不動産投資とは

不動産投資にかかる初期費用として何が必要?かかる金額の目安は?

不動産投資にかかる初期費用として何が必要?かかる金額の目安は?

不動産投資を始めたいと思っている方の中には「不動産投資にかかる初期費用として何が必要か分からない」「かかる金額の目安が知りたい」という方もいるのではないでしょうか。

投資を始める初期費用がどのような内訳になっているのか、どれぐらいのお金が必要なのかを知ることで不動産投資をスムーズに始められます。そこでこの記事では、不動産投資にかかる初期費用の項目やかかる金額の目安についてご紹介します。

不動産投資に必要な初期費用の項目

不動産投資に必要な初期費用の項目
不動産投資に必要な費用は、固定資産税や司法書士報酬、収入印紙代などさまざまです。 どんな費用が発生し、どれぐらいの金額がかかるのかを把握することで、見積もりが立てやすくなります。 ここでご紹介するのは、不動産投資に必要な初期費用の項目です。 しっかりと頭に入れておき、出費に備えましょう。

不動産投資ローン関連の費用

不動産投資ローンに関わる費用は大きく分けて「不動産投資ローン事務手数料」「ローン保証料」「火災保険料」の3つです。 不動産投資ローン事務手数料とは金融機関へ支払う事務費用で、3万円程度が相場となっています。

ローン保証料とは、保証会社が貸し倒れになってしまった場合に備えて取っておく保証料のことです。一括で支払うなら融資総額の2%、金利上乗せで支払う場合は年0.2~0.3% 程度に設定されています。

火災保険料は購入した不動産に対してかけられる保険です。ローンを借りるときには物件が担保になるので、ローン契約と同時に火災保険に入ることが求められます。マンションに定められている火災保険料は10年間で10万円程度です。木造だと3倍ほど高くなります。

印紙代

経済取引に関して作成される文書には「印紙税」という税金がかかります。 不動産を購入する際やお金を借りる際の文書にも適応され、5万円以上の取引がある文書には所定の印紙を張り付けなければなりません。

印紙代は文書に記載されている金額によって変動します。記載金額と印紙代の一覧は下記のとおりです。

記載金額 不動産売買契約書 金銭消費貸借契約書
100万〜500万円 1,000円 2,000円
500万~1,000万円 5,000円 10,000円
1,000万~5,000万円 10,000円 20,000円
5,000万~1億円 30,000円 60,000円
1億~5億円 60,000円 100,000円

参考:『国税庁 第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表』

上記は2019年8月時点のもので、2020年4月1日以降に作成される不動産の譲渡に関する契約書は新しい税額が適用されます。上記にない記載金額や最新の税額は国税庁のホームページで確認しましょう。

登記費用

不動産投資ローンで物件を購入した場合、抵当権を設定するために「登記」という手続きをする必要があります。この手続きには「登録免許税」がかかり、金額は借入額に対して0.4%です。

投資用に中古の物件を購入する際にも「所有権移転登記」という手続きが必要となり、こちらの費用は不動産価額の2.0%に設定されています。この不動産価額は不動産の購入額ではなく、課税計算で使用される不動産の評価額ですので注意が必要です。

なお、新築の場合は「所有権保存登記」という手続きを行います。所有権が設定されたことのない不動産に対して、最初に所有権を設定するのに行う登記のことです。こちらの登記の費用は2万~5万円に設定されています。

司法書士手数料

不動産売買の際、登記簿状態や必要書類の確認、登記書類への署名押印や売買代金の決済を行います。安全に取引を行い、話を円滑に進めるため司法書士に立ち会ってもらう必要があります。

司法書士には登記の手続きや抵当権の設定も依頼します。これらの手続きは個人でも行えますが、法律を始めとする専門知識が必要なので、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

司法書士への報酬として「司法書士費用」を支払います。司法書士費用の目安は10万円前後が一般的です。あくまで目安ですので、実際にどれぐらいの費用になるかは担当の司法書士と相談しておきましょう。

固定資産税

「固定資産税」とは固定資産台帳に登録されている人に対して課税される税金のことです。不動産投資用に購入したマンションやアパートは固定資産に分類されるため、不動産投資を行う以上は固定資産税を支払わなければなりません。

納税は、買主が売主に負担金額を支払って売主が一括納税するという形式が一般的です。起算日が1月1日の場合と4月1日の場合があるほか、納税時期が市町村によって異なりますので契約の際に確認しておきましょう。

固定資産税は不動産価額に税率である1.4%を掛け合わせた金額です。不動産価額とは、不動産を購入したときの価格ではなく「固定資産評価基準」に基づいて市区町村が決定したものを指します。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、中古の不動産を仲介で購入する際に支払います。契約締結時に発生する費用ではなく、契約の成功報酬として不動産仲介会社に支払うものです。そのため、新築ディベロッパーから購入する場合、または中古の不動産を売主から直接購入する場合は不動産仲介手数料は発生しません。

不動産仲介手数料は下記のように定められています。

  • 売買価格が200万円以下:仲介手数料上限5%+消費税
  • 売買価格が200万~400万円:仲介手数料上限4%+2万円+消費税
  • 売買価格が400万円以上:仲介手数料上限3%+6万円+消費税

