不動産投資とは

不動産投資の利回りの種類とは?利回りを考えるときに重要なポイントとは?

不動産投資の利回りの種類とは? 利回りを考えるときに重要なポイントとは?

不動産投資を行う上で、購入の目安となるのが利回りです。
利回りにはいくつかの計算方法があり、考え方や計算方法を理解していないと、あとで自分が想定していたよりも収益が低いといったマイナス要因に繋がることもあります。

それでは、利回りにはどのような種類があり、どのような計算をおこなえばいいのでしょうか。
そこでこの記事では、各種利回りの種類や相場、利回りの算出方法などについて詳しく解説します。

不動産投資で知っておくべき利回りの種類

不動産投資で知っておくべき利回りの種類

利回りの計算方法にはいくつかの種類がありますが、一般的には2つの方法が使われています。
単純に計算できるものから、複数の情報が必要な計算方法まであるため、しっかりと理解して使い分ける必要があります。
ここでは4種類の計算方法や使いどころについて詳しく解説していきます。

表面利回り

一番オーソドックスで、利用されている計算方法が表面利回りです。1年間、家賃が満室の収入から購入金額を割り戻して計算します。例えば、以下のA物件の表面利回りを算出してみましょう。

年間満室家賃収入 100万円 購入金額 2,000万円

「年間家賃収入÷購入金額×100%=表面利回り」となるので、
100万円÷2,000万円×100%=5%となり、表面利回りは5%となります。
売り物件が出ている場合の利回りは、表面利回りで表示されていることがほとんどです。
年間の満室家賃収入が分かるとすぐに算出できるため、他の物件と比較をするときに利用しやすい計算式です。

実質利回り

実質利回りは、1年間の家賃収入から年間の支出を差し引いて、売買金額と売却時にかかる諸経費も含めて割り戻して算出します。
表面利回りが満室だった場合と違い、実質の家賃収入から算出するので、より現実的な計算方法です。
先ほど、表面利回りを出したA物件で計算してみましょう。

満室家賃収入 100万円 年間経費 20万円 購入時諸経費 60万円 購入金額 2,000万円

「(年間満室−年間経費)÷(購入金額+諸経費)×100%=実質利回り」となるので、

(100万円−20万円)÷(2,000万円+60万円)×100%=3.8%となります。

空室時の家賃や諸経費も計算に入れるため、利回りは表面利回りよりも下がりますが、より具体的な利回りが算出できます。

不動産投資の利回りを考える上で知っておきたい情報

不動産投資の利回りを考える上で知っておきたい情報

不動産の利回りを考えるとき、さまざまな物件の利回りを比較して、その利回りが妥当かどうかを判断します。
その他にもさまざまな情報を理解すると、適切な利回り物件を売却、購入することができ、さらに黒字経営を行うためのポイントも見えてきます。
ここからは、利回りを考える際に押さえておきたい情報について解説します。

日本や世界の経済状況

不動産の相場は、日本や世界の経済状況と密接にリンクしています。経済状況が悪ければ、不動産市況も悪くなる傾向にあります。
1990年に起こったバブル崩壊もその一例です。1980年代、景気は絶好調で、経済の好調にリンクして不動産価格も高騰していました。
しかし1990年に入った途端にバブルが崩壊し、不動産の価格は急落することとなり、多くの不動産投資家が大きな損失をかぶりました。
このように、リスクを回避するためにも、経済状況を把握しておくことは非常に大切です。
不動産の相場環境を把握するには、日本や世界の経済状況を常に確認しておく必要があります。
一方で、賃料に関しては、世界の経済状況の影響はさほど受けておりません。
バブル期のようにキャピタルゲインを狙うのではなく、地道にインカムゲインを狙ってじっくり腰を据えて運用することを心がけましょう。

日本全国における利回りの相場

不動産投資は地域によって、その利回りは異なります。例えば、東京や大阪といった大都市圏では人口が多いため入居率は高くなりますが、購入金額も高くなるため、利回りは全国平均よりも低めです。
一方で地方の不動産投資物件を見てみると、大都市圏に比べ利回りは高めになっていますが、入居者が安定して入る可能性が大都市に比べて低いため、一概にどちらがお得とは言えません。
不動案投資はどの地域でも物件を購入すれば不動産投資を行うことができますが、確実な運用をするためには、目先の利回りで地方都市の物件を狙うよりは、利回りはそこそこでも大都市圏を狙うほうが得策と言えるでしょう。

購入するマンションの詳細

気になる物件が見つかったときには、必ず該当マンションの詳細を確認しておきましょう。利回りだけでは判断できない問題点や改善点が見えてくることがあります。
利回りはとても大切な指標ですが、利回りだけに捉われてしまってはリスクを避けることができないこともあります。
また、問題点を見つけ出して改善することができれば、より高い利回りを期待することもできるので、購入予定のマンションについては詳細まで確認するようにしましょう。

不動産投資で必要な経費

利回りの計算式でも解説しましたが、必要経費は必ず確認しておきましょう。経費がどの程度かかるのかを把握せずに不動産物件を購入してしまうと、予想外の経費が必要となり期待していた利回りを得ることができないことも考えられます。
また年間でどの程度の経費が必要になるのかを事前に確認しておくことで、管理上のリスクを避けることができます。経費の流れを細かく見て、余計な出費を抑えると、利回りをさらに高くすることができます。

不動産投資における利回りの基準

不動産投資における利回りの基準

不動産投資において、利回りはとても大切な指標になると述べてきました。では、利回りの基準はどの程度を考えておけば良いのでしょうか。
相場環境も大きく影響するので一概には言えませんが、一般的には東京都心部においての利回りの基準は新築で3%前後、中古で4%前後と言われております。近畿圏や名古屋、福岡などの主要都市では新築では4%前後、中古で5%前後が相場です。

不動産投資を成功させるために必要なものとは?

