不動産投資は他の投資に比べるとリスクが低いと言われていますが、初期投資の額が大きいためできるだけ失敗しないように進める必要があります。勢いで知識がないままに始めてしまうと失敗する可能性が高くなります。
今回は始める前に知っておきたい不動産投資のリスクについてご紹介します。不動産投資におけるリスクの種類や管理方法、回避方法も併せて紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
不動産投資におけるリスクの種類
不動産投資は他の投資と比べると比較的リスクが低いと言われている運用ですが、それでも投資である以上は少なからずリスクがあります。考えられるリスクにも種類があるため、それぞれの詳細を考慮しながら投資を進めていく必要があります。まずはどういったリスクがあるのかという知識を身に付けていきましょう。
借入リスク
不動産投資を始める際、まずは物件を購入することから始まります。物件の価格にもよりますが、現金一括での支払いではなくローンを組んで購入する方がほとんどです。ローンを組むということは借金をしている状態と同じなので、借入リスクが伴います。
この後で紹介する滞納や空室などで家賃が入ってこない状態になってしまった場合、ローンの返済が滞ってしまう可能性があります。借入リスクを少しでも減らすためには、借入の割合を抑えることがポイントです。
滞納リスク
不動産投資では家賃がそのまま収入につながるため、入居者が家賃を滞納してしまうことは大きなリスクとなります。一度滞納を認めてしまうと、数ヶ月～数年単位で滞納を続けるケースもあります。そのため滞納に直面してしまった場合はできるだけ早めに対応することが大切です。
家賃をきっちりと払ってくれる入居者を見極めてくれるような信頼できる賃貸管理会社を選ぶことや、滞納時の補償がついている管理会社を選ぶことが滞納への対策となります。
空室リスク
空室リスクとは、所有している物件に借り手がつかず空室になってしまうことをいいます。不動産投資において一番起こりうるとされているリスクです。
利回りの良い物件を選んだとしても、入居者が見つからなかったり、すぐに退去してしまい次が見つからなかったりすると利回り自体の意味がなくなってしまいます。できるだけ空室期間のない状態を作ることが理想です。
立地が良い物件を選ぶことや、借り手をしっかり見つけてくれる賃貸管理会社を選ぶことがこのリスクを避ける方法となります。
また、賃貸管理を委託すると家賃から手数料が引かれるのが一般的ですが、月額の手数料が数千円程度の固定の会社と、募集賃料の5～7%程度のパーセントで設定している会社があります。手数料が固定の会社よりはパーセントの会社のほうがオーナー様と利害関係が一致しますので、家賃が下がりにくい傾向があります。
災害リスク
災害リスクとは、地震や火災、水害といった災害によって建物や部屋が被害を受けてしまうリスクのことです。起こってしまった災害やそれによって受けた被害をどうにかすることはできませんが、万が一に備えて災害保険に加入しておくことはできます。火災の場合は入居者にも火災保険に入ってもらうという対策を取ることもできます。
また、地震の被害を最小限にするためにも、新耐震基準をクリアしている物件を購入することも重要です。物件の価格が安いからといってあまりに古い物件を購入してしまうと、この基準を満たしていないことがあるため注意が必要です。
家賃下落リスク
家賃が収入源となる不動産投資では、家賃が下落してしまうリスクも考えておく必要があります。家賃が下落する理由としては、物件の老朽化、立地条件が悪いことなどが挙げられます。
家賃下落リスクへの対策は、家賃が下がりにくい物件を選ぶことです。立地や人気の部屋タイプを選ぶことで対策を取れます。駅から徒歩10分以内の物件であれば、築年数が経ったとしても急激に家賃が下落することはあまりありません。またユニットバスではなくバス・トイレが別になっているだけでも水準が高く保たれる傾向があります。
不動産価格下落リスク
不動産の価格が下落するリスクもあります。マンションやアパートは、周辺地域の開発や災害、人口流出などの影響を大きく受けるものです。不動産価格が下落すれば販売価格も下がるため、想定よりも安価での売却も避けられません。
