不動産投資とは

不動産投資におけるローンの金利は?低金利でお金を借りるポイントも紹介!

不動産投資におけるローンの金利は?低金利でお金を借りるポイントも紹介!

不動産投資では最初に大きな金額を借り入れるため、ローンの金利はとても重要です。低い金利で投資資金を借りることができれば総返済金額が少なくてすみますが、高い金利で借り入れると返済額が多くなります。

さまざまな金融機関が不動産投資ローンを提供していますが、できるだけ低金利のローンを借りることが、不動産投資を成功させるコツと言えます。ここでは、不動産投資ローンの金利について詳しく解説していきます。できるだけ低金利でお金を借りるコツを学んでいきましょう。

不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンでは、「投資用」のお金を借りることから、住宅購入用資金を借りる「住宅ローン」よりも高めの金利設定になっています。

不動産投資ではよほどの資産家でない限り、最初に多額の借入が必要です。借りたお金で長期投資を行うため、低い金利のローンを選ぶことが大切ですが、審査をスムーズに通過して融資を受けられるような「借りやすさ」も重要な要素となります。

不動産投資ローンの金利

不動産投資を始める際には、不動産投資ローンを利用してまとまったお金を借りることになります。金融機関によって金利の違いがありますので、それぞれの商品の特徴を理解し、慎重に不動産投資ローンを選ぶことが大切です。

都市銀行は審査が厳しく、頭金や年収はもちろんのこと、過去の不動産投資の実績があるかどうかも考慮される場合があり、不動産投資を初めて行う人には難易度が高いかもしれません。

都市銀行が難しい場合は、地方銀行も選択肢もおすすめです。金利は同程度、もしくは少し高くなりますが、不動産投資に力を入れている銀行あります。

また投資物件のエリアや居住地に制限はありますが、地銀同様の金利で借りる信用金庫・信用組合から借りることもできます。

「提携ローン」といって、不動産会社が提携している金融機関のローン商品を検討するのもひとつの方法です。提携ローンの場合は不動産投資会社から金融機関にすでに物件情報が提供されており、物件の審査が通過していることが多いため、個人で不動産投資ローンに申し込むよりも審査に通りやすくなっています。

不動産投資ローンの性質

不動産投資ローンが住宅ローンと一番異なる点は、返済資金の原資です。住宅ローンや車購入ローン、教育ローンなど、一般的なローンを返済する場合は、借り入れた人の給料で毎月の返済を行うのが一般的です。

しかし、不動産投資ローンの場合は、借り入れたお金で購入した物件の「家賃収入」を使ってローンの返済を行うため、本人の年収よりも「購入予定の物件が優良物件であるかどうか、安定した収入が見込めるかどうか」が重要となります。

また、不動産投資ローンの場合は、最大で年収の10倍程度借り入れることができます。購入予定の物件が優良物件で、借り入れ金の返済が可能と判断された場合は、手持ち資金が少ない場合でも、高額な投資物件を買うためのローンを組むことができます。

不動産投資ローンの金利を詳しく解説

不動産投資ローンの金利を詳しく解説

不動産投資ローンは何千万円という多額の借り入れになることが多いため、わずかな金利差であっても、返済額が大きく違ってきます。

不動産投資ローンを組むときには「固定金利」と「変動金利」のどちらかを選ぶ必要がありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。金利と返済額の関係をよく理解して、自分に一番合った方法を選ぶことが大切です。

不動産投資ローンの金利は、固定金利でも変動金利でも、日銀が定める政策金利を元にして計算される仕組みとなっています。不動産投資ローンを検討するときには、政府の今の金利政策や今後の金利の動きについて、自分なりにある程度見通しをもつようにしましょう。

固定金利のメリット

固定金利は、一定期間金利が変わらない仕組みのことをいいます。固定期間中は返済額が一定で、突然上がることがないという点がメリットです。固定金利のローンには、5年固定、10年固定、20年固定、30年固定などがあります。

例えば5年固定金利ローンであれば、市場金利が変動したとしても、最初の5年間は最初の金利のままで、変わることがありません。固定金利の期間中は、返済額が増えたり減ったりすることはないため、安心して返済を続けられることが魅力となっています。

固定金利期間が終わった後は、再度固定金利か変動金利を選ぶことができます。ただ、最初の5年が経過する中で市場金利が上がった場合は、再度固定金利を選んだとしても、金利が高くなり、返済額が上がってしまいます。逆に最初の5年で金利が低くなっていた場合は、より低い固定金利で契約することができますので、毎月の返済額が少なくなります。

固定金利のデメリット

固定金利は変動金利よりも高く設定されているため、変動金利に比べて毎月の返済額や総返済額が多くなってしまうことがデメリットです。

また、固定期間が長くなるほど金利も上がる仕組みとなっています。例えば「変動金利」と「20年固定の金利」を比べた場合では、両者の金利差はかなり大きく、毎月の返済額においてもかなり違いが出てきます。

