不動産投資を検討しているものの、ローンについてよく知らずに困っているという方もいるのではないでしょうか。不動産投資ローンは住宅ローンと借り入れ条件や審査基準が大きく異なります。そのため、住宅ローンと同じように考えていると、思わぬ失敗をしてしまうかもしれません。
そこでこの記事では、不動産投資ローンの特徴やメリット・デメリットについてご紹介します。審査を通りやすくする条件や金利を抑えるポイントも紹介しているので、安心して不動産投資ローンを利用できるようになります。ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。
もくじ
不動産投資ローンとはどういうもの？
不動産投資を始める前に、まずは不動産投資ローンがどういうものなのか見てみましょう。不動産投資のビジネスモデルはマンションやアパートを購入し、そこから発生する家賃収入で収益を確保するというものです。
事業を開始するにはマンションを購入するまとまった資金が必要ですが、仮にマンションを一棟買いするとなると自己資金だけではとてもまかなえません。
そこで銀行からお金を借りる必要が出てきます。収益物件を購入するために借りるお金のことを不動産投資ローンといいます。
ローンを組むことで自己資金だけでは購入できないようなマンションを購入し、事業を開始することが可能になります。また、少ない投資で高い利回りを得るレバレッジ効果を期待できるのも不動産投資ローンの特徴といえるでしょう。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンは住宅ローンと違い、投資用のマンションといった収益物件を購入する際に組むものです。住宅ローンは借りたお金を安定して返せるかが一番に問われますが、不動産投資ローンは返済能力に加え、投資物件の採算性や事業継続性も審査の上で重要なポイントとなります。
どちらもお金を借り入れることに変わりはないですが、目的が違います。したがって住宅ローンと比べると審査基準が厳しく、収益があることを前提にしているため金利も高めです。
その代わり、事業目的であることから、毎月の家賃収入を返済の原資に充てることができるため融資金額が住宅ローンより多いといったメリットが存在します。
不動産投資ローンを利用するメリット
すでに投資で莫大な利益を得ているような場合を除けば、ほとんどの方が不動産投資でローンを利用することになると思います。ローンというと「借金」を強くイメージする方もいますが、不動産投資ローンはキャッシングのような単なる借金ではありません。事業の継続や拡大のために必要なものです。
またローンを組むことでさまざまなメリットを受けることもできます。ここでは、不動産投資ローンを利用するメリットについて見ていきましょう。
手元の資金が少額でも不動産が購入できる
ローンを利用するメリットで一番大きいのが、手元の資金が少額でも高額の不動産を購入し運用できるということです。
少ない資金で高額な資産運用をすることを「てこの原理」という意味で「レバレッジ効果」といいます。不動産投資は自己資金が数十万円しかなくても5,000~8,000万円の融資をしてもらえる場合があるので、レバレッジ効果の高い投資といえるでしょう。
投資用の物件を購入するために貯金しようとすると、目標金額に到達するまで膨大な時間を要します。ローンであれば、審査さえ通ればすぐにでも不動産投資を開始することが可能です。
家賃収入を月々のローンの支払いに充てることができる
住宅ローンは借り入れたお金を安定して返済できるかが重視されます。そのため、サラリーマンのような毎月決まった給与を得られる方は審査が通りやすくなります。
一方、不動産投資ローンの返済手段には、本人の給与だけでなく毎月の家賃収入も含まれます。つまり購入した不動産から発生した収益をそのままローン返済に充てることができるのです。家賃収入が月々のローン返済金額を上回れば、自己負担の費用、いわゆる持ち出しをしなくて済むというメリットがあります。
ガン等の保障がついている金融機関もある
不動産投資のためにローンを組んだものの、急な病気や事故で返済ができなくなってしまったら残された家族に迷惑をかけることになりかねません。