たとえば購入時に500万円で売れると予想したものの、災害が発生し300万円にまで下落した場合、｢価値ある資産｣を家族に残せないこともあります。大きく価格が下がることも視野に入れて、不動産やエリアを選びましょう。
流動化リスク
不動産には流動化リスクがある点も注意しましょう。一般的に不動産売却では、不動産の査定から引き渡しまでに半年程度かかるものです。販売価格が高かったり立地条件が悪かったりすれば、半年以上かかることもあります。即金性がないため、突発的に医療費や葬儀費用が発生した際に、適切な形で準備できません。
突如不動産を売却しなければならない事態が発生することもあります。不動産投資を始める場合には、流動化リスクも考慮して物件を選びましょう。
賃貸管理会社倒産リスク
不動産投資のリスクとして、依頼している賃貸管理会社が倒産してしまうことも視野に入れておく必要があります。賃貸管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金などが踏み倒されてしまうこともあります。もし賃貸管理会社からの家賃の振込みが遅れることが多ければ、経営がうまくいっていない恐れがありますので要注意です。
倒産しにくい会社を見極めるために、管理している戸数や実績を確認してみると良いでしょう。大事な資産である物件を安心して預けられる、信頼できる賃貸会社を選ぶようにすることがリスク回避につながります。
修繕リスク
新築や築浅の段階では修繕しなければならないことは少ないですが、年数が経っていくとエアコンや給湯器、リフォームといった修繕を行わなければならなくなることもあります。
毎年かかる費用とは別に、一度に高額な支払いをしなければならないため、それぞれの設備の耐用年数を把握し、定期的に費用が発生することを想定しておく必要があります。
特に給湯器などは故障したまま放置することは出来ない設備になりますので、不具合が生じたときは速やかに修理・交換できるように費用をあらかじめ準備しておきましょう。
金利上昇リスク
物件を購入する際に組んだローンの金利が上がってしまい、総支払額が上がってしまうリスクを金利上昇リスクといいます。ローンの返済期間が長ければ長いほど金利変動の影響を受けてしまうため、金銭的な余裕ができたら定期的に繰り上げ返済することをおすすめします。繰り上げ返済することで月々の支払額を下げることも出来ますし、返済期間を短縮することも可能ですので、完済後の利益も上がります。
不動産投資は他の投資よりもリスクが高いのか
不動産投資には多くのリスクが付きものです。ただし他の投資と比べると、先読みがしやすく前もって利益計算ができる特徴があります。例えば空室リスクであれば、何室空室になるかをそれぞれ計算することで、どの程度キャッシュフローに影響するかが分かるものです。
また、住宅の賃料は景気による変動を受けにくくなります。例えばリーマンショックが発生した2008年9月前後の近畿圏の居住用マンション平均賃料を見てみると、2008年7月~9月で7万4,000円、2008年10月~12月で7万3,000円でした。
一方でFXや株は政治・国際的要因による為替相場の影響を大きく受けるため、不動産投資よりもリスクが大きくなります。
不動産投資に失敗しやすい人の特徴は？
不動産投資では失敗しやすい人の特徴があります。特徴を知ることでご自身に当てはまるかを確認でき、長期間に渡って安定した不動産投資が可能です。
不動産投資には借入・空室・滞納・家賃下落リスクなど多くの問題が付き合っていかなければなりません。これらのリスクにうまく対処するためにも、どのような人が失敗しやすいのかを理解しましょう。
事業として捉えていない人
不動産投資を事業として捉えていない人は注意が必要です。事業家として物事を判断したり対策したりできないため、失敗することが多くなります。
安定して利益を生み出すためには、いくらローンを組むのか、初期費用はいくらなのか、空室リスクに備えてどのような出費が考えられるかなどを把握しなければなりません。