固定金利は、将来金利が上がったときのリスクを回避できるというメリットがありますが、その分変動金利よりも返済額は多くなってしまいます。不動産投資ローンを検討するときには「将来のリスク回避」と「毎月の返済負担軽減」のどちらを重視するのかを慎重に検討しましょう。

変動金利のメリット

変動金利は、市場金利の変化に連動して金利が変動する仕組みです。固定金利よりも低い金利に設定されているため、毎月の返済額を低く抑えられることがメリットになっています。

変動金利は6か月ごとに見直されることになっており、日本の政策金利が上がれば半年後には金利があがり、逆に政策金利が下がれば半年後には連動してローン金利も下がるという仕組みです。

日本では長年低金利時代が続いていたため、ここ数十年は変動金利で不動産投資ローンを組んだ人が、良い条件で資金を借りられたことになります。逆に固定金利でローンを組んだ人は変動金利の人に比べ、割高な利息を支払ってきたということになります。

将来の金利の見通しを立て、引き続き低金利時代が続くと考えた場合には、変動金利を選ぶことで、返済金額を低く抑えることができます。

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは、将来金利が上がった場合に返済利息額が増え、それに伴いローン返済額も増加してしまうということです。特に不動産投資ローンは借入金が何千万円と大きくなる傾向にあるため、金利が少し上昇するだけで、利息負担額が予想外に大きな額になってしまうことがあります。

ただし、金利が半年に1回見直されるものの、返済額の見直しは5年に1回となっていますので、政策金利があがった瞬間に、突然返済額が上がってしまうということはありません。

また、5年ごとの見直しの際に返済額が増える場合であっても、今までの返済額の1.25倍までという上限が決められています。返済額の見直しで、突然2倍、3倍の額の返済になることはありません。

不動産投資ローンの金利上昇リスクとは

不動産投資ローンの金利上昇リスクとは

不動産投資ローンで一番重視しなければならないことは金利上昇リスクです。不動産では数千万円、数億円という大きな金額を借り入れるため、金利が少し上がっただけでも返済利息額が大幅に増え、不動産投資におけるリターンが少なくなってしまう恐れがあります。

また、金利上昇で返済額が増加し、それが家賃収入を上回ってしまった場合は、赤字になり、不動産投資が失敗に終わってしまうこともあります。

このように、金利が上昇すると不動産投資のパフォーマンスに大きな影響が出てしまうため、金利上昇リスクについてよく考え、対策を考えていく必要があります。

不動産投資ローンの金利を取り巻く現況

不動産投資ローンの金利は、昨今の低金利政策で低く抑えられており、少ない利息で多額の投資資金を借りられる環境となっています。物件を購入するためのお金の借り入れが必ず必要となる不動産投資においては、追い風が吹いていると言えるでしょう。

日本では、平成のバブルの後に景気が低迷したため、長期にわたって低金利政策がとられてきました。金利が低いと企業は融資を受けて設備投資をしやすくなります。また、個人もローンを組みやすくなるため、家を建てたり車を買ったりといった経済活動が活発に行われるようになり、GDPに好影響を与えました。その結果景気が上向いてきたという実績があります。

このように、低金利政策は景気の下支えに効果があったわけですが、国民の多くが「景気が良くなった」と感じられるレベルには達していないため、政府は引き続き低金利政策を実施すると考えられています。

今後の金利上昇リスク

今後の金利上昇リスクを予測するためには、日頃から日本の政府の方針や日本・世界の経済に関する情報収集を行う必要があります。

日本は今後も低金利政策を行っていくとされていますが、その流れが世界にも広がりつつあります。金利が上がると市場のお金が株から債券に流れてしまい、世界的な不景気のきっかけとなる可能性があるため「金利を低く抑えて株式市場に資金が還流するようにしよう」という考えが主流になりつつあるからです。

世界がそのような流れになりつつあるなか、日本だけ金利を上げるということは考えにくいため、日本の状況、世界の状況どちらを考えても、金利が上昇するリスクは低いといえるでしょう。

万が一のリスクには備えておく

今後、金利が上昇するリスクは、ゼロとは言えません。金利が上昇した場合にも対応できるようにしておかないと、収入よりも返済が多くなる「赤字経営」に転落してしまう可能性があります。

不動産投資を検討する際には、現在想定している賃料や稼働率で、何%の金利上昇まで耐えられるかを試算しておくことが大切です。

長期の固定金利で不動産投資ローンを組む場合は問題ありませんが、短期の固定金利、もしくは変動金利でローンを検討している場合は、ある程度の金利上昇までは耐えられるような試算をし、堅実な計画を立てておきましょう。

