不動産経営は、家賃収入を定年退職後の年金としたり、資産として残したりできます。少子高齢化や働き手不足によって、今後の先行きに不安を持つ方も多いことから、不動産経営の注目が高まっています。しかし、いざ不動産経営をしたいと思っても、知識がなくて始めるのが不安な方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産経営をしたい方へ「経営する際に知っておきたい基礎知識」を解説していきます。リスク管理や経営の際に求められることも分かるので、安心して不動産経営が始められます。ぜひチェックしてみましょう。
もくじ
不動産経営とは
不動産経営とは、アパートやマンションを購入してから部屋を貸し出し、入居者が支払う家賃収入で継続的に利益を得ることです。すでに所有している土地に新しく建物を建てたり、新たに土地を所有してその場所に建てたりします。ほかにも、土地と中古の建物を購入して不動産経営を始めるパターンもあります。
不動産経営は株式投資やFXなどとは異なり、景気の影響を受けにくいのが特徴です。長期的に、安定した収入を得られることがメリットといえます。
不動産経営するには、一通りの流れを理解することが大事
不動産経営を始めるのであれば、何はともあれ一通りの流れを理解することが重要です。「将来のため」「より豊かな生活のため」と思っても、流れを理解しておかないとスムーズに投資に移れません。実際に物件を購入するまでに事前準備をしっかりとして、万全な状態で不動産経営を行いましょう。
物件に関する情報収集
不動産経営を始めるのであれば、まずすべきことは物件に関する情報収集です。不動産経営をすると、さまざまな知識が必要になります。
どの物件にするか「利回り」を確認して選ぶことや、家賃収入の「インカムゲイン」で利益を得るのか、物件の売却益の「キャピタルゲイン」で利益を得るのかなど、普段使わないような知識や考え方が満載です。
不動産投資を扱う業者は、初心者の方に合わせたレベルで話をしてくれます。しかし、それでもある程度の知識量がないと、しっかりと理解ができずにあやふやなまま投資を始めてしまうかもしれません。不動産経営に関する書籍やセミナーに参加するなどして、情報収集しましょう。
目標設定
次に重要なのが「目標設定」です。まずは「なぜ不動産経営をするのか」を明確にすることが大事です。定年後の年金の足しにするため、不労所得を得るためなど目的やビジョンをはっきりと持ちましょう。
続いて「年間の家賃収入をいくらにしたいのか」という目標設定も必要です。明確な目的や目標があれば実際に不動産経営をしたとき、目的や目標にしっかりと向かっているかの確認ができます。目的や目標によって必要な行動も変わってきますので、明確にしておきましょう。
不動産経営の戦略を決定することが大事
目標が明確に定まったら、次は「戦略」の決定です。定めた目標を達成するために、どのように進んでいくのか戦略を立てます。
まずは、融資を依頼する金融機関の情報を集めましょう。不動産経営は、よほど資金に余裕がない限りは融資を受けて行うのが一般的です。どの金融機関で融資を受けられるのか、どの金融機関がよいのか、金利、返済年数などはどうかを把握しておきます。
融資について把握ができれば、その上で今後の戦略を立てられます。「資金が多く用意できそうであれば複数所有」「資金が少なければまずは1戸から」など投資スタイルや戦略を固めておきましょう。
物件の選定と購入
投資スタイルや戦略が決まったら、次はいよいよ物件の選定と購入です。物件を選ぶ際、目の前にある一覧から選んでしまいがちですが、事前に決めた戦略に沿って選定しましょう。第一に目標や融資の枠を基準としながら、それに合う物件を選定するのが重要です。
もちろん利回りや家賃なども、物件を選ぶ上では重要な要素です。しかし、目標や融資の枠も含めた大きなものの見方で選んだほうが、より投資効率や利益を大きくする可能性が高まります。
物件が決まったら、次は実際に購入しましょう。流れとしては、物件を申し込んだあとに金融機関の審査が行われます。そのため、審査に合格した後に物件の引き渡しとなります。実際に物件を購入するまで、計画に基づいての行動が重要です。
不動産経営するには、リスク管理がポイント
不動産経営は、継続的に家賃収入が得られることで不労所得にもなり、有意義な投資といえます。しかし、その裏にはリスクが隠れていることも、把握しておかなければいけません。
リスク管理を徹底的に行うことで、よりいっそう安定した不動産経営が可能となります。高額な資金で始めた不動産経営を失敗しないために、リスクについてもしっかりと把握しておきましょう。
空室
不動産経営で最も経営者を悩ませるリスクが「空室」です。空室があると、家賃収入はその分得られません。空室リスクを低くするためには、空室が出にくい物件を経営するのがポイントです。