利回りを計算できることは不動産投資の成功に大きくかかわってくるので、自分でいつでも計算できるようになっておくことが重要です。
しかし不動産投資は利回りを算出できれば成功できるわけではありません。その後の経費含め、その他さまざまな計算や手続きを行わなければいけません。
そこで重要になってくるのが「不動産投資に詳しい税理士もしくは公認会計士」です。

不動産投資を成功へ導くポイントのひとつにパートナー選びがあり、優秀なパートナーを見つけることで様々な局面で大きな力になってくれます。
特に、不動産関係に詳しい税理士や公認会計士の協力を得ることは大きな助けになるでしょう。
税務関係など、一般の人には分かりにくい部分に対するアドバイスや会計部分の説明など、多方面で相談することができます。
自身で理解することも大切ですが、知識が足りない部分はパートナーに補ってもらうようにしましょう。

不動産投資の利回りで黒字を出すために必要なこと

不動産投資の利回りで黒字を出すために必要なこと

不動産投資はいかに黒字を出すのかが大切なポイントです。いくら利回りが高い物件でも、家賃収入が入らず空室が続いてしまうと赤字になります。
空室を減らして収入を上げていくこと、支出を抑えること、予期せぬ修繕に対応できる環境を整えておくことが重要なポイントです。
そこでここでは、安定して黒字を出し続けるために必要なことを紹介します。

立地条件をよく確認する

気になる不動産物件を見つけたなら、周りの建物や環境などを確認するようにしましょう。
周辺の利便施設や駅、その駅は何線が使えるのかを把握することは、物件の人気や入居率にも大きく影響します。そのため、物件の周辺環境を確認することは黒字経営を考える上で非常に重要なポイントになります。
また周辺環境、立地条件をしっかりと把握しておくことで、気になる物件がいくつかあった場合に、どの物件に投資をするのかの最終的な判断軸の一つにもなります。

不動産投資の利回りで借金返済の目途を立てる

多くの人は不動産投資を借金して行うので、家賃収入を得ることと借金を返済することを同時に行わなければなりません。
そのため、なるべく利回りが高く、安定している物件を選択して、借金返済の目途を立てましょう。
利回りが高くても、入居が決まらなければ期待できる収入を得ることができません。
不動産投資は長期的な資産運用なので、借金返済も長期的になることを頭に入れておく必要があります。
そのため、安定した利回りを継続するのかを第一に考えましょう。目先の利益にとらわれず、長期的な視野を持って考えることがポイントです。

日本や海外の景気について情報収集する

不動産相場は日本や海外の経済状態に密接にリンクしているため、しっかりと把握しておきましょう。
景気に関する動向を得るには、新聞やインターネットだけでなく、不動産専門誌の購読などの方法もあります。
普段からニュースなどを意識して見ることで、自然と経済の情報を得ようとする姿勢が身につきます。経済動向を常に把握できるように、景気に関する情報は意識して取り入れていきましょう。

不動産投資の利回りは新築物件と中古物件のどちらを選択するかも重要

不動産投資をする際、新築物件と中古物件のどちらを選ぶのかで迷う人もいるかもしれません。
一般的に新築物件は入居率が高く、修繕費が少ないといったメリットがありますが、購入金額が少し高いこともあり、利回りは中古物件に比べると低い傾向にあります。
一方で中古物件の場合、設備の交換の費用が発生することもありますが、新築物件に比べると、利回りは高く設定されています。
これらの点から、どちらを選ぶのかをしっかりと判断しなければいけません。
新築、中古ともそれぞれメリットとデメリットがあるため、自身に合った物件を選びましょう。

不動産投資の利回り周りの知識は業者に頼ろう!

不動産投資の利回り周りの知識は業者に頼ろう!

不動産投資についてさまざまな知識やノウハウを持っているのが不動産業者ですので、不動産業者に頼ることで、的確なアドバイスをしてもらえる可能性が高くなります。
また優良な物件情報をいち早くキャッチするのも不動産会社なので、優秀な不動産業者がパートナーになれば不動産投資の成功に大きく近づいたと言っても過言ではありません。

不動産投資は信頼できる業者を見つけられるかが鍵になる!

不動産投資は、長期間にわたる投資となるため様々なことを考えなければなりません。
そのため経験が大切になることも多いので、不動産投資を一度でも行ったことがない人とそうでない人には大きな差があります。
そしてその差を埋めるは経験であり、信頼できるパートナーです。
小規模でも一歩踏み出して経験することが将来の成功につながるとともに、信頼できるパートナーが最初の一歩を成功に導いてくれます。

まとめ

不動産投資においては利回りが大きな指標となるため、一通りの計算方法を身につけておくことが成功への近道になります。
しかし利回りばかりに捉われて他の要素を軽んじてしまうと、結果的に赤字になり、生活を苦しめてしまうこともあります。
赤字にならないためには不動産業者や税理士といった優秀なパートナーを味方につけて、不動産投資に取り組むことが重要になってきます。
不動産投資は経験が大いに役立つ面もあるため、最初は小さな物件や安定している物件から始めてみてはいかがでしょうか。

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