近年、アパート経営などの不動産投資が注目を集めています。資産運用の一環として不動産投資を始めようと考えている人もいるのではないでしょうか。
投資用不動産を取得して貸し出したり、空き地を駐車場として貸し出したりして収益が発生した場合、所得税などの税金を納めなければなりません。
しかし、税額を算出する際には、不動産投資に関する経費を差し引けるため、何が経費にあたるのかを理解しておくことが大切です。
この記事では不動産所得に関連する経費について詳しく紹介します。
もくじ
不動産所得とは一体どのような収入なのか
不動産投資では、マンションやアパートの一室を賃貸に出して家賃収入を得たり、土地を駐車場にして運営したりすることで収入を得ます。
不動産投資における「不動産所得」とは、この収入から不動産投資に関係する経費を引いた額のことをいいます。
たとえば、マンションの一室を月額6万円の家賃で貸し出しているとしましょう。
この場合の1年間の収入は6万円×12カ月で72万円と算出できます。この72万円から経費を差し引いた額が1年間の不動産所得です。
このほか不動産投資で得られる収入には、賃貸物件の管理費・共益費・礼金・更新料なども含まれます。
しかし、不動産の売買によって得られる利益は不動産所得に含まれない点には注意が必要です。売買によって得られる利益は譲渡所得となるため、混同しないようにしましょう。
不動産所得で経費になるもの
不動産所得を算出する際には、不動産収入から経費を差し引きます。経費として計上できる項目を押さえておくことは、節税を考えるうえで非常に大切なポイントです。
ここからは、不動産収入を得た場合に経費として計上できる費用をチェックしていきましょう。
修繕費
建物や設備は年月が経つにつれて劣化していくため、定期的に修繕しなければなりません。その際にかかる必要を「修繕費」として経費に計上できます。
ハウスクリーニングや故障した設備の交換にかかる費用なども修繕費にあたります。また、マンションやアパートの1棟所有の場合は、建物の大規模修繕にかかった費用も修繕費として計上することが可能です。
減価償却費
不動産投資で取得した建物や部屋は年月が経つにつれて、価値が減少する傾向にあります。
そのため、不動産を購入した年に購入費用を一括して計上するのではなく、省令によって定められた耐用年数に応じて毎年少しずつ費用に計上します。この費用のことを「減価償却費」といいます。
耐用年数は建物の構造および用途によって異なり、住宅用に取得した建物の場合は以下のように決められています。
- 木造：22年
- 鉄骨造：34年
- 鉄筋コンクリート(RC)造：47年
減価償却では、建物の購入代金を耐用年数で割ったものを毎年経費として差し引けます。しかし、土地の代金部分は減価償却費として計上できないので注意が必要です。
保険料
投資用の不動産を所有している場合、災害や事故に備えて建物に火災保険や地震保険をかけます。これらの保険料もすべて経費になります。
また、建物の不具合が原因で入居者に与えた損害を補償する施設賠償責任保険の保険料も経費になるため、忘れないようにしましょう。
税金
投資用の不動産にかかる税金ももちろん経費に含まれます。具体的には以下の税金が経費に計上できるため、しっかりチェックしておきましょう。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
固定資産税と都市計画税は不動産を所有している期間は、毎年経費に計上できます。一方、不動産取得税や登録免許税・収入印紙代などは、不動産を売買した年に計上できる税金です。
ただし、不動産取得時に支払った固定資産税・都市計画税の精算金は、前述の減価償却費の対象になるので注意しましょう。
支払利息
不動産取得時にローンを利用した場合、借入金にかかる金利も経費になります。銀行が送付する返済表に金利が記載してあるため、きちんと保管しておきましょう。
また、忘れがちなポイントとして借入時に支払う融資手数料も経費になります。こちらもしっかり計上するのがおすすめです。
管理費
賃貸物件の管理を賃貸管理会社に委託する場合、管理費を支払わなければなりません。この管理費も不動産の維持に必要な費用として経費に計上可能です。
また、分譲マンションの場合は、管理組合に支払う管理費や修繕積立金も経費になるため、しっかり計上しましょう。
リフォーム費用
老朽化した設備を交換する場合や退去後の原状回復のためにリフォームを行う場合は、これらにかかる費用も経費として一括計上できます。
しかし、居住性向上を目的としたリノベーションや増築をした場合は資本的支出となり、減価償却の対象になるため注意が必要です。
どこからが資本的支出になるのかの仕分けは難しく、少しでも不安に感じるなら専門家に相談しましょう。
税理士への依頼料
不動産投資に関する帳簿の作成や確定申告を税理士に依頼し、依頼料を支払っている場合は依頼料を全額経費として計上できます。
複雑な税務処理を税理士に依頼して、支払った依頼料を経費計上するのもおすすめです。節税につながるうえ、不動産投資に集中できるでしょう。
不動産所得の経費について考えておきたいもの
不動産投資で成功するためには、不動産所得と経費の関係について考えておくことが大切です。
経費を多く計上すれば不動産所得にかかる税金は少なくなりますが、無駄に経費をかければ収益性も落ちてしまいます。ここからは不動産投資における経費について押さえておきたいポイントをご紹介します。
いずれも不動産投資を行ううえで非常に重要なので、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
収入と支出のバランス
不動産投資で最も重要なポイントは収入と支出のバランスです。