このようなリスクに備えて、ローンを利用する際は団体信用生命保険に加入するのが一般的です。団体信用生命保険に加入していれば、万が一の事故で死亡したり高度障害を負ったりした場合でも、ローンが完済扱いとなり残された家族に負担をかけずに済みます。
近年では死亡や高度障害に限らず、ガン、心疾患、脳卒中といった8大疾病に対応している商品もあるため、より不動産投資ローンを利用しやすくなっています。
不動産投資ローンを利用するデメリット
不動産投資ローンは多額のお金を借り入れることになるため、デメリットも存在します。ただし、ここでいうデメリットとは本来の意味である「避けて通れない短所や欠点」という意味ではありません。あくまでも発生する可能性があるもの、リスクに近いものだと思ってください。具体的にどのようなデメリットがあるのか紹介します。
空室時には支払いを自己負担する必要がある
不動産投資では家賃収入をそのままローン返済に充てることができるので、持ち出しをしなくても不動産を運用できるという大きなメリットがあります。
しかし、これはあくまで月々の返済を家賃収入が上回ったときの話です。物件に空室があれば、その部屋の家賃収入はありません。ワンルーム投資の場合は収入が0円になってしまうので、支払いを自己負担する必要があります。
こうしたデメリット（＝リスク）を回避するためには、できるだけ空室期間を作らないことが重要です。人気の地域を選ぶ、競合の物件と差別化を図るといったリスクヘッジをするようにしましょう。
金利が上昇することもある
お金を借りれば、借り入れた金額には利息がかかってきます。そのため、返済時には元金だけでなく利息も含めて返済しなければなりません。
今はマイナス金利政策により「固定金利よりも変動金利で借り入れたほうが安く借りられる可能性が高い」といわれています。しかし、変動金利は金利の上昇リスクがあり、借り入れた当初より金利がアップした場合はローンの返済額も高くなってしまいます。
金利が上昇すると、手取り収入が減るだけでなく赤字へと転落する可能性もあります。あらかじめを金利上昇も想定した上で資金計画を立てるようにしましょう。
不動産投資ローンに必要な書類
不動産投資ローンを利用しようと決めたら、金融機関との面談に備えて必要書類を準備しましょう。不動産投資ローンに必要な書類はたくさんあるため、余裕をもって揃えておくことが大切です。
- 物件概要書……不動産の情報を記した書類
- レントロール……別名家賃明細表。賃貸契約を一覧にまとめたもの
- 売買契約書……売主と買主の間で取引ルールや条件について記した書類
- 重要事項説明書……契約を結ぶかどうか判断する際の重要な事柄をまとめた書類
- 登記簿謄本……土地や建物の登記情報を記録した書類
- 公図……不動産の周辺区画を記した書類
- 建築確認済証……建築基準法などの法令に建物が適合していることを証明するもの
- 身分証明書……運転免許証やパスポートなど本人を確認する書面
- 所得を証明するもの……前年分の源泉徴収票、3年分の確定申告書、給与証明書など
- 勤務先の会社概要……勤め先の会社に関する概要をまとめたもの
- 納税証明書……税金を納付したことを証明するもの
- 資格等証明書……宅地建物取引士、不動産鑑定士などの不動産関連の資格があることを証明するもの
- 支払通帳、既存ローンの返済予定表……他者からの借り入れ（住宅ローン含む）状況を記したもの
- 団体信用生命保険申込兼告知書……団体信用生命保険に加入するための申込書
※法人の場合は定款、決算報告書、既存ローンの返済予定表などの書類も必要です。
但し、不動産業者の提携金融機関を利用する場合は書類の準備や手続きの大半を代行してくれますのでおすすめです。
不動産投資ローンの審査の流れ
不動産投資ローンを利用する際の必要書類は大変多いため、審査や手続きも煩雑だというイメージをもたれたかもしれません。しかし、実際の審査の流れは意外とシンプルです。おおまかな手順としては次の5ステップで完結します。
- 金融機関に事前審査の申し込みをする
- 事前審査が通ったら正式な審査（本審査）の申し込みをする
- 本審査中に並行して物件の購入をする
- 本審査の結果を受けてローン契約を結ぶ
- 融資が実行される
ポイントは、審査が事前審査と本審査の2段階に分かれているところです。事前審査では返済能力や投資物件の収益性を最低限の情報から判断します。一方、本審査では事前審査申し込み時より多くの書類提出を求められ、審査の基準も厳しくなります。
