将来の生活の不安を解消する方法として資産運用があります。その中でも不動産投資は人気の資産運用のひとつです。しかし、不動産投資をしたいものの、どのように始めればよいのかわからないという方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資についてご紹介します。不動産投資のメリットやデメリットも紹介していますので、幅広い知識を身につけることができるでしょう。
そもそも不動産投資って何？
不動産投資をひとことでいうと、「不動産を購入する投資」です。不動産投資は、軌道に乗れば毎月安定した不労所得を得られます。ただし、不動産所得にはさまざまな種類があり、投資の内容によってリターンや難易度が異なるので注意が必要です。仕組みをよく理解して、自分にあった方法を選びましょう。
不動産の家賃や売却益で利益を得る投資方法を指す
不動産投資とは、不動産を購入して第三者に貸したり、売ったりすることによって利益を得る資産運用です。
利便性のある地域や人気エリアの物件を購入して、他の人に貸すことで、毎月の家賃収入を得られます。土地や建物の価格が値上がりしたときには、他の人に売却して利益を確保するのもひとつの手段です。
人気の投資として、株式やFX、先物取引などがあります。これらの投資は、大きな利益を上げられる一方で大損をする可能性もあります。対して不動産投資は、初期費用はかかるものの「安定した収益を上げられる投資」といえます。
一部屋を貸すか、まるごと一棟貸すか
不動産投資には、主に「区分投資」と「一棟投資」の2種類があります。区分投資とは、マンションやアパートの1室を購入して他の人に貸し出すことです。初期費用を抑えられるので、初心者でも始めやすいという特色があります。
一棟投資とは、マンションやアパートを建物ごと購入して、各部屋を貸し出すことで賃貸収入を得る方法です。初期費用はかかりますが、まとまった収益を得られます。
不動産投資は資金が少なくてもできる
「不動産投資を始めたいけれど資金がないので難しい」と考える人がいます。結論からいうと、不動産投資は資金が少なくても可能です。
自己資金はある程度ためたほうが始めやすく、購入できるマンションやアパートの選択肢も増えます。だからといって、自己資金が少ないにはチャンスがないわけではありません。ローンを活用すれば、元手が少なくても不動産投資は可能です。以下で詳しく解説します。
ローンを活用
不動産投資の資金を調達する方法としておすすめなのがローンです。アパートやマンションを購入するときに、住宅ローンを利用することで初期費用を用意できます。
ローンを組んだ場合は返済をしなければなりません。しかし、家賃収入よりも少ない返済金額に設定すれば、利益は確保できます。
実は、ローンを組んで不動産経営をしている人は少なくありません。将来の収入の不安を解消するために、ローンを組んで不動産投資をしているサラリーマンもいます。
また、アパートやマンションを購入するときには、契約の際に手付金を支払わなければなりません。しかし金融機関の了承を得られれば、手付金も諸経費に含めて融資してもらえます。
投資用住宅ローンとアパートローンの違い
マンションやアパートの不動産投資で利用できるローンは、「投資用住宅ローン」と「アパートローン」の2種類があります。
投資用住宅ローンとは、投資目的の収入を得るためのローンです。年収の10~20倍の融資が可能で、1.5％~4.5％の変動金利で返済します。
通常の不動産ローンとは異なるのは、投資した家賃の収入をそのまま返済に充てられるところです。返済期間は25~35年で、ケースによっては70歳以上でも借り入れできます。物件の収益性と本人の返済能力があれば、誰でも利用できるローンです。
アパートローンも、投資目的の収入を得るときに利用できます。金利の設定も3％~4.5％と、投資用住宅ローンと近いのが特徴です。アパートローンは不動産投資ローンとして商品化しており、利用する金融機関によって年齢や融資の条件が異なります。
不動産投資のメリット
不動産投資は、自分自身が働かなくても家賃収入を毎月得られる他、さまざまなメリットがあります。ここでは主に4つのメリットを紹介しますので、不動産投資をするときの参考にしてください。
1. 生命保険代わりになる