不動産投資ローンを融資する金融機関

不動産投資ローンを融資する金融機関

不動産投資ローンを提供している金融機関にはさまざまな種類があり、自分の属性や投資計画にあった金融機関を選ぶことが大切です。

不動産投資においては、できるだけ金利が低いローンを利用することが重要ですが、金利が低いローンは審査も厳しいという特徴があります。不動産投資は、最初の投資資金を借りるところからスタートするため、「審査が通る金利が低い金融機関」を粘り強く探すことが大切です。

金融機関別の金利相場

不動産投資ローンを提供している金融機関は、都市銀行や地方銀行、信託銀行、信用金庫、政府系金融機関、ノンバンクなどがあり、それぞれ設定されている金利は異なります。

また、不動産投資ローンを販売している金融機関では、金利の幅をあえて広く設定しており、審査の結果によって適用金利が決まる仕組みになっています。

正確な金利は審査に通過した後に通知される場合も多いため、まずは審査を受けることが大切です。審査が通りやすく、不動産投資ローンの金利相場である「2%前後の金利」で融資を受けられそうな金融機関はどこかということを不動産投資会社と相談し、申し込むようにしましょう。

不動産投資会社選びも重要

不動産投資を成功させるためには、物件の購入や管理、売却まで一元管理してくれる、信頼できる不動産投資会社を選ぶことがとても大切です。不動産投資が初めての場合はわからないことが多いものですが、不動産投資会社は融資の審査に通りやすくするためのスキルやノウハウを持っています。

不動産投資会社のアドバイスを受けて融資を申し込むと問題なく進む場合も多く、良い会社を選ぶと、不動産投資をスムーズに始められます。

不動産投資は、物件を購入するための資金を借りられるかどうかがとても大切です。多くの顧客がいるということは、金融機関の審査を通過し、融資を受けた人が多いということを意味します。不動産投資を行うときには、実績があり、多くのノウハウを蓄積している不動産投資会社を選ぶことをおすすめします。

不動産投資ローンの金利を左右する審査規準

不動産投資ローンの金利を左右する審査規準

不動産投資ローンの金利は、ローン審査の結果によって左右されることが多く、高い評価を受けた人は低い金利を提示される場合があります。不動産投資ローンでは、属性が高いと審査に通りやすく、より低い金利を提示される仕組みとなっていますので、属性とは何かを理解しておくことが大切です。

属性とは

属性とは、融資を申し込む人の経済状況のことを指し、職業や勤務先、年収、保有している資産などの情報をもとに、金融機関は融資の審査をしています。また、家族構成や住居情報もチェックされる場合が多く、申し込んだ人のすべての情報を確認した上で審査されると言っても良いでしょう。

融資の審査の際は、職業にはっきりとした順位付けがあるとされており、資産家や公務員、士業や医師、大企業の会社員の順番で融資が受けやすいとされています。

属性を高めるポイント

不動産投資ローンを申し込む際には属性を高め、審査に通りやすいようにできるだけ準備をしておくことが大切です。

職業や家族構成を変えることはできませんが、申し込み前に行うことができる準備として、「クレジットカードや他のローン、スマホ料金などの延滞をしない」「少しずつ貯金をし、現金資産を増やしておく」「不動産投資の綿密な計画を立てる」といったことが挙げられます。

特に、過去にクレジットカードやローン、スマホ料金の延滞や金融事故があった場合は、融資を受けられない可能性が高くなります。「借りたお金をきちんと返す習慣がない人」と判断されると融資を受けにくくなりますので、日々の生活の中のお金の管理もしっかりと行いましょう。

融資対象の物件をチェックされることに注意

不動産投資ローンの返済には、借主の給与ではなく、融資対象の物件における賃貸収入が充てられますので、購入予定の物件内容も審査の対象になります。

空室率が低い優良物件であれば、安定した賃料収入が見込めるため高い評価を得ることができ、低い金利で融資を受けられる場合もあります。

また、木造ではなく鉄骨造りや鉄筋コンクリート造り建物の方がより耐用年数が長く、「将来返済が難しくなった場合でも、物件を売却して返済に充てることができる」と判断されるため、有利な条件で融資を受けられる可能性が高くなります。

不動産投資を成功させるため、そして融資をスムーズに受けるためには、質が良い優良物件を探すことが重要と言えるでしょう。

不動産投資ローンの金利を低くする方法

不動産投資ローンの金利を低くする方法

不動産投資ローンの金利を低くするためには、いろいろな方法がありますので、それらをよく理解して、できるだけ負担が少なくなるようなローンを申し込む必要があります。

また、不動産投資ローンの場合は、借り入れを希望する人だけではなく、物件についても評価や審査がされますので注意が必要です。ここでは、できるだけ低い金利で借り入れができる方法をご紹介します。

