低金利や将来の年金不安の解消策として、不動産投資が注目を集めています。株などと比べて投資の仕組みがシンプルで手間がかからないことから、会社員の副業としても人気です。しかし、いざ不動産投資を始めようと考えても、自分にできるかと不安を抱いている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、不動産投資の仕組みやメリット・デメリットについて基本からしっかりご紹介します。不動産投資の仕組みについて知れば、初心者でも自信を持って不動産投資を始められるでしょう。
もくじ
不動産投資で利益を出す仕組み
不動産投資で利益を出す仕組みは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。インカムゲインは、不動産を貸し出すことで家賃収入を得る方法です。不動産投資の基本的な方法だとされています。
一方キャピタルゲインは、売買による差益を狙う方法です。ここからはこの2つの仕組みについて詳しく解説するとともに、不動産投資の流れや主な不動産投資先についても紹介します。
家賃収入
不動産を貸し出すことで家賃収入を得るインカムゲインは、不動産投資の基本です。不動産投資では不動産投資ローンを組んで物件を購入し、賃貸経営をします。入居者を集めることに成功したら、入居者から得る家賃収入を使ってローンを返済するという仕組みです。
たとえば1か月の家賃が10万円のマンションの場合、年間の家賃収入は120万円です。ここからローンの返済額や諸費用を引いた金額が収益になります。ローンの残債をすべて返した後は、諸費用を引いた家賃収入のすべてが収益です。
売買による差益
不動産を購入価格より高く売り、売却益を得ることをキャピタルゲインといいます。しかし、売却益は簡単に得られるものではありません。不動産価格の上昇幅が大きかったバブル期はキャピタルゲインを狙った投資が目立ちましたが、金利が低く不動産価格の上昇幅が低い現代では、思うように利益を出すのは難しいでしょう。
逆に物件価格が下落するリスクもあるため、安定した収益を出せる家賃収入を狙ったほうが得策です。とはいえ、物件価格が下落しているときに購入し、しばらく家賃収入を得ている間に物件価格が上昇するというケースもあります。価格が上昇したタイミングで売ることで、家賃収入と売却差益の両方を受け取ることも可能です。
ただし、狙ってこのような収益を出すことは難易度が高いため、キャピタルゲインは売却の結果として得られる「かもしれない」収益と捉えたほうがよいでしょう。
利益を出すまでの手順
不動産は流動性の低い資産のため、利益を出すまでにはある程度の時間がかかります。まずは、広告や物件情報誌・インターネットサイトを利用し、投資用の物件を探しましょう。並行して、あらかじめ不動産会社を通じて融資が受けられるのか、融資限度額はいくらかを確認しておきます。これは物件購入価格の目安を知るために有効な方法です。
物件の目星がついたら、購入するための手続きを進めます。不動産投資ローンの契約締結後は融資を受けられるため、物件を手にすることが可能です。物件に入居者が付いたら、ついに家賃収入を受け取れます。家賃収入から諸経費とローンの返済額を引いたものが、毎月の利益です。
不動産投資の例
代表的な不動産投資先には「区分マンション」「一棟マンション」「戸建て」「J-REIT（不動産投資信託）」「民泊」「駐車場」の6種類があります。
区分マンションは「1室」など、部屋単位に投資をすることで、初期費用が比較的安いのが特徴です。一棟マンションはマンション一棟すべてを購入するため、数千万から億単位の金額が必要になるケースも多くあります。不動産投資が初めての方や、初期費用を抑えたい方は区分マンションに投資するのをおすすめします。
戸建てはその名の通り一戸建ての住宅に投資することです。しかし、マンションと比べると需要が低く、投資の成功率はやや低いでしょう。J-REITは不動産投資信託のひとつです。信託会社が投資する物件を選ぶため、自分で物件を探すのに不安がある方や資金の少ない方に向いています。
民泊や駐車場は、遺産相続などですでに空き物件や土地を持っている方が始めやすい投資先といわれています。
不動産投資のメリット
株やFXなど投資にはさまざまな種類があります。一般的に株やFXはハイリスク・ハイリターンの投資に分類されますが、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資といわれています。ここからは不動産投資の特徴やメリットについて詳しく見ていきましょう。
安定した収入が得られる
不動産投資では入居者がいる限り、毎月家賃収入を得られます。住む場所はあらゆる人にとって必要なため、賃貸の需要は景気や社会情勢などの影響を受けにくいとされています。株やFXと異なり暴落のリスクが少ないのが、不動産投資ならではのメリットです。
ただし、空室を出すとその間は家賃収入を得ることができません。空室を出さないためには、立地などに気をつけて、賃貸需要がある場所を選ぶことが大切です。空室リスクの対策ができれば、長期にわたって安定した家賃収入を得られます。
老後の資金になる
ローンを完済すれば、家賃収入が将来の年金の代わりになります。最近は年金収入だけで生活するのは難しいといわれており、多くの方が老後の資金不足に悩んでいます。将来、病気や介護が必要になった場合、年金と預金だけでは資金不足に苦しむことも予想されます。