不動産投資のメリットのひとつは、不動産が生命保険代わりになることです。多くの家庭では、一家の大黒柱を失ったときに収入が途絶えることがないように生命保険などの各種保険に加入しているでしょう。不動産でも似たような役割ができ、購入した不動産は資産として家族に残せます。
不動産投資のためにローンを組むときには、団体信用生命保険に加入しなければなりません。団体信用生命保険に加入していることで、ローンの返済期間中に亡くなったり、高度障害状態になってしまったりした場合でも借入金の完済が可能です。
公益財団法人生命保険文化センターによる調査では、男性で年間23万4,000円、女性で年間16万8,000円を生命保険料に充てています。不動産投資ではローンを支払わなければいけませんが、同時に家賃収入もあるので、生命保険よりも安く抑えることは十分可能です。
2. 年金代わりになる
不動産投資のメリットの2つ目は、年金代わりになることです。公益財団法人生命保険文化センターが行った調査では、夫婦二人が老後の生活を送る上で必要となる、日常生活の最低の費用は1か月あたり平均22万1,000円でした。これは最低の費用なので、旅行や外食などを楽しむにはそれ以上のお金がかかります。
厚生労働省の「令和元年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」のデータによると、支給している国民年金の平均月額は5万5,946円、厚生年金の平均月額は14万4,268円です。年金だけで快適な暮らしを続けるのは難しいといえるでしょう。
不動産投資なら、毎月の家賃収入があります。ローンの返済中に亡くなった場合でも、団体信用生命保険によってローンを精算できるので、遺族に負債を残しません。
状況によっては、楽しみに使うゆとりの資金としてではなく、新たな貯蓄にも回せるのでおすすめです。
3. 節税できる
不動産投資がおすすめといえる3つ目の理由は、節税できることです。現金をそのまま保有するのではなく不動産に変えることで、以下を節税できます。
所得税や住民税
不動産投資をして赤字になったときには、確定申告をすることで給与から納税した所得税を還付できます。所得が減ることになるので、住民税も軽減できるという仕組みです。
相続税
相続が起きたときに、5,000万円の現金よりも5,000万円分の不動産を相続するほうが、税金を安く抑えられます。
相続税は、現金を相続するときには額面金額が評価額となりますが、不動産の場合はもう少し複雑です。土地と建物の価値を別個に考え、さまざまな方法を用いて計算します。結果、現金での相続よりも安くなるケースがほとんどです。
4. 銀行の利息が少ないので預け先代わりになる
投資の方法のひとつに銀行預金がありますが、現在は低金利の時代が続いており、銀行にお金を預けても大きな期待はできません。銀行によっては利息が0.01％のところもあり、1,000万円を銀行に預けた場合でも利益は年間わずか100円です。そのため、銀行はお金を増やすのではなく「お金を預ける場所」という状況が続いています。
一方で、現金を不動産投資に回すなら期待度は別です。1,000万円の不動産を購入して、利回りが10％の物件の入居率を80％以上確保できた場合には、年間で80万円の利益が出る計算になります。資産形成という考え方では、不動産投資のほうがおすすめといえるでしょう。
不動産投資のデメリット
不動産投資には、他の投資にはないメリットがあります。しかし、デメリットもあるので注意しなければなりません。今回は主に3つのデメリットをご紹介します。安定した収益を上げるために、あらかじめ対策を練っておきましょう。
1. 入居者や購入者が見つからないと利益が出ない
不動産投資のデメリットのひとつは、入居者や購入者が見つからないと利益が出ないことです。空室が発生してしまうと、予定していた利回りが下がってしまいます。
そのため不動産を購入するときには、空室が発生しにくい物件を選ぶことが重要です。交通・アクセスの良い物件や周辺環境の良い物件などが適しているでしょう。
また不動産を購入したものの、購入時ほど高く売れないというリスクもあります。このデメリットを解消するには、需要の増加が期待できる地域の物件を購入することが大切です。
再開発予定地や経済活動が活発な地域は、物件価格が下がる可能性が低いのでおすすめできます。逆に人口の流出が激しい地域や治安が悪化している地域は、不動産価格が大きく下がる可能性があるので注意が必要です。
