数万円~数十万円という少額から始められる株やFXとは違い、不動産投資は数百万円~数億円という大きなお金を動かす投資方法です。不動産投資に興味はあるけれど、自信がないために第一歩を踏み出せない方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資を成功させるためのポイントをご紹介します。この記事を読めば、不動産投資が成功しやすい理由や損をしないための基本的な考え方を知ることができるでしょう。
もくじ
不動産投資を成功に導くポイントは？
不動産投資は比較的リスクの低い投資方法といわれています。投資期間が長く、入居者がいる限り安定した家賃収入を数十年にわたって受け取ることが可能です。しかし、リスクが低いのであればどのような物件でもよいわけではありません。
不動産投資を成功に導くには、ニーズの高い物件選びとその後の管理が重要です。ここからは不動産投資を成功に導くポイントを5つ紹介します。
賃貸需要の高い物件を選ぶ
賃貸ニーズが高い物件を選ぶことで、投資の成功率は上がります。主な投資先には「マンション」「アパート」「一戸建て」がありますが、賃貸のニーズが高いのは、マンションのワンルームや単身者向けの物件です。
一戸建てやファミリータイプの間取りの物件は、一度入居者がつくと長く借りる傾向がありますが、単身者向けの物件に比べると需要は低めです。不動産投資先と選ぶのであれば、ワンルームや単身者向けで、かつ駅から10分以内などの交通アクセスのよい物件を選ぶと失敗しにくいでしょう。
理由は、通勤や通学のために便利な立地を求めている方が多いためです。交通アクセスが便利な場所にあるワンルームや単身者向けの物件は非常に人気があり、家賃も高めに設定できます。
しかし、賃貸需要の高い物件ほど購入価格が高いため、予算オーバーになる方もいます。このとき、予算内に収めるために安い物件を選ぶのは避けましょう。不動産の世界に「掘り出しもの」という概念はほとんどありません。安いには安いなりの理由があるのです。
賃貸需要が低く空き室になるリスクが高い物件を購入してしまうと、結果的に家賃が入らず投資を失敗してしまいます。投資成功のためには、購入費用が高くても条件のよい物件を選ぶようにするのがポイントです。
立地にこだわる
不動産投資成功のためには、立地にこだわることも大切です。賃貸では立地が重要視されており、立地が悪いと投資の成功率が下がります。
たとえば、都会の駅から徒歩10分以内にある古いマンションと、駅まで徒歩30分以上の郊外にある新築のおしゃれなマンションを比較してみましょう。この2択で迷った場合、駅から徒歩10分以内の古いマンションを選ぶことをおすすめします。
いくら外観がおしゃれな物件でも、アクセスが悪いと入居者が現れにくい傾向があります。また郊外の場合、借りるよりも買ったほうが安いと考える方が多く、賃貸の需要が低くなります。一方で、駅から近い好立地の物件は買うにはハードルが高いため、借りることならできるという方からの賃貸需要が望めます。
そのほか学校や病院・スーパーマーケットなどの商業施設が近くにある立地も、賃貸ニーズが高いといわれています。
購入のタイミングを見極める
不動産投資用の物件は、景気や市場動向を見極め、物件価格が下がったタイミングで購入するというのが基本的な考え方です。物件価格が下がったタイミングで購入し、値上がりをしたときに売却できれば投資成功です。
2019年11月時点では、不動産価格が上昇していますが、値上がりが続いているときに購入するのは避けたほうがよいでしょう。今後は東京オリンピック開催後に不動産価格が下がると予測されています。あくまでも予測に過ぎないため注意が必要ですが、物件を購入するなら価格が下がりきるまで待ったほうが得策です。
ただし、景気が悪く不動産価格が下がっている時期は、銀行から融資を受けるための条件が厳しくなる可能性があります。厳しい融資条件をクリアする方法は、自己資金の多さをアピールすることです。物件価格が下がるまで待っている間に、なるべく貯金をして自己資金を増やしましょう。