ローンの返済・不動産の維持管理にかかる経費などの支出がどのくらいになるのかを計算し、適切な賃料（収入）を設定しましょう。
低すぎる賃料設定にすると、ほとんど利益が出ないばかりか赤字になる可能性もあります。一方で賃料が高すぎても入居者が決まりません。
収益性が高い物件を選ぶとともに、収入と支出のバランスを考えた適切な賃料を設定することが大切です。
経費を節約できるかどうか
収益性を高めるためには経費を節約できるかどうかも重要なポイントです。固定資産税・都市計画税などの租税を節約するのは難しいものの、管理費や修繕費、保険料は節約できるでしょう。
相見積もりで安い業者に委託したり、通販型保険を利用して保険料を安くしたりできるため、必要に応じて見直してはいかがでしょうか。
ただし節約を重視した結果、粗悪な業者に委託してしまうという失敗例もあるため、契約内容はしっかりチェックしましょう。
経費に計上されるものとされないもの
不動産投資をするとさまざまな支出が発生します。しかし、支出がすべて経費になるわけではありません。内容によっては経費に計上できないものもあるため、十分に注意しましょう。
経費にならないものを経費として計上していると、税務調査で発覚したときに追徴課税を課される恐れがあります。経費として計上できる支出は主に次のとおりです。
- 修繕費
- 減価償却費
- 保険料
- 不動産取得・保有にかかる税金
- 支払利息
- 管理費
- リフォーム費用
- 税理士への依頼料
一方で経費に計上できない支出は次のとおりです。
- 所得税・住民税
- ローンの元金
- 敷金や保証金などの入居者に返還する金銭
所得税や住民税は不動産投資によって得た利益に対してかかる税金のため、経費に計上することはできません。入居者に返還する敷金や保証金も計上不可です。
これらの金銭が何らかの理由によって入居者に返還されないことになった場合は、返還されない分を収入として計上しなければなりません。
また、ローンの元金は一切経費として認められません。その理由は不動産の購入代金は減価償却費として経費計上されており、購入代金にあたるローンの元金を経費として認めると2重に計上することになるためです。
修繕費などを出せる余裕があるかどうか
投資用不動産を所有していると、災害や事故・設備の故障などで突発的な出費が発生することがあります。
自然災害や事故などは保険でまかなえることが多いものの、場合によってはすべて補償されないケースもあり注意が必要です。
緊急事態が発生した際の修繕費などを出せるよう、余剰資金を確保しておくことが大切です。
余裕がないと予期せぬ借り入れが発生したり、不動産を手放す必要がでてきたりする可能性があります。
不動産所得の申告をする際に必要なもの
一定額以上の不動産所得がある方は、毎年2月～3月に確定申告を行います。直前に慌てないよう、必要物をしっかり準備しておきましょう。
確定申告書を作成する際には日々の帳簿づけが重要になってきますが、素人には難しい面も多くあります。ここからは、不動産所得の申告をする際に必要な書類や便利なツールを紹介します。
確定申告に必要な書類
確定申告する際に必要な書類は以下のとおりです。
- 確定申告書B
- 不動産所得用の青色申告決算書(青色申告の場合)
- 不動産所得用の収支内訳表(白色申告の場合)
- 帳簿
- 賃貸契約書
- 必要経費が分かる書類や領収書
必要書類のうち、確定申告書と決算書・収支内訳表は国税庁のサイトからダウンロードするか会計ソフトを利用して出力するのがおすすめです。
帳簿は手書でつけるとミスの原因になります。会計事務の簡素化やミス防止のためにも会計ソフトを利用するのがよいでしょう。
賃貸契約書や経費に関する領収書・支払いの明細などは、都度しっかりファイルして整理しておくと確定申告前に慌てないで済みます。
銀行の入出金明細も保存しておくと金銭の流れが分かりやすくなるため、オンラインバンキングを利用している方はダウンロードして保存しておきましょう。
入出金明細は古くなると見られなくなる銀行が多いので、数か月ごとにダウンロードしておくことをおすすめします。
会計ソフト
会計事務を簡素化し、申告ミスを防ぐには会計ソフトが役立ちます。特に青色申告（65万円控除）の場合は複式簿記で記録する必要があり、簿記の知識がない方には難しい可能性が高いでしょう。
しかし、会計ソフトを使えば、必要な項目を選んで金額を入力するだけで、簡単に帳簿付けが完了します。
なかにはユーザーの銀行口座やクレジットカードと連携し、AIが自動で適切な勘定科目を提案するソフトもあります。
確定申告書も簡単な質問に答えていくだけで作成可能です。無料でお試しできるソフトもあるため、気になる方は使ってみてはいかがでしょうか。
不動産所得の経費について信頼できる業者に相談するのが鉄則
会計ソフトを使えば簡単に入力できるとはいえ、「この費用は経費に計上できるのだろうか」と悩む可能性は非常に高いでしょう。
不動産所得の経費について悩んでいる方は、不動産投資に詳しい会社に相談するのがおすすめです。自己判断では間違ってしまうことも多いため、積極的に相談しましょう。
中でも、投資用不動産の販売から管理・運営、売却等の出口戦略までを一括でサポートしてくれるような会社は、相談相手として最適と言えるでしょう。
まとめ
不動産投資をしていると、家賃収入などが得られる一方、修繕費・税金・保険などさまざまな経費がかかります。これらの経費を適切に計上すれば節税にもつながるでしょう。
しかし経費には、計上できる費用とできない費用があるため注意が必要です。不動産所得について考える際は、収入と支出のバランスを意識することも大切です。
不動産投資の経費に関する疑問が出て来たら、前述の会社に一度問い合わせてみましょう。