管理会社に運用を全て任せていると、ローンの返済が厳しくなり多重債務に陥ることもあります。不動産投資は事業のひとつです。計画的に取り組みましょう。
分析をきちんとしない人
分析をきちんとしない人も要注意です。情報収集やシミュレーションを徹底しないと見立てが甘くなり、失敗を招くケースが多くなります。
例えば、表面利回りを物件選びの基準として考える方がいます。表面利回りだけで判断して、「5部屋空室になった場合」などと多角的にシミュレーションしないとキャッシュフローの悪化は避けられません。
スムーズな不動産投資を行う上で分析は重要です。適切に状況を把握して、早い段階で空室や災害リスクなどに対応しましょう。
何事も自分の力で解決しようとする人
さらに何事も自分の力だけで問題を解決しようとする人も、不動産投資に失敗しやすくなります。プロの力を借りたりアドバイスを受けたりしようとしないため、間違った判断のまま進めてしまうものです。
空室リスクに適切に対処するためには、管理会社と話し合ってその土地に合った対策を考えなければなりません。確定申告で分からないことがあれば、税理士に依頼することも得策です。
不動産投資におけるリスク管理方法
不動産投資におけるリスクにはさまざまな種類があることがわかりました。たくさんあるリスクを管理するためにはどのようなことを行うと良いのでしょうか。リスク管理の具体的な方法をご紹介します。
不動産投資のシミュレーションを行う
不動産投資を成功させるためには、物件を購入する前に収支のシミュレーションを行うことが大切です。あらかじめリスクを想定しておくことで避けられる場合もありますし、より良い物件の購入にもつながります。
気になっている物件が本当に利益を生むのかどうかを検証するために、価格や金利といったデータを集める必要があります。集めたデータと利回りをもとに、いろいろなパターンのシミュレーションを事前にしておきましょう。
不動産投資のリスクを回避するために物件を選ぶ
不動産投資におけるリスクを回避するためには、購入する物件選びが重要です。不動産投資を始めてから早い段階で行う項目ですが、よくわからない状態で決めるのは避けるようにしましょう。
近隣の環境や施設など、丁寧に教えてくれる業者を選ぶことが大切です。 利回りや数字だけを強調して、物件のことを教えてくれない、質問に答えてくれない業者は要注意です。
不動産投資を行う際に頭金を多めに用意する
物件を購入する際には大きな額の資金が必要ですが、ほとんどの場合はローンを組むことになります。しかし借入額が多すぎると借入リスクや金利上昇リスクが大きく関係してきます。ローンを組むことができるからといって、あまりにたくさんのお金を借りるのはリスクが高くなってしまいます。
いきなり大きなお金を動かすのは勇気がいるため、不動産投資を行う方の中には頭金を多く入れることに抵抗がある方もいるかもしれません。しかしリスク管理のためにも頭金としてできるだけ多くの資金を用意しておくようにしましょう。
人口の変動に関心を持つ
不動産投資において人口の変動に関心を持っておくことは大切です。日本において人口は減少しつつあるため、物件が余ってしまう危険性があります。
ただ、日本全体の平均値としては人口が減少していますが、地域によっては増加しているところもあります。そういった地域を狙って投資を行うことでリスクを回避することができるでしょう。
また、今後は外国の方の増加が予想されるため、その需要に応えることでリスクを回避できるかもしれません。長い目で見た場合のリスク管理のためにも、人口の変動を意識しつつ不動産を運営するようにしましょう。
不動産投資におけるリスクを回避するための対策
不動産投資において考えられるリスクを想定し、実際に回避するためにはどういったことを行えば良いのでしょうか。災害のようにどうしても避けることのできないリスクもありますが、対策次第で被害を最小限にすることができます。避けられるリスクはできる限り避けて投資を行うようにしましょう。
マンションやアパートを借りる人の目線に立つ
物件を選ぶ際はまずスマホで賃貸物件を検索する人がほとんどです。 検索にヒットしやすい物件を選ぶことが重要です。具体的には、駅からの距離、 複数路線が使える、家賃が高すぎない(借り手の予算に合っている)等です。