2. 災害によるリスクがある
台風や地震、豪雨や津波などの自然災害が発生する可能性があります。自然災害は不動産投資に影響を与えますが、自分ではどうすることもできません。
自然災害のリスクを最小限に抑えるためには、自然災害の被害を受けにくい物件を購入することです。地震については地盤の強い地域や、耐震設計がしっかりとしているマンションやアパートを選ぶようにしましょう。
災害による被害を最小限にするためには、保険の加入もおすすめです。火災保険や地震保険に加入しておけば、被災したと認められたときに保険が下ります。
資金に余裕のある人は、分散投資もおすすめです。同じマンションの部屋を購入するよりも、さまざまなエリアの部屋を購入することで、災害が起きたときのダメージを分散させます。
3. 金利が変動することがある
ローンを組んでマンションやアパートを購入するときには、金利の変動にも注意が必要です。現在は低金利が続いているため、今後金利が上昇する可能性もあります。金利が上昇すると、ローンの返済金額が増えるので注意しましょう。
金利上昇のリスクを抑えるためには、ある程度の資金を手元に残しておくことが大切です。また、金融機関によっては金利上昇のタイミングで返済についての相談に乗ってもらえるところもあります。いつでも相談できるよう、金融機関とは良好な関係を築いておきましょう。
不動産投資のリスクを知る
収益性が高い不動産投資は、近年需要が高まっている傾向にあります。しかし、不動産投資はいくつかのリスクもはらんでいます。知っておかないと回避しにくいため、起こりえるリスクは頭に入れておきましょう。
空室・家賃の滞納
不動産投資の主な収入は、入居者からの家賃収入です。空室や家賃の滞納が発生すると、ダイレクトに収入に響きます。ローンの返済額によっては赤字になってしまう月も出てくるでしょう。空室リスクを避けるには、需要が高い物件を選ぶことが大切です。駅から近いといった利便性以外にも、設備が整っている物件には魅力があります。家賃の滞納リスクは、入居者に家賃滞納保証を義務付けましょう。万が一滞納されても、物件の管理会社が未納分を立て替えてくれます。
地震・台風などの天災
どうしても避けられないのが、地震や台風などの天災による被害です。天災だけでなく、何らかの事故によっても、物件の一部または全部が損壊する恐れがあります。これらによる経済的損失に備えるには、火災保険や地震保険などへの加入が欠かせません。国や区市町村が公開している「ハザードマップ」をチェックすれば、立地ごとの災害リスクを確認できます。地域が抱える災害リスクを踏まえた上で、保険の補償内容や補償範囲を決めましょう。
金利の上昇
ローンを組んで不動産を購入する場合、月々の支出にローンの返済が加わります。不動産投資のローンでは変動金利型がほとんどのため、金利の上昇リスクには要注意です。金利が上がればローンの返済額も増え、キャッシュフローが圧迫されます。固定金利型のローンを選べば、金利上昇のリスクには悩まされません。ただし、固定型は変動型よりも金利が高めな点に要注意です。借入期間が長いほど、ローンの返済総額が増えることになります。
不動産価格の下落
家賃収入による収入源の確保の他、将来の大きな資産にもなるのが不動産投資の魅力です。しかし、物件の価値は下落してしまうかもしれません。不動産価格の下落リスクに備えるなら、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが大切です。例えば、「利便性の高さ」「好立地」に着目します。駅から近いなどの条件は、よほどのことがない限り変わりません。物件の築年数が古くなっても、入居者の需要を満たす強みを見つけましょう。
デフレ
デフレによって物価が下がると、不動産価格や家賃も連動して下落する可能性があります。物件の購入後にデフレが起きた場合、物件を売却した資金だけではローンの完済が難しいかもしれません。売却資金を充ててもローンを完済できない場合、手元の資金から捻出しなければいけなくなります。景気の変動は個人の力が及ぶところではないため、ローンを含む月々の支払いには余裕を持たせておきましょう。また、デフレ時にも強い物件を選ぶことも大切です。好立地であるなど、常に需要が見込める物件ならデフレリスクを減らせます。
建物の老朽化