株式などのほかの投資方法でも、配当を老後資金に充てることは可能です。しかし株式では、業績により配当がなくなったり損失を負ったりすることもあります。一方で不動産投資の場合は、毎月安定して家賃収入を得られる可能性が高く、不動産自身も資産としての価値を持ちます。老後の公的年金の不足分を補う心強い味方になるでしょう。
生命保険代わりになる
物件購入のために不動産投資ローンを組む際、「団体信用生命保険」への加入を義務付けているケースが多くあります。団体信用生命保険に加入すると、ローンの返済中に本人が死亡したり高度障害を負ったりした場合、ローンの残債が免除されます。
つまり、毎月保険料を支払って生命保険に入らなくても、不動産投資をするだけで生命保険代わりになるのです。残された家族は借金をすることなく物件を資産として受け取れます。そのまま家賃収入を得ることもでき、物件を売ったときには売却益を得ることも可能です。
節税になる
不動産投資では諸費用を計上できるため、所得税や住民税の節税効果を得られます。たとえば、家賃収入よりも計上した諸経費が上回り、赤字になったとしましょう。不動産所得は給与所得などのほかの所得と「損益通算」することが可能です。不動産所得が赤字の場合、そのほか所得から赤字分をマイナスして課税所得を低く抑えられます。
確定申告をすることで、還付金を受け取れたり、翌年支払う住民税額が低くなったりします。また、相続税対策としても有効です。相続税評価額をおおよそ3分の1まで少なくすることができ、同額相当を現金で相続するよりも節税になります。
不動産投資のデメリット
比較的安定した収益を得られる不動産投資にもデメリットはあります。何も知らずに不動産投資をしていると、予想外の事態や問題が起きたときに対処するのは難しいでしょう。不動産投資のデメリットは、事前に対策を立てておくことでリスクを減らせるものばかりです。ここからは、不動産投資のデメリットと対策についてご紹介します。
資産価値が変動する
築年数の経過や周辺環境の変化によって、資産価値が下がる可能性があります。立地や管理状態がよく10年後も価値が変わらない物件もあれば、10年後に資産価値が半減する物件もあるのです。
資産価値が変動するリスクはどの不動産を購入してもありますが、投資する物件選びや管理によってリスクを最小限に抑えられます。たとえば駅から離れている物件より、駅近の物件のほうが安定した賃貸需要を望めます。人口の多い都会のほうが郊外よりも空室リスクは低いでしょう。
周辺環境も地域の開発計画や商業施設の財務状況を調べることで、ある程度予測できます。物件の管理も重要です。日々の清掃や定期的な修繕など、適切な管理がされている物件を選ぶことで、築年数経過による資産価値の下落を最小限に抑えられるでしょう。
天災によるリスクがある
台風や地震、火災などの災害により、建物が損害を受けるリスクがあります。日本は台風や地震が多い国です。自分が所有する物件のエリアでも、天災が起こる可能性は0ではありません。天災により建物の修繕が必要になれば、多額の費用がかかるだけでなく、入居者がいなくなるリスクも発生します。
火災保険や地震保険に入っていない場合、損害部分を自費で補修しなければなりません。天災によるリスクを軽減させるためにも、保険にはしっかり加入しておきましょう。
維持・管理にお金がかかる
物件のオーナーになっても、家賃がそのまま収入になるわけではありません。管理費・修繕積立金・交換費用などの維持・管理にかかるお金を差し引いた分が収益となります。
維持・管理にかかるお金は場合によりますが、家賃の10%~20%が目安です。これらを考慮せずに家賃を設定すると、毎月の収益が赤字になってしまう可能性も出てきます。家賃は、ローン返済額や維持・管理費を加味した金額を設定するようにしましょう。
不動産投資は投資初心者にこそおすすめ
株やFXなどの投資と比べると、不動産投資は投資初心者でも始めやすいといわれています。不動産投資には特別なスキルやノウハウがほとんど必要ありません。投資にかける時間が少ないことも、初心者におすすめの理由です。ここからは不動産投資がおすすめの理由について見ていきましょう。
特別なスキルは不要
不動産投資は仕組みが単純で始めやすい投資方法です。基本的な知識は必要ですが、株やFXのように複雑なテクニックや経済の動きを学ぶ必要は少ないでしょう。短期的な経済の動きに左右されるリスクが少ないのも魅力です。ただし、物件選びは非常に重要なため、投資に最適な物件を選ぶことに力を入れましょう。
時間を取られないので副業にもぴったり
株やFXでは経済の動きを知るために、株価動向や経済指標を日々チェックする必要があります。一方、不動産投資では何もかも自分で管理する必要はありません。多くの方が実際の物件の管理や入居者のケアを、不動産管理会社に委託しています。入居者募集から物件の清掃・管理、クレーム対応まで不動産管理会社が一貫して対応します。
信頼できる不動産管理会社を見つければ、自分の手を煩わせることなく、安定した収益を得られるのです。本業に支障をきたすことなく、不動産投資を副業にできるでしょう。
まとめ
不動産投資は他の投資と比べると仕組みが単純で、スキルやノウハウがなくても始められます。手間がかからないため会社員の副業にもぴったりです。ただし、安定した家賃収入を得るためには、空室が出にくい好条件の物件を見つけることが重要です。