金融機関を賢く選択する

不動産投資ローンを提供している金融機関は多く、どこを選ぼうか迷ってしまうこともありますが、審査に通りやすく、金利も低い銀行を選ぶことが大切です。

いろいろな金融機関のローン商品を調べるのは大変ですが、一旦契約すると完済まで何十年に渡り、長い付き合いをすることになりますので、納得が行くまで調べて申し込みを行うようにしましょう。

変動金利でローンを組む

不動産投資ローンでは、金利を一番低く抑えられる変動金利や、将来の金利上昇リスクを考える必要がない固定金利のどちらかを選ぶ必要があります。

ローンの選び方はいろいろありますが、「金利」を重視してローンを組む場合は、変動金利を選ぶことをおすすめします。日本は長年低金利が続いており、今後も金利が上昇するリスクは低いと考えられているからです。毎月の返済金額を安く抑えるには変動金利のローンを選ぶと良いでしょう。

マンション物件は低金利を狙いやすい

不動産投資ローンでは、借り入れる人の属性だけではなく、融資対象の物件についても審査が行われます。

物件の審査では、安定した賃料収入が見込めるか、立地は良いかなど、いろいろな面から審査が行われますが、マンション物件はアパートよりも高い評価を受けやすく、融資の際にはより低金利で借り入れができる可能性が高くなっています。

(※ ここではRC造・SRC造の3階建以上の集合住宅を「マンション」、木造や軽量鉄骨像の2階建までの建物を「アパート」とした場合の定義で書いています)

マンションがアパートよりも高い評価を受けられる理由は、以下のような点が挙げられます。

  1. マンションは駅から近い物件が多く、入居率が安定する傾向にある
  2. マンションはRC造で耐用年数が47年となっており、アパートや木造の法定耐用年数 (最長22年)よりも大幅に長い
  3. マンション物件は流動性が高いため、売却しやすく換金性が高い
  4. アパートよりもマンションの方が、賃料の下落スピードが遅い

このような理由から、マンションは高い評価を受けやすく、低金利で融資を受けられる可能性が高くなっています。アパートでは、マンションの場合よりも1,2%ほど金利が高くなると考えられていますので、金利を低くしたい場合はマンション物件を選ぶと良いでしょう。

不動産投資ローンの返済実績があればアピ―ル

不動産投資を行った経験があり、不動産投資ローンの借り入れ経験・返済経験がある場合は「長期間に渡ってしっかりと返済を行ってきた」という実績が評価され、低い金利でローンを借りられる場合があります。

過去に不動産投資の実績がある場合は、できるだけ金利を低くするためにもしっかりとアピールしましょう。

まとめ

まとめ

不動案投資におけるローン金利はとても重要です。返済金額をできるだけ抑えるためには変動金利がおすすめですが、将来、金利が上がることを想定しているのであれば、固定金利を選ぶという選択もあります。

低金利でお金を借りることができれば、毎月の返済額が少なくなり、不動産投資のパフォーマンスが高まります。不動産投資を行う際には、金融機関ごとのローン金利をよく検討し、自分にあった不動産投資ローンを選びましょう。

よくある質問

Q.不動産投資ローンを借りる際に選ぶ基準はありますか?

A.どの金融機関に相談するかが大事になってきます。物件購入前に不動産投資会社の抱えている金融機関数や融資付けの実績が豊富な会社に相談してみるのもいいでしょう。

Q.不動産投資ローンの金利タイプにおすすめはありますか?

A.マイナス金利政策によってローンの金利は歴史的に低い水準ではあり固定・変動ともに低い金利ではありますが、2019年時点ではより安く借りられるのは変動金利となっています。

Q.不動産投資ローンを組むことによるメリット、デメリットはありますか?

A.メリットは少ない資金でも高額の不動産を購入することが出来、購入資金が貯まるのを待つことなく不動産投資を始められるという点です。 デメリットは空室によりローンの返済が厳しくなる、売却のタイミングによっては残債が残ってしまう可能性があるということです。

Q.不動産投資ローンの審査が通りやすい基準はありますか?

A.審査が通りやすい条件として、自己資金が多い、物件の収益性が高い、年収が高い、勤務先の経営が安定しているといった方は審査に通りやすいと言われています。

この記事の監修者について

不動産コンサルタント 田中 和彦

不動産コンサルタント田中 和彦

京都をベースに空き家活用、相続対策、不動産有効活用をしています。
一般的には不動産有効活用=アパート経営ですが、不動産の利活用には無限のバリエーションがあります。自身でもギャラリー、シェアスペース、簡易宿所等の運営をしています。記事を通じて、不動産の持つ様々な価値を伝えていきたく思います。

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