空室が出にくい物件とは「立地がよい物件」や「地域の賃貸ニーズにあった物件」のことを指します。人口増加や再開発が見込まれる土地の物件、ファミリー層の需要が多ければ2LDK、学生や若者の需要が多ければワンルームの物件など空室が出にくいような物件選びが重要です。
滞納
家賃の滞納も不動産経営をする上で頭を悩ませる問題であり、リスクでもあります。滞納が発生した場合、家賃収入が入らないほか家賃の振り込みの催促をしなければいけません。手間がかかり、精神的負担も発生します。
滞納リスクを軽減させるには、不動産管理会社に業務の代行を依頼しましょう。依頼することで、入居者の募集や審査、家賃回収、滞納時の催促までをすべて委託できます。不動産経営に関する業務を代行してもらうことで滞納リスクを気にする必要がなく、回収の手間もかからないのがメリットです。
修繕
不動産経営をするのであれば、修繕リスクについても考えておかなければいけません。どんな建物でも、経年とともに劣化していきます。劣化したものをそのまま放置しておくと、建物に悪影響であるばかりか、賃貸希望者が減ってしまう恐れもあります。
特に、中古物件を購入する場合は注意しましょう。すでに経年劣化が発生しており、すぐに修繕が必要になるかもしれません。初期費用が安いからといって築年数が大きく経過した物件を選ぶと、多額の修繕費で収益が赤字になる恐れがあります。
経年で劣化することを頭の中に入れておき、目先の利益だけで物件を選ぶことのないようにしましょう。
災害
災害の多い日本では、災害も大きなリスクとなります。特に台風や地震は、不動産経営をする上で驚異的な災害です。暴風で建物の一部が飛ばされたり、地震によって建物が崩れたりする恐れがあります。
近年の台風や地震災害を受けて「災害に強い物件に入居したい」という賃貸ニーズも高まりを見せています。そういう賃貸ニーズに応えるためにも、災害に強い物件を選んで災害リスクを減らすことが重要です。
築年数が多く経過していると、耐震性に不安が残ります。災害リスクを低下させるためにも、昭和56年以降の物件を選ぶのがおすすめです。
家賃の下落
長く不動産を経営していると、家賃を下げなくてはいけない状況になることも考えられます。家賃の下落リスクは、空室リスクとも関係性があります。
空室が目立ってくると、今までの家賃設定では入居者が入らないかもしれません。空室があるということは、賃貸需要がないと判断されます。そうなると、家賃を下げてほかの物件に対抗する必要があります。その結果、入居者が増えても、今までと同じ家賃収入は得られません。
家賃の下落リスクを低下させるためには、空室リスクと同様に「立地条件がよい場所」や「賃貸ニーズに合った物件」を選ぶことが重要です。
不動産経営したいなら、勉強することも大事
不動産経営をするのであれば、安定した経営のためにも勉強することが大事です。不動産経営は、何も準備せずに始めて簡単に継続して利益が出るものではありません。
さまざまなリスクがあるように、経営をしていく上でトラブルが発生したり、判断を迫られたりする場合があります。そういうときに最適なアクションを起こせるように、勉強をして知識を身につけておくことが重要です。
不動産経営者講座
不動産経営者講座に参加することで、不動産経営の最新の情報を聞けるのがポイントです。生の声を聞けるので、インターネットや書籍では知ることのできない新しい知識や最新の情報が得られます。
インターネットや書籍だけでは、疑問点や腑に落ちない点が出てくるかもしれません。そのようなとき、不動産経営者講座は有意義なものとなります。講座を開くのは不動産経営のプロが多いため、質問をすることで疑問点や腑に落ちない点の解決ができます。
セミナーとして開かれるものもあれば、個別相談形式の講座もあります。個別相談形式であれば、周りを気にすることなく疑問点を聞けるのがうれしいところです。無料の講座も多くあるので、積極的に参加して知識を得ましょう。
賃貸不動産経営管理士
よりいっそう不動産経営についての知識を深めて不動産経営をしていきたい方は「賃貸不動産経営管理士」の資格を持ったプロに話を聞くことも重要です。
この資格は、不動産経営に関する高度な知識と倫理観を持って業務をするための「不動産管理に関する専門家」として認定された人に与えられます。登録事業者は、事務所ごとに1名以上の賃貸不動産経営管理士などの資格を持つ人員の配置が必要です。それだけ「賃貸不動産経営管理士」は、重要な資格であることが分かります。
また賃貸不動産経営管理士は、貸主と入居者とのトラブル対応や建物の管理などの高度な知識を有しています。スムーズな不動産経営や入居者の生活のために必要不可欠な存在です。
