが可能です。
サラリーマンの不動産投資成功にはなにが必要か
先述しましたが、不動産投資は高額な投資です。融資をしてもらうと月々のローン返済もしなくてはいけません。計画が甘かったり知識不足でうまく資産運用ができなかったりすると、節税効果や私的年金を得るどころか、生活資金をローン返済に充てる事態にもなりかねません。
投資を成功させるためにも「本や動画などで勉強を行う」、「色々な地域や物件を自分でチェックする」、「経費をしっかりと計上する」、「スケジュール管理をしっかり行って本業と両立する」といったことを投資前に行いましょう。
本や動画等で不動産投資に関する勉強を行う
投資を始める前に、不動産投資に関する勉強を行っておくと安心です。不動産投資に関して学ぶことで、不動産会社とスムーズ話を進めることができます。
不動産投資に関する知識がまったくないと、不安な気持ちのまま投資をしてしまうこともあります。
本を購入するとお金がかかると心配な方は、いまではスマホで気軽に情報収集することが可能なので、ぜひお試しください。
また実際に不動産投資を行っている方のブログには、自分の経験談が赤裸々に綴られていることもあるので、実際の資産運用で起こり得ることを勉強することもできます。
色々な地域や物件を自分でチェックする習慣をつける
業者を信頼することは重要ですが、自分自身でなにも知ろうとしない場合、有事の際に対応が遅れてしまうこともあります。そのため、業者に丸投げをするのではなく、自分の目でもチェックする習慣をつけましょう。
また賃貸需要が高い地域や物件がどういった場所なのか、実際の雰囲気や街並み、道路状況などを自分の目で確認することで、安心して投資をすることができるのもメリットの一つです。
税理士に経費を計上してもらう
経費をしっかりと計上してもらうことで、より高い節税効果を得ることが可能です。不動産所得は下記の計算式で表すことができます。
不動産所得＝総収入－必要経費
不動産所得が多いほど所得税が増加します。そのため、経費にできるものをいかに多く組み込むことができるかで、所得税と住民税を減少させられるかが決まります。不動産投資において経費にできるものは漏らさず組み込んでもらうよう、税理士にお願いすることも重要です。
計上できる経費は「税金」、「災害保険料」、「管理会社への委託料」、「税理士への報酬」、「減価償却費」、「修繕費」、「ローンの金利」などが挙げられます。
本業と両立するためにスケジュール管理をしっかり行う
サラリーマンと並行して不動産投資を行うのであれば、綿密なスケジュール管理を行うことが必須です。
スケジュール管理がおろそかであると、本業と不動産投資の両方に悪影響が出かねません。サラリーマンであれば、休みや仕事の合間を見計らって不動産投資の打ち合わせや現地の視察を行います。中には本業が始まる前の早朝に現地へ視察に行く方もいます。
本業に支障がでないようにスケジュールを先まで考え、不動産投資の時間を作ることが重要です。
まとめ
ここまで不動産投資をサラリーマンが行う上でどういったことを知っておくべきかを紹介してきました。サラリーマンとして会社勤めをしながら不動産投資を行うと、節税効果や私的年金を得られるなどいろいろなメリットを受けることができます。
しかし、不動産投資はしっかりと勉強をして計画を綿密に立てないと失敗する危険性もあるのが事実です。不動産投資を行う際は、信頼のおける業者にサポートをしてもらうことが重要です。なんでも話せて親身になって相談に乗ってくれる信頼のおける業者を選び、本業と不動産投資の両方を成功させましょう。