無理のない範囲で自己資金を用意する
不動産を購入する際、自己資金を用意せず全額を不動産投資ローンで借り入れることも可能です。しかし、借入額が大きくなると、返済リスクは増大します。ローンを組まずに現金で一括購入した場合は、返済リスクは0になります。
とはいえ、現金一括で物件を購入できる方は一部の方をのぞき、ほとんど存在しないでしょう。多くの方がローンを組んで物件を購入し、返済しながら不動産投資をしています。
貯金を全額頭金に入れる必要はありませんが、なるべく自己資金を多く用意して、借入金を少なくすることが不動産投資を成功させるポイントです。物件価格の50パーセント程度は自己資金でまかなえることが理想でしょう。
信頼できる会社を選ぶ
投資成功につなげるために大切なことは、信頼できる不動産会社と契約し、物件選びや投資のサポートをしてもらうことです。
信頼できる会社を見極めるには、実際に担当者と話をしたり、取扱物件を実際に見に行ったりすることをおすすめします。たとえば、質問に対する答え方や、問題が起きたときの対応力などを確認しましょう。取扱物件が近くにある場合は、実際に見に行き管理状態をチェックします。
物件選びだけではなく、その後の管理も手厚くサポートする不動産会社であれば安心です。
不動産投資はあくまでも長期の投資
不動産投資は、株やFXのように売買で短期的な利益を得るものではありません。長期的な家賃収入を見込んだ投資です。
空室を出さない限り、毎月安定した家賃収入が期待できます。また、インフレになっても影響は少ないため安心です。
物件は資産となるため、いざとなったら売却して現金化することもできます。損をしないことを重視するなら、最適な投資の方法だといえるでしょう。
不動産投資は成功しやすい投資
不動産投資が成功しやすいのには、いくつかの理由があります。共通していえるのは、不動産は価値が下がりにくいということです。ここからは不動産投資ならではのメリットを3つご紹介します。3つのメリットを理解することで、初めての方でも自信をつけた状態で投資に挑めるでしょう。
不動産は資産になる
株やFXは投資金が0もしくはマイナスになるリスクがありますが、不動産は投資した資金が0になるリスクはほぼありません。購入した投資物件が「資産」になることが不動産投資のポイントです。売却をすれば現金になります。
また、不動産を保有すれば、長期的に家賃収入を得られます。「家賃収入」または「売却」と、自分自身で出口戦略をコントロールできるのも、ほかの投資にはない特徴です。 「投資=賭け」というイメージを持っている方は多くいますが、不動産投資の場合は「資産を購入する」といったほうがしっくりきます。
ニーズがなくならない
人にとって住居は生活に不可欠なもののため、ニーズが低下することはありません。たとえ景気が悪化したとしても、ニーズに大きな影響を与える可能性は少ないでしょう。ただし、景気が悪化すると家賃相場に影響することはあります。家賃を上手くコントロールして、入居者を逃さないように気をつけることが大切です。
また、住居のニーズはなくなりませんが、賃貸需要がある物件かどうかは別問題です。上述したように、賃貸需要の高い物件選びにはこだわりましょう。
価格変動が小さい
不動産投資では、買い手と売り手の1対1で取引が行われます。短期的な売買も制限されるため、ゆっくりした価格変動になることが特徴です。購入後に価格が急に下落するという可能性は低いといわれています。急な変化が起きにくく、株価のようにずっと張り付いて価格変動の動向をチェックする必要は基本的にはありません。
ただし、ゆっくりとした価格変動は起きているため、定期的に状況をチェックしておきましょう。
まとめ
不動産投資を成功させるためには、賃貸需要がある物件を選んで購入することが理想です。自己資金をなるべく多く用意し、借入金を少なくすることも大切でしょう。短期間に利益を上げることを目的とするのではなく、長期的な視野で損をしないよう運営することが不動産投資を成功させる秘訣です。
さらに成功の確率を上げたいなら、サポートをしてくれる不動産会社がおすすめです。
