比較的少額の資金で始められるワンルームマンション経営が、会社員の副業として人気を集めています。しかし、昔ほど不動産投資の敷居は高くないものの「興味はあっても実際にやるとなると気が引ける」という方もいるのではないでしょうか。
本記事では、マンション経営の特徴やメリット・デメリットに加え、ワンルームマンション経営が人気な理由を初心者の方にもわかりやすく解説していきます。マンション経営は正しい知識と情報を持って行えば、リスクを抑えつつ安定した収入を得られるでしょう。
もくじ
マンション経営の特徴
株式やFXなどと違い、「不動産」という形ある資産に投資するのがマンション経営です。とはいえ、いきなりマンション一棟を所有するとなると、躊躇する人も多いのではないでしょうか。
そこで人気なのが「ワンルームマンション投資」です。まずはマンション1部屋を購入し、賃貸することで安定した家賃収入を得られます。マンション一棟を所有するのに比べて、無理ない資金計画で手軽に始められるのが特徴です。
不動産投資ローンが利用できるため、多額の資金がなくても始められます。月々の家賃収入をローン返済に充てることで、スムーズな返済計画が立てられるでしょう。余裕が出れば部屋数を増やせるなど、自由度の高さもワンルームマンション投資の魅力です。
金利や物価変動の影響を受けにくく、管理の手間も省けることから、副業としても非常に人気が高まっています。
マンション経営で収入を得るまでの流れ
マンションの購入は非常に高額であるため、購入にかかる費用の全額を自己資金でまかなうという人はほとんどいません。多くの人がローンを利用してマンションを購入します。
ローンを利用すると月々の返済が必要になりますが、マンション経営ではローンの返済をどのように行い、収入を得ていくのでしょうか。ここでは、マンション経営で収入を得るまでの流れを解説します。
ローンで購入して家賃で支払う
ローンを組んでマンションを購入したら、ローン返済費は入居者から受け取る家賃収入の中から支払います。住宅ローンのように返済費を自己資金から捻出するわけではないため、金銭的な負担を感じることはほとんどないでしょう。
このようにローンの返済を家賃収入で行えることから、マンション経営は多くの資金がなくても始められる投資といわれています。自己資金が目減りしていくような実質的な金銭負担が少ないため、複数の物件を管理するオーナーも少なくありません。
ローン完済後に家賃が収入に変わる
ローンを完済すると、家賃収入の全額がオーナーの取り分となります。ローンを組む場合、多くの方は返済年数を30年〜35年程度の長期間で設定するでしょう。35歳でローンを組んだと仮定すると、ローンを完済できる時期にはちょうど定年を迎えていると予想できます。
ローン完済には時間がかかるものの、老後の収入源となる家賃収入を得られることがマンション経営のメリットです。また、ローンを利用すると確定申告時にローンの利息や修繕費などを経費として計上できるため、節税効果が期待できます。
マンション経営は節税対策ができる
マンション経営では確定申告時に物件運営にかかる管理費や修繕費・ローンの利息部分などを経費として計上できることから、節税対策として活用するオーナーが多いのが特徴です。ここでは、マンション経営が節税対策となる仕組みを紹介していきます。
ローン返済中は毎月得られる家賃収入は少額にとどまる可能性も
マンション経営を始めれば、すぐに収入が増えるというわけではありません。マンション経営では、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。家賃収入はそのままローン返済に充てられるため、実際の収益はわずか、あるいは得られない可能性もあります。家賃収入が自分の収益になるのは、ローン完済後と考えておきましょう。
ローンの返済額以外にも、管理費や入居者募集にかかる広告費などの経費が必要になります。家賃収入からそれらを差し引いた金額が、オーナーの手元に残る収益です。
ローンを利用するマンションオーナーの多くは、ローンの返済額と経費を合わせた金額を、家賃収入でカバーできる額に設定します。そうすれば、ローンの返済が滞ることもないでしょう。一刻も早くローンを完済したいからと、ローン返済額を家賃収入以上の額に設定するのはリスクが高いといえます。