建物は築年数が経過するにつれ老朽化し、老朽化した分だけ資産価値が下がります。外観や設備だけでなく、時代のニーズと合わない間取りが原因で需要が下がるかもしれません。場合によっては、入居者確保のために家賃を下げる必要もあるでしょう。物件の資産価値をできるだけ維持するには、定期的なメンテナンスや大規模修繕が必要です。特に大規模修繕にはまとまった費用がかかるため、修繕計画や積立計画はきちんと立てておきましょう。
売りたくても売れないことがある
「自由なタイミングで換金できるかどうか」を、専門用語で「流動性」と呼びます。不動産投資は家賃収入による高い収益性が期待できるものの、流動性が高いとはいえません。不動産の資金化には時間がかかるだけでなく、希望の金額で売却できるとは限らないからです。不動産を売却して換金するには、最短でも1か月~2か月はかかります。また、買い手が現れなければ取引は成立しません。不動産の流動性を少しでも高めるには、需要のある資産価値の高い物件を選ぶことが大切です。
不動産投資のリスク対策
不動産投資のリスクと簡単な対策は解説しましたが、しっかりと対策することで利益に変えられます。将来を見据えた資金計画を立てることや、物件の良しあしを見極める判断力を養うことが大切です。ここからは不動産投資における特に重要なリスクから回避する方法を解説します。
資金計画をシミュレーションする
不動産投資には複数の収支が存在するため、きちんと資金計画を立てておきましょう。「収入-経費」で、どれくらい手元に残るかをシミュレーションします。ただ、収入は基本的に家賃収入ですが、経費はひとつやふたつではありません。
例えば、金融機関から資金を借り入れする場合、元本に利息を加えた返済が必要です。不動産投資ローンの多くは変動金利なため、返済期間中に金利が上昇すると支出が増えることになります。また、災害による修繕費用なども想定しておくことも大切です。
競売物件は避ける
ローンの返済が困難になった債務者が、担保として提供していた物件のことを競売物件とはいいます。市場に出回る物件よりも安いことが多く、資金に余裕がない方はお得に感じることもあるでしょう。
ただし、競売物件は内覧できないケースが多いため、資料から物件の情報を読み解く力が問われます。また、通常、売主に課せられる「瑕疵担保責任」が、競売物件にはありません。雨漏りやシロアリ被害など、何らかの欠陥が見つかっても自腹で修繕しなければならないということです。
価格だけに惑わされない
投資物件を選ぶときは、価格や利回り以外の要素も検討しましょう。たとえ安く購入できても、建物の老朽化が進んでいると入居者は敬遠しがちです。逆に、建物の状態が良いからと高額の家賃を設定すると、「周辺相場よりも高い」という理由で見直しを迫られるかもしれません。
物件を購入する際には、築年数や周辺環境、家賃相場なども合わせて検討しましょう。大切なのは、購入価格と市場価値のバランスを見極めることです。
企業・大学に依存した物件選びは避ける
立地は重要であることはお伝えしましたが、それだけを軸に考えるのはリスクです。入居者の需要を、特定の企業や大学に依存している物件は避けましょう。不景気が続く昨今では、移転や閉鎖はいつ起こっても珍しくありません。頼みの綱がなくなって需要が低下した場合、空室状態に苦しむ恐れがあります。様々な観点から物件を選ぶことが重要です。
企業や大学の存在は、あくまで「強みのひとつ」と捉えましょう。利便性の高い商業施設はあるか、都心までのアクセスはしやすいかなど、物件の魅力は他にも見つけておくことが大切です。
不動産投資の利回りとは？
一般的に利回りとは、投資金額に対する1年間の収益の割合のことです。不動産投資に置き換えると、次の式になります。
例えば、4,000万円の物件を家賃15万円で貸すのなら、利回りは4.5%ということです。このケースで投資金額を回収できるのは23年後になります。
不動産投資をする上で、このようなシミュレーションは欠かせません。厳密には、ここに建物の修繕費や毎年の諸経費なども加えて詳細な収支計画を立てます。
まとめ
不動産投資は、マンションやアパートなどの物件を購入して第三者に貸したり売ったりして利益を上げる投資方法です。 生命保険や年金の代わりになるというメリットがある一方で、災害や入居者が見つからないというデメリットもあるので、慎重に検討しましょう。