人気の街や人口の増えている地域はどこかについて敏感になる
どの物件を買おうか考えているとき、立地は非常に重要なポイントです。人気の街や人口が増えている地域がどこであるのかを常に意識することは、不動産の運営がうまくいく秘訣です。
人気の街は家賃相場が高いため、利益を上げられる可能性が高くなります。しかしその分物件の購入価格も高いため、長い目で見て購入資金を回収できるかどうかを見極める必要があります。
空室になりやすい物件は避ける
空室になりやすい物件は避けたほうが無難です。エレベーターやエアコンがない・和室がある物件だと、入居者需要が低くなります。「自分が住むときにどのような物件であれば選ばないか」を考えてみましょう。客観的に見ることで不動産を選びやすくなります。
空室が続けば家賃収入が入らないため、収支バランスが崩れてしまい早い段階で物件を手放さざるを得ません。空室になりやすい物件について、不動産会社の担当に聞くのもおすすめです。
物件の状況や状態を直接確認する
さらに物件の状況や状態を直接確認することも大切です。書類上だけでは、建築内容や管理状況、現在の状態を把握できません。写真では外壁のひび割れに問題がないと見えても、実際に訪れることでより事態が深刻だと分かることもあります。
また物件の状況を知ることは、入居者からの信頼にもつながることです。オーナー自身が隅々まで把握できていれば、万が一災害が発生したときにも適切に対処できます。直接確認することを怠らず物件を選びましょう。
借金の完済目途を立てた上で利回り計算を行う
得られる家賃収入のうち、ローンの返済額と管理費や固定資産税などの経費を除いた額が収益となります。ローンの返済が終わると経費以外は収益となるため、できるだけ早く完済することをおすすめします。
地震などの災害情報について関心を持つ
災害リスクを下げるためにも、地震や火災、水害などの災害情報について関心を持つことは大切です。特に日本は地震が多い国なので、物件を購入する際は建物の強度や耐震構造を確認するようにしましょう。
地盤がゆるくないかどうか、河川から近くないかどうか、津波が起こった場合に浸水しないかどうかに注目するなど、建物の構造以外に立地にも関心を持つことをおすすめします。
リスクを抑えるための不動産投資会社選びのコツ
不動産投資のリスクを抑えるために、不動産投資会社選びのコツを押さえましょう。日本には数多くの不動産投資会社があります。それぞれの会社に強みがありますが、会社の利益よりもオーナーを優先して考えているかどうかを見極めましょう。
評判の良い会社がご自身にとって最適な会社とは限りません。しっかりとご自身の目で確かめることをおすすめします。
入居率の実績がある会社にする
まずは入居率に実績のある会社を選びましょう。入居率が低ければ、投資開始後すぐに空室が発生することもあります。初年度から支出が大幅に減ってしまうと、その後の安定した運用が難しくなるものです。
入居率については、誰もがアクセスしやすい形で公表しているかを確認しましょう。入居率に実績のある会社であれば、過去のデータと合わせて提示してくれます。さらに高い入居率を維持するためにどのような対策を講じているのかも、聞いておきましょう。
デメリットやリスクも説明してくれる会社にする
メリットだけではなく、不動産投資のデメリットやリスクを説明してくれることも重要です。営業スタッフのなかには、デメリットやリスクを十分に把握できていない方もいます。自社の利益だけを考えている方と良いパートナーになるのは難しいものです。
数年、数十年と不動産を運用するなかで、大小さまざまな問題が発生するかもしれません。誠意を持って弱みも説明してくれる会社であれば信頼できるパートナーになれるため、こちらの質問に丁寧に答えてくれるかも把握しましょう。
運営のサポートを徹底してくれる会社にする
さらに運営のサポートを徹底してくれる会社かどうかも大切です。24時間のサポート体制が整っていたりすぐに担当者に連絡できたりすれば、スムーズに問題を解決できます。特に仕事で忙しい方にとっては重宝することです。