一方、ローン返済額を低く設定しすぎるのもよくありません。場合によっては、ローンの最長返済期間内に返済できなくなる可能性も出てきます。「ローン返済額＋経費＝家賃収入額程度」に設定するのがおすすめです。
自己資金をあらかじめ用意しておけば早期から家賃収入を得ることも可能
頭金の金額次第では、不動産価格に対してローン設定額を低くできます。早いうちから収入を得たい場合は、ある程度の頭金を用意すれば、ローンを返済しつつも一定額の収入を得られる可能性があるでしょう。
億単位の買い物になる一棟買いとは異なり、ワンルームマンション投資の場合は購入額が安くなります。一般の会社員であっても、ある程度の割合の自己資金を用意できるケースもあるでしょう。
余裕がある場合は、なるべく多く頭金を投入し、ローンを組む金額を減らすのがおすすめです。返済負担率を低くしておけば空室リスクへの備えになりますし、部屋数を増やすなど追加の投資計画も検討しやすくなります。
還付金が戻ってくる可能性が高い
手元に入ってくる収入が少なくても、マンション経営には大きなメリットがあります。家賃収入以外のマンション経営の大きなメリットとは「節税対策になる」ことです。マンション経営では、物件運営上発生する管理費や修繕費・ローンの利息部分などの費用を、確定申告時に経費として計上できます。
とくに物件を購入したばかりの時期はローンの返済額や設備投資にお金がかかるため、マンション経営自体の収支は赤字になることがほとんどです。マンション経営自体が赤字でも、会社員など給与収入がある方の場合、給与収入とマンション経営の収益を合算する「損益通算」が可能です。
給与収入からマンション経営の赤字分を差し引くことで課税所得を圧縮でき、所得税や住民税などの支払額を減らせます。確定申告後に、還付金である程度の金額が戻ってくる可能性が高まるでしょう。
還付金の額はオーナーそれぞれの収入や物件条件、ローン金利などによって変わります。投資用マンションを1件所有している年収約600万円のオーナーの場合で、還付金がいくら戻ってくるのかシミュレーションしてみましょう。
個人属性
年収600万円 独身 会社員
物件購入条件
区分マンション一室2,000万円
自己資金400万円
借入金額1,600万円
金利2.5％・30年返済
運用収支
家賃収入10万円 固定資産税評価額1,200万円（土地：建物＝50：50 住宅設備＝建物の30％）
給与にかかる所得税、住民税の税額（給与所得控除・基礎控除のみ考慮）
所得税課税所得＝388万円
住民税課税所得＝393万円
所得税・復興特別税＝355,800円
住民税＝395,500円
所得税、住民税額の合計＝751,300円
不動産所得
年間家賃収入＝10万円×12か月＝120万円
経費＝約167万8千円
（内訳）
印紙税：1万円
登録免許税：4.8万円
ローン利息：約25万円
減価償却費：約35万円
不動産取得税：36万円
仲介手数料：66万円
課税不動産所得＝年間家賃収入120万円－167万8千円＝47万8千円
還付金の金額
給与所得と不動産所得を損益通算
所得税課税所得＝388万円－47万8千円＝340万2千円
住民税課税所得＝393万円－47万8千円＝345万2千円
所得税・復興特別税＝258,200円
住民税＝347,600円
損益通算後の所得税、住民税額の合計＝605,800円
還付金の金額＝145,500円
節税以外のマンション経営をするメリット
マンション経営には、節税以外にも大きなメリットがあります。それは「将来の生活の備えとなる」ことです。 マンション経営では、ローンを完済すれば家賃収入のほとんどがオーナーの手取り収入となります。年金以外の収入源として、老後の生活を支えてくれるでしょう。
また、ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険」は、借入者が高度障害を負ったり死亡したりした場合に、ローン残債の返済を免除してくれる保障制度です。 ローンの借入者に万が一のことがあった際の、生命保険の代わりになります。団体信用生命保険に加入することで、残された家族は安定した収入を継続的に得られるでしょう。
長期で定期収入が得られる
マンション経営は長期的な資産運用に適した投資方法です。ローンを返済する必要があるため、短期的に見ればあまり収益は上がりません。しかし、ローン完済後は、安定した家賃収入が見込めます。将来的に大きな資産となるでしょう。
