不動産投資とは

REIT(不動産投資信託)とは?メリット・デメリットを解説

REIT(不動産投資信託)とは?メリット・デメリットを解説

不動産投資に興味がある人は、REIT(不動産投資信託)についても知りたいと思っている方もいるのではないでしょうか。

この記事では、REITの特徴やメリット・デメリットについてご紹介します。一般の不動産投資との違い、利回りやリスクなど、REITに関して知っておくべき内容をまとめているので、ぜひ参考にしてください。

REIT(不動産投資信託)は不動産に特化した投資信託

REIT(不動産投資信託)は不動産に特化した投資信託
REIT(リート)は不動産に特化した金融商品です。もともとアメリカで誕生し、日本では2001年に「J-REIT」といわれる市場が創設されました。

REITは投資先を分散できるなど、一般の不動産投資とは違う特徴があります。ほかにも独自の特徴がありますが、一体どのような金融商品なのでしょうか。

REITについて理解するためには、「仕組み」「投資の対象」「価格が変動する要因」の3つの項目について知ることからはじめましょう。

REITの仕組み

REITの仕組みを大まかにまとめると、下記のようになります。

  1. 投資法人が投資家から資金を集め、優良物件をたくさん購入する
  2. 不動産の売却利益や賃貸収入を得て投資家に分配する

管理や運営にかかった費用を除いた後の利益が配当金となります。配当金を投資家に還元することで、法人税が実質免除されることも特徴です。

投資家の立場からみると、REITに投資する=間接的に不動産に投資することと同じ意味を持ちます。個人で不動産に投資する場合は多額の資金が必要ですが、REITであれば不動産が証券化されているため、少ない資金で始めることができます。

投資の対象は?

オフィスビル、商業施設、住宅、物流物件、宿泊施設などの商業用不動産物件など、投資の対象はさまざまです。オフィス兼住宅のような複合物件もあり、対象の種類が増えてきています。

もっとも多い投資の対象はオフィスビルです。都心にある大型ビルだけではなく、地方のオフィスビルなども対象となっています。

住宅はおもに賃貸マンションなどの集合住宅、商業施設は郊外のショッピングモールから繁華街の商業ビルまであります。そのほかには工場、ホテルや旅館、研究施設、有料老人ホーム、ヘルスケア施設などバリエーションが豊富です。

REITの価格が変動する要因

REITは市場に上場しているため、株式のように価格が変動するものです。価格が上がった場合、運用による利益のほかに売却益も得られます。

価格が上下する要因は景気動向、不動産価格、賃貸収入、株式相場などさまざまな事柄が挙げられます。

  • 景気動向:景気が良い場合は価格が上昇、悪いと場合は価格が下落
  • 不動産価格:高値の場合は価格が上昇、安い場合は価格が下落
  • 賃貸収入:増加した場合は価格が上昇、減少した場合は価格が下落
  • 株式相場:上昇した場合は価格が上昇、下落した場合は価格が下落

たとえば、景気が悪くなれば不動産を買う人は減るため、価格が下がります。価格変動の動向に注意しながら売買のタイミングを見計らいましょう。

REIT(不動産投資信託)のメリット

REIT(不動産投資信託)のメリット
直接不動産に投資する場合と比較して、REITが優れている点を5つ紹介します。

1. 少額の資金でも投資が可能

REITでは多額の資金を用意する必要はなく、1口10万円程度という少額でも投資が可能です。おおよそ10万円~100万円が目安だとされています。また、運用会社が業務を行うため、維持管理費などの諸費用や手間がかからないこともメリットです。

一方で、直接不動産に投資する場合は、1,000万円以上の高額な資金を必要とすることがあります。さらに維持管理費もかかるため、資金に余裕がないと投資が難しくなります。

2. 分散投資なのでリスクが少ない

複数の物件に投資していることになるので、リスクを分散できます。リスクがゼロになるわけではありませんが、個人で投資する場合と比べると軽減されるでしょう。

個人で投資する場合、大型物件の投資では数百億円という資金が必要になることがあります。一方でREITは小口で複数の物件に投資ができるため、ひとつの物件の投資額は少額です。

たとえば投資対象の大型物件が倒産した場合、直接投資した場合は数百億円の損失となりますが、REITなら少額の損失で抑えられます。

3. 現金化しやすい

REITは市場で取引されているため、容易に売却できます。株式のように売買できて現金化しやすい点は、投資家にとってメリットとなるでしょう。

個人で物件に投資した場合、売却に時間がかかり現金化しにくいことがあります。また、売りたくても買い手が見つからないと売れないというデメリットもありますが、REITは証券取引所の取引時間内であれば、いつでも売買が可能です。買い手がみつかるまで待つ必要もありません。

4. 配当率が高い

REITのほとんどが不動産投資法人という形態です。利益の90%を超える配当は、法律の規定により法人税が実質免除になります。そのため、一般的な事業法人などと比べると配当率が高いことがメリットです。