審査に通りやすくなるための条件
どういった方であれば不動産投資ローンの審査が通るのでしょうか。ここでは、審査に通りやすくなるための条件についてご紹介します。
年収が高いこと
不動産投資ローンに限らず、融資を受ける際は返済能力があるかどうかが重視されます。つまり借りる方の年収が高ければ高いほど返済能力も高いと判断され、審査も通りやすくなります。
具体的な数字を挙げると、年収500万円以上が不動産投資ローンに通るためのひとつの基準といわれています。明確な基準が公表されているわけではありませんが、年収500万円は一般的なサラリーマンの平均年収より高いため融資を受けやすい傾向にあるといえます。
勤務先の属性が安定していること
不動産投資ローンが通りやすい方の特徴として、勤務先が安定していることも重要なポイントです。勤めている会社が上場企業であったり、経営が安定している大企業であったりすると評価が高くなります。
また、勤続年数の長さも重視されます。たとえ大企業であっても勤続年数が短ければ離職するリスクも考えられるため、金融機関側はそれも踏まえて慎重に判断します。
勤務先の経営が安定し、なおかつ一定期間以上勤めていることが審査に通りやすい条件といえるでしょう。
貯蓄が十分にあること
物件を購入するときには必ずしも多くの頭金が必要というわけではありません。しかし、審査においては貯蓄が十分にあるかどうかは大事なポイントになります。金融機関からすれば、貯蓄が多いほど返済に関するリスクを減らせるためです。
融資を受ける際には貯蓄が十分にあり、滞納リスクが低いほうが審査に通りやすいといえます。
物件の資産価値が高いこと
住宅ローンと違い、不動産投資ローンでは返済能力に加えて物件の収益性や事業の継続性も判断材料となります。
不動産投資のメリットは毎月の家賃収入をローン返済に充てられる点にあります。しかし、収益性の低い物件だと家賃収入がなくなるリスクがあり、ローン返済に家賃収入という原資を充てることができません。そのため、収益性がある物件かどうかといった資産価値の高さは不動産投資ローンの審査では重要視されます。
不動産投資ローンで金利を抑えるポイント
不動産投資ローンを利用するメリットは多くありますが、元金にかかる金利は少しでも低く抑えたいものです。コストを減らすためにも、できるだけ金利の安い金融機関から借り入れることをおすすめします。
では、実際に低金利で不動産ローンを組むにはどうすればよいのでしょうか。金利を抑えるためのポイントをご紹介します。
融資実績が高い不動産投資会社を利用する
不動産投資が初めてで不動産ローンについての知識に自信がないなら、融資実績が高い不動産投資会社を利用する方法があります。
融資の実績が豊富で提携数が多い不動産投資会社であれば、ローンを組む金融機関を選べる幅が広がります。そうした不動産投資会社を利用することで、より低金利なローンを組める可能性が高まるといえるでしょう。
変動金利のローンを利用する
金利には固定金利と変動金利があります。固定金利は借り入れたときに決められた期間中金利が変わりませんが、変動金利は定期的に金利が見直されます。今はマイナス金利政策により、固定金利よりも変動金利のほうが安く借りられる可能性が高くなっています。
ただし、変動金利は経済状況によって上昇するリスクがあります。とはいえ、半年に1度の見直しでタイムラグがあることや、どんなに上昇しても変更前の返済額の125%を超えてはならないというルール（元利均等返済のみ）があることから急激に返済額が高くなるわけではありません。
金利が上がれば元金が減る速度は遅くなります。しかし、金利が低いのは大きなメリットといえるので、まずは変動金利でローンを組んで様子を見るのもひとつの手段といえるでしょう。
まとめ
株やFXといった投資のために金融機関がお金を貸してくれることはありませんが、不動産投資はローンを利用できます。これは不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの投資であることを意味しています。住居は誰にとっても必要なものなので、よほどの失敗をしない限り大きなリスクを抱えることは少ないといえるでしょう。