また管理も兼任している場合には、管理のサービス内容や管理体制も確認しましょう。オーナーや入居者を優先的に考えている会社であれば、オーナーの状況に合ったサービス内容を適切な時期に提案してくれます。
不動産投資のリスクを回避する際に求められる能力
ここまで、不動産投資におけるリスクの種類や管理方法、回避方法をご紹介しました。それでは、リスクを回避するために投資側にはどのような能力が求められるのでしょうか。
管理会社との友好な関係を保つ
実際に不動産投資をすると言っても、実務上オーナーが出来ることには限りがあります。 特に大阪・東京・名古屋など複数の都市にまたがって所有する方も多いですが、そうなるとオーナー自身が現地に足を運ぶことは物理的に困難でしょう。ましてや本業に支障が出るようなことがあれば本末転倒です。そういった時に大事なのが管理会社です。 何かあった時に対応するのは管理会社になりますので担当者とは何でも言い合えるような友好な関係を保ちましょう。
不動産投資やそれに伴うリスクに関して学習する意欲
不動産投資を行う上で必要な能力はいくつかありますが、基本的な能力として不動産投資について学習する意欲があることが挙げられます。
知識がないままに不動産投資を始めてしまうと失敗する可能性が高くなってしまいます。不動産投資に関する事柄やさまざまなリスクに関して学習する意欲があることは、リスク回避において求められる能力です。
不動産投資におけるノウハウ
ノウハウとは一般的には「やり方」や「方法」という意味ですが、ここでは諸手続きにおける知識も指しています。不動産投資を進めていく方法や手順を知っているかどうかは、リスクを回避する上で重要です。場当たり的に投資を進めるのではなく、根拠のあるノウハウを駆使して進めていくことで、リスクを回避しながら運営を成功に導くことができます。
業者の方と信頼関係を築けるだけのコミュニケーション能力
物件を紹介してくれる不動産会社や、管理を委託する管理会社など、業者とのコミュニケーションは不動産投資に必須です。
必要以上にコミュニケーションを取る必要はありませんが、信頼関係を築けるコミュニケーションは必要です。会話を円滑に進められることも大切ですが、交渉の場で自分の意見を述べられる能力も身に付けておくと良いでしょう。
不動産に関する知識
最近は副業で不動産投資を始める方も増えています。仕事をしながら不動産投資に関する学習を行うのは時間的な余裕がないかもしれませんが、知識がないままに進めてしまうのはリスクが伴います。知識がないことは一番のリスクなので、少しでもリスクを回避するために知識を身に付けられることは必要な能力といえます。
また不動産投資は会社では副業扱いになりません。このように知っていることと知らないことの間には大きな差があるので、最低限の知識は学んでおきましょう。
信頼できる業者に相談してリスクを回避することが大事
リスクを回避するためにはさまざまな能力が必要であることがわかりました。加えて、良い物件を紹介してもらうためには信頼できる業者を見極める力も大切です。
不動産投資のメリットだけではなく、デメリットやリスクまで教えてくれたり、投資に必要な視点を身に付けさせてくれたりするような業者と出会えると知識が深まっていきます。
信頼できる業者に相談して、リスクを最小限に抑えつつ投資を進めていくようにしましょう。
まとめ
不動産投資には、空室や滞納といった家賃収入に直結するリスク、借入や金利上昇というローン返済に関わるリスク、賃貸会社の倒産や災害といった予想外のリスク、修繕を始めとする支出に関するリスクなど、さまざまな種類のリスクがあります。それぞれのリスクを想定し、あらかじめできる限りの対策をしておくことでリスクを回避することができます。
シミュレーションをしっかりしておくこと、物件は実際に見てから選ぶこと、業者から教えてもらうだけではなく自分で調べること、常に学習意欲を持つこと、これらを続けることで不動産投資を成功に近づけることができます。
不動産投資にはどのようなリスクがあり、管理・回避するためには何をしなければならないのか、正しい知識を身に付けておくようにしましょう。