家賃収入は、自分が働かなくても自動的に入ってくる収入＝「不労所得」です。会社員や自営業の方は、マンション経営によって本業と別の収入源をつくることができます。会社の倒産やリストラなど、本業に万が一のことがあっても慌てず対策できるでしょう。
また、安定した家賃収入が得られるようになれば、不動産投資の幅を広げるのもおすすめです。戦略的な運用で投資する部屋数を増やし、マンション経営を本業にするという選択肢もあるでしょう。
マンションの場合、アパートと違って耐用年数が長いのが特徴です。立地などの条件を考慮して購入し、適切に維持管理すれば長期運用でも資産価値や家賃が下落しにくい傾向にあります。老後の安定した収入源として、マンション経営はおすすめです。
将来の備えになる
将来の備えとして、マンション経営を検討する方は多いでしょう。ローンを完済してしまえば、家賃収入はそのままオーナーの手取り収入となります。年金に加えて月々の家賃収入があれば、老後の生活も安泰でしょう。さらに、マンション経営のメリットは月々の収入だけではありません。
マンション購入時に利用する不動産投資ローンには「団体信用生命保険」が付帯しています。借入者が死亡したり、高度障害を負ったりした場合には、ローン返済が免除になる制度です。
つまり、ローン返済中にオーナー自身に万が一のことがあれば借金はなくなる一方で、マンションは資産として残り、家賃収入も継続して入ります。「団体信用生命保険」を生命保険として利用すれば、遺された家族も安心です。
インフレや景気変動に強い資産形成ができる
いくら現金や預貯金を持っていても、インフレが起こるとその価値は目減りしてしまいます。インフレとは、通貨が大量に供給されることで物価が上がる＝通貨の価値が下がることです。今後も日本はインフレ傾向が続くと予想されています。
マンションの家賃収入は物価に連動して上昇する一方、実物資産であるマンション自体の価値は上がります。インフレに備えて資産を守るなら、現金ではなく不動産として持っておいたほうがよいといえるでしょう。
また、いくら景気が悪化したとしても、人間らしい生活を送る上でマンションをはじめとした住居は欠かせません。どのような状況下でも、ニーズが低下しづらいといえるでしょう。
マンション経営で知っておくべきリスク
マンション経営は、ローンを活用することで少額の資金で始められる魅力的な投資です。しかし、長期的に安定した収入を得るには、マンション経営につきまとうリスクを知っておく必要があります。
ここでは、マンション経営を始めるにあたって把握しておくべきリスクについて見ていきましょう。
家賃収入が得られなくなる可能性もある
安定した家賃収入を得られるかどうかは、物件の条件次第です。賃貸需要が低いエリアの物件の場合、空室が発生する可能性は高くなります。入居者のいない空き室の状態では、家賃収入は入ってきません。
地震や水害などの災害によって建物が損傷を受けた場合も、修復に期間を要します。修復期間に入居者がいなければ、家賃収入は途切れてしまいます。また、空室が長く続くような、入居者需要の少ない物件も注意が必要です。そのままの家賃では入居者確保が難しいため、家賃を下げざるを得なくなるケースも珍しくありません。
入居率が低いマンションの場合、年1%程度の割合で家賃が下落することもあります。家賃は入居者需要に左右されるため、安定した賃貸需要を得られる物件を選ぶことが何よりも大切です。
売却したいときになかなか売れない可能性がある
マンションをはじめとした不動産は流動性が低く、現金化に時間がかかります。所有しているマンションを売却に出しても、買主が見つかるまでに数か月の時間がかかることも珍しくありません。
一般的には不動産会社が仲介する場合で、販売活動を始めてから早くて1か月、遅い場合には3か月以上の期間を要することもあります。また、マンションの資産価値は築年数や立地条件などの周辺環境の影響を強く受けるため、タイミングを誤ると想定よりも安い価格で売却しなければいけない点も把握しておきたいポイントです。
一棟買いする場合は他にも注意すべきリスクがある
アパートやマンションをまるごと買う「一棟買い」に憧れる方もいるかもしれません。ただし、一棟買いは購入価格が高いことに加え、リスクも高くなるでしょう。ここからは、一棟買いのリスクと注意点を詳しく解説します。どうしても一棟買いをしたい場合は、リスクをよく理解した上で対策を講じましょう。