不動産経営コンサルタント
不動産経営に関することをさらに突っ込んで知識を深めたい方、不動産経営に対する不安をなくしたいという方は、不動産経営コンサルタントに相談してみましょう。
不動産経営は、高額な資金を必要とします。実際にしてみたいと思ってリスクまで考慮して計画を立てても、なかなか最後の一歩が踏み出せないこともあります。不安があって進めないときに背中を押してくれるのが、不動産経営コンサルタントです。
不動産経営コンサルタントは、客観的な立場に立って具体的にアドバイスをしてくれます。金融機関で融資を受けるのが初めての場合、スムーズに融資が得られるようなアドバイスをもらえます。リスク管理の仕方やトラブル対処法などについても相談できるため、心強い味方となります。
不動産経営する際に求められるもの
不動産経営は、仕事やスポーツなどと同じように、人によってもうまくいくかいかないかが大きく分かれます。不動産経営において求められるものは「経営センス」「経営ノウハウ」「情報収集の習慣」「人脈」の4種類となります。
何も持っていない方よりも、これら4種類を持っている方のほうが成功しやすい傾向にあります。では、それぞれを詳しく見ていきましょう。
不動産経営のセンス
仕事やスポーツなどと同じように、不動産経営にもセンスが必要です。不動産経営は、物件を購入したらそこで終わりではありません。入居者の募集や管理などは不動産管理会社に委託できますが、それだけでは足りない場合があります。不動産管理会社の管理にプラスすることで、さらに不動産経営がうまく回るケースも考えられます。
たとえば、物件がある周辺の催事や草刈りなど、地域の行事に積極的に顔を出すことで自分の名が売れます。そうすると、賃貸物件を探している方を紹介してくれることがあるかもしれません。センスがあることで、現状にプラスして経営できるのが強みです。
不動産経営のノウハウ
不動産経営を安定して継続していくには、ノウハウの蓄積が必要不可欠です。不動産経営を始めた当初は右も左も分からず、コンサルタントにいろいろ聞いたり不動産管理会社に任せっきりだったりするかもしれません。
何か問題が発生したときや決断の必要があるときなど、その度に誰かに聞いていると手間がかかります。そればかりか、他人の意見を聞きすぎて自分が最初に定めた目的や目標から遠ざかってしまう恐れもあります。
ノウハウを蓄積してある程度自分でも対処できるようになれば、自分の意思でかじ取りが可能です。何事も経験ととらえ、不動産経営で起こる事象を興味深く観察して自分のノウハウとしましょう。
情報収集する習慣
「不動産経営のノウハウの蓄積」と似ていますが、普段から情報収取をする習慣を付けて、不動産経営に関する知識量を増やすことも大事です。
社会情勢はめまぐるしい勢いで変化しています。普段から情報収集をしていないと、不動産経営に関係する重大な情報を取り損ね、結果的に損をする恐れがあります。
情報収集をする方法は多数あります。書籍、新聞、インターネット、セミナーなどさまざまです。特に、新聞やセミナーは最新の情報が収集できるので、積極的に利用するのがおすすめです。インターネットも最新の情報はありますが、過去の情報がそのまま残っている場合があるので注意しましょう。
人脈
あまり関係ないと感じるかもしれませんが、不動産経営においては「人脈を広める」ことも重要です。物件がある地域の催しに積極的に参加することで、地域の方々との交流が生まれます。交流を重ねていくうちに、住んでくれる見込みがある方を紹介してくれる可能性があるかもしれません。
同じ不動産経営者との人脈作りもしておきましょう。何か困ったことがあれば、同業者のネットワークから適切なアドバイスをもらえることもあります。自分一人の力だけで不動産経営をすると、誤った方向に向かってしまうかもしれません。人脈を作っておき、何でも相談できる環境を構築しておきましょう。
不動産経営したいなら信頼できる業者に相談するのもポイント
不動産経営をするのであれば「信頼できる業者」に相談することで、安定した経営が見込めます。不動産経営は自分一人で孤独に行うと、方向性を見誤る恐れがあります。さらに、当初定めた目的や目標から大きく道をそれてしまうかもしれません。そのようなことにならないためにも、何でも気軽に相談ができる業者を選ぶことが重要です。
まとめ
ここまで、不動産経営をする際に知っておきたい基礎知識について解説をしてきました。不動産経営は継続して家賃収入を得られるのが魅力ですが、同時にさまざまなリスク管理をしなくてはいけません。不動産投資を始める前も後も「勉強や情報収集」「人脈作り」などをして経営をより安定させることが重要です。
しかし自分一人だけでは限界があるため、信頼のおける業者に相談するのがおすすめです。