一般的な事業法人の場合は、法人税の取引をした後の利益から配当金が決定します。一方で、REITは法人税非課税の状態で配当金が投資家に分配される仕組みです。

5. 不動産のプロが運用してくれる

不動産のプロが運用してくれるため、不動産の知識がなくても投資ができます。

個人で物件に投資した場合、維持管理や賃貸募集などの運用業務が必要です。また、運用にかかるコストの負担も手間もかかります。REITならそれらを代用してもらえるため、運用の手間やコストをかけることなく成果を得ることが可能です。

REIT(不動産投資信託)のデメリット

REIT(不動産投資信託)のデメリット
投資は成功することもあれば失敗することもあります。REITもメリットばかりではなく、デメリットがあることを知っておきましょう。

ここでは、REITのデメリットを3つ紹介します。配当率が高いことをメリットとして紹介しましたが、不動産投資より利回りが低いことも理解しておきましょう。

1. 上場廃止・倒産の可能性がある

利益が出せず上場を維持できなくなった場合、上場廃止となることもあります。実際、過去に上場廃止になったREITもあるため、いつなにが起こってもおかしくはありません。また、投資先が倒産するということも考えられるリスクです。

運営状態の悪化だけではなく、天災などが原因でREITの上場廃止または投資先が倒産することも考えられます。運営状態に問題がない場合でも、予測できないさまざまなリスクについて備えておきましょう。

2. 配当金が減ることがある

景気や株価などの影響を受けやすく、価格変動により投資元本を割り込むこともあるため注意しましょう。不動産市況の影響を大きく受けるため、価格変動などの状況を注視することが大切です。市況が悪くなると価格が大きく下落し損失を負うことがあります。

また景気や株価だけではなく、やはり天災のリスクもあります。対象が不動産のため、地震や台風などで被災し建物が損壊すると、賃料収入を得られなくなる可能性が高いです。

不動産市況と災害のリスクがあることを念頭に置き、危機感をもちながら取引を行いましょう。

3. 不動産投資より利回りが低い

不動産の表面利回りは平均6%台です。一方でREITの予想配当利回りは平均4%弱となっています。

この数値からREITのほうが利回りは低いです。しかし、実際は利回りの内容が違うため比較することは難しいでしょう。

不動産の利回りは、年間家賃収入からローンの返済額や管理運営の経費を差し引き、物件価格で割ったものだとされています。ローンの有無などの状況により変わるため、場合により手取り額が大きく変わることが特徴です。REITは表示された利回りで配当され、決まった税額を引いた金額が手取りとなります。

いずれにしても状況により利回りや手取り額が異なるため、シミュレーションをしてから投資することが重要です。

REIT(不動産投資信託)の投資方法

REIT(不動産投資信託)の投資方法
REITの投資方法は、個別銘柄、REITファンド、REIT ETFの3パターンにわかれます。個別に銘柄を購入する方法、REITファンドやREIT ETFを活用する方法、それぞれに特徴やメリットがあります。ひとつずつ内容を理解してから、投資方法を選択しましょう。

個別銘柄

ひとつの不動産投資法人に投資する方法です。個別に銘柄を指定し、「1口いくら」という買い方をします。

1万円の少額から購入できる銘柄もあれば100万円を超える銘柄もあり、種類が豊富です。投資先もオフィスビルや商業施設、マンションなど、さまざまな形態があります。

選択肢が多いため、慣れるまでは迷ってしまうかもしれません。ポイントは「投資信託という金融商品」と「上場している不動産投資法人」という2つの特徴を理解して選ぶことです。REITの特徴やメリット・デメリットを理解したうえで、銘柄を選びましょう。

REITファンド

REITファンドは、投資信託のひとつの方法です。REITの場合は1つの不動産投資法人へ投資しますが、REITファンドはファンドが複数の不動産投資法人へ投資します。

REITはリスクを分散できることがメリットですが、REITファンドはさらにリスクを分散し軽減することが可能です。

ファンドの種類は、J-REITのみ投資する「J-REITファンド」以外に「グローバルREITファンド」などがあります。グローバルREITファンドの投資先は海外のREITです。ほかにも、米国のREITやアジアのREITなど、地域限定のファンドもあります。

REIT ETF

上場投資信託といわれる方法で、REITの個別銘柄に分散投資します。すべてのREITに対し、証券会社を通じてリアルタイムの売買が可能です。

REIT ETF は、REIT市場の価格変動を表す株式指数と連動しています。また、ファンドと同じようにREITよりもリスクが分散していることも特徴です。

東京証券取引所で扱われているREIT ETFの銘柄は9つあります。(2019年11月時点)銘柄によりますが、1万円ほどの少額から購入可能です。

まとめ

REITは少額の資金でも投資ができ、分散投資によりリスクを減らせることが魅力です。ただし、運営状態の悪化や倒産、災害などが起こることも考えられます。リスクがゼロではないことも理解しておきましょう。

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