人気物件を個人が丸ごと所有するのは難しく、アパートでは空室率が高くなる傾向
マンションの場合、都市部の駅前など好立地に建てられるのが一般的です。地価も高く優良物件となるため、一棟買いとなると多額の資金を用意する必要があるでしょう。ローンを組んでも返済額が高額になるため、買えるのはごく限られた人となります。
「アパートなら一棟買いできるのでは」と考える方もいるかもしれません。アパートは、都市部や駅近な場所に限らず、郊外や地方にも多く建てられます。地価・家賃も安いエリアなら、一棟買いも不可能ではないでしょう。
ただし、アパートは一般的にマンションに比べて空室率が高めです。マンションと比べて、ローコストで建てられるので、多少立地が悪い場所に建てても採算が合うためです。
一棟買いしても入居者が少なければ、家賃収入も少なくなります。購入額を低く抑えられても、逆にローン返済が苦しくなる可能性があることを理解しておきましょう。
災害により大きなダメージを受けるリスク
築年数の古い木造アパートや鉄骨造のアパートは、火災に弱い性質があります。RC造のマンションと比べれば、全焼する可能性も高くなるでしょう。
RC造のアパートであれば多少リスクは抑えられますが、その分物件価格が高くなります。「安さ」というアパート一棟買いのメリットが半減してしまうでしょう。家賃も相対的に高くなるため、立地など条件によっては空室リスクが高まる可能性もあります。
一棟買いしたアパートで火災が起きて、全焼という最悪のケースになったとしましょう。その場合、オーナー自身がまるごと損失を被ることになります。
損失を最小限に抑えるためには、複数棟のアパート・マンションを区分所有するのがおすすめです。災害が起こっても1部屋のみであれば、損失も少なく抑えられるでしょう。
次に紹介するワンルームマンション投資なら、複数の物件を安価で所有できます。相対的に少ない資金で災害リスクを分散することも可能です。
ワンルームマンション経営が人気な理由
政府による大幅な金融緩和政策により、不動産投資ブームが続いています。 中でもワンルームマンション経営が、会社員の副業として人気です。なぜワンルームマンション経営が注目されているのでしょうか。
ここでは、ワンルームマンション経営が脚光を浴びる理由をご紹介します。
投資額が少なく始められる
ワンルームマンション経営は、マンション一棟やアパート一棟のように取得に莫大な資金を必要とするものではありません。ワンルームマンションの投資額は、新築でも2,000万円〜3,000万円、中古であれば数百万円からと安く、年収が比較的低い方でも始めやすいのが魅力です。
頭金を用意することができない場合でも、ワンルームマンションであれば購入資金の全額をフルローンでまかなえるケースもあります。マンション投資が初めてという方でもワンルームマンション投資であれば、投資用ローンを利用することで比較的手軽に始められるでしょう。
よい物件なら安定的な収入が期待できる
安定した賃貸需要が見込める条件のよい物件の場合、空室になって家賃収入が途切れるリスクは低くなります。ワンルームマンションに住む単身層は、都心に近く交通利便性が高い立地を好みます。これらの需要に合致する物件を選べば、安定した賃貸需要を確保できるでしょう。
都心近郊に立地するワンルームマンションの利回り水準は比較的高く、築浅で3%〜5%以上の表面利回り(※)を見込める物件も珍しくありません。経費などの支出を考慮した実質利回り(※)であっても、株式投資などの利回りよりも高水準で推移する物件が数多くあります。
※ 表面利回り = 年間家賃収入÷物件の購入価格×100％
※ 実質利回り = (年間家賃収入－年間経費)÷物件の購入価格×100％
アパート経営よりもワンルームマンション経営がおすすめ
ワンルームマンション経営は投資リスクが低く、運用面でも物件管理業務を管理会社が代行してくれるため、手間がほとんどかかりません。一方、アパートを一棟丸ごと購入して運営するアパート経営は、ローン完済後に土地が残ると人気を博しています。しかし、土地と建物を同時に購入するためにコストが高く、投資リスクはやや高いといえるでしょう。
アパート経営では物件の管理業務をオーナー自身が行うケースが多く、多大な手間と時間を要します。アパート経営もワンルームマンション経営と同等に節税対策として活用できることを考えると、ワンルームマンションのほうがチャレンジしやすい投資方法といえそうです。