あくまで上限金額ですので、仲介業者によってはさらに安い場合もあります。購入の際、どれぐらいの費用になるのか仲介業者に確認しておきましょう。

不動産投資にかかる初期費用の目安

不動産投資にかかる初期費用の目安
不動産投資にかかる初期費用とは、投資を始める際、最初にかかる費用のことです。初期費用さえ用意できれば不動産投資を始められます。

不動産投資における初期費用は「登記費用」「銀行融資諸費用」「その他管理等清算書費用」の3つです。仮に1,500万円の物件を購入した場合、登記費用25万円、銀行融資諸費用40万円、その他管理等清算書費用14万円の計80万円ほどが用意できれば不動産投資が始められます。

ただし、どんな物件を購入しても80万円というわけではありません。購入した不動産の価格、利用する銀行、新築を買うか中古を買うかによって初期費用は変動します。おおよその目安として、不動産購入価格の5%前後と考えておけばいいでしょう。

不動産価格と初期費用は何が違う?

不動産価格とは、土地や定着する建物、立木といった簡単に所在を変えられないものを購入する際に発生する費用のことです。不動産投資の場合、投資用に購入するマンションやアパートの価格がこれにあたります。不動産を一括で購入できる方はほとんどいないので、不動産価格は分割で支払うのが一般的です。

一方、初期費用は不動産投資を始めるにあたって最初に用意すべきお金のことです。初期費用さえ用意できれば不動産投資を始められます。内訳は主に登記費用と銀行融資諸費用、その他管理等清算書費用の3つです。不動産の価格や取引先の銀行、購入した不動産が新築か中古かによって価格が変動します。

不動産価格はいくらかかるのか

不動産投資を始める際、マンションやビル一棟を丸々購入する場合とワンルームマンションやアパート一部屋のみを購入する場合に分類されます。それぞれかかる費用は異なりますが、ここでは初心者が始めやすいワンルームマンションの価格をご紹介します。

首都圏で新築のワンルームマンションを購入する場合、平均価格は3,000万円前後、関西圏では2,000万円前後です。都心部で人気エリアにあるため、価格も高くなります。ただし、関西の中古のワンルームマンションなら平均価格は1,500万円前後で、都心部にあっても中古であれば安く購入できます。

どのエリアの物件を購入するのか、新築を買うか中古を買うかによって、価格は大きく変動します。

ここで紹介したのはあくまで目安で、不動産に定価はありません。しかし、相場は調べられるので、不動産投資会社に問い合わせてみることをおすすめします。

初期費用を抑える方法はある?

初期費用の中には、節約できるものとできないものがあります。司法書士費用や金銭消費貸借契約書の印紙代、抵当建設費用は節約することができませんが、仲介手数料や火災保険料、不動産取得税は節約が可能です。

仲介手数料は仲介会社との交渉次第で安く抑えることができます。火災保険料は期間を選べるので、初めの期間を短くし一年ずつ更新することで節約が可能です。不動産取得税は都道府県税事務所の窓口に相談し、分割が認められれば初期費用として支払う金額を少なくできます。

また、初期費用を抑える方法として、10万円という少額からでも始められる不動産投資を取り扱っている不動産会社もありますので、ぜひ一度お問い合わせください。

不動産投資のための資金を用意する方法

不動産投資のための資金を用意する方法
不動産投資を始めるにはまとまったお金が必要です。仮に1,500万円の不動産で投資を始めようとしたら80万円ほどの初期費用がかかります。不動産投資を検討している方の中には、まとまったお金が用意できずに困っているという方もいるのではないでしょうか。ここでは、不動産投資のための資金を用意する方法を2つご紹介します。

貯蓄

不動産投資に充てる資金として、自身が所有する貯蓄を利用するという方法があります。メガバンクに預けた場合、利回りは2019年9月現在普通預金で0.001%、定期預金で0.01%です。仮に100万円預けたとしても、普通預金で一年につき10円、定期預金でも100円程度の利益しか発生しません。

一方、不動産に投資した場合、大阪市内にある1Kタイプの中古マンションであれば4~6%、新築マンションでも3%ほどの利回りが見込めます。定期的に得られる利益である「インカムゲイン」と売却差益である「キャピタルゲイン」が同時に狙えます。

住宅ローン

不動産投資のための資金を用意する方法として、不動産投資ローンを利用するという手もあります。不動産投資ローンを利用するメリットとしてあげられるのは、手元に資金がなくても始められる、家賃収入から返済するため負担がかからない、老後の収入源を確保できるといったものです。

不動産投資ローンで融資してもらえる金額は、借り入れの有無や勤め先、勤続年数によって算出される信用力、さらに購入予定の物件価値によって決定します。信用力次第では審査が通らず、融資を受けられないこともあるので注意が必要です。

まとめ

まとめ
不動産投資を始めるには、初期費用としてまとまったお金を用意するところから始めなければなりません。貯蓄を投資に回す方法や住宅ローンを利用する方法があり、初期費用の項目の中には節約できるものもあります。

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