不動産投資でローンを組む場合、金利が気になることでしょう。金利とは銀行などがお金を貸した事実に対する手数料です。貸したお金に対する利息の割合で、「利子」とも呼ばれます。利息は借りたお金とは別物として、セットで支払わなければなりません。
借りたお金に対する毎月の利息額は月利、毎年の利息額なら年利として計算します。毎月決まったお金を払っていけば、返済額とともに利息額も減っていきます。
ローンを組む金融機関や組み方によって金利も異なりますが、できるだけ小さな金利でローンを組みたいと望む方も多いのではないでしょうか。高金利でローンを組むと不動産投資の成果に影響が及ぶだけでなく、返済に苦しんで生活に困る可能性もあります。
投資物件が人気になれば、安定した家賃収入から返済額を出しやすくなるでしょう。一方で空室が多いとまとまった収入が得られず、返済滞納のおそれも考えられます。
そこでこの記事では「不動産投資でローンを組みたいが金利がわからない」という方のために、金利の相場や割合を低く済ませる方法などについてご紹介します。これを読めば資産運用を目的とした投資ローンの金利のしくみがわかり、借り入れなどに役立てられるでしょう。
もくじ
不動産投資ローンの金利の相場
建物や土地への投資はまとまったお金を要するので、ローンで買う方も多いでしょう。ローンは、組む金融機関により金利相場が異なります。金融機関ごとの金利の違いを知らないと、知らないうちに損をする可能性があります。
ここでは、銀行や信用金庫など機関ごとの金利相場の違いを解説します。ローンを組むための金融機関選びに役立ててください。
信販系・ネット系銀行の場合
投資マンションの融資で最もシェアが高いのは信販系です。信販系の会社が審査し、ネット銀行が融資するパターンもあります。 金利は概ね1%台、団体信用生命保険の保証の内容も最も充実しておりますので、サラリーマンの方にとっては一番使いやすい金融機関と言えるでしょう。
地方銀行の場合
金利相場は2%〜4%程度とされています。都市銀行と比べると地域への貢献などをもとに、人間性を深く審査するところが多いようです。また、銀行の本店と同じ都道府県内の物件購入のみなど、特有の条件を設けているところもあるので確認が必要です。自身の住所が銀行の所在地と違うだけでローンを組めない場合もあるので注意しましょう。
信用金庫・信用組合の場合
信用金庫や信用組合の金利は、その地域の地方銀行と相場が変わらない傾向ですが、2％半ばのところが多くなっています。銀行よりも地域密着への意識が強く、総合的な取引実績に加え、地元への貢献度が高いという独自の理由での審査が見られることも特徴です。中には不動産投資目的の融資に強い信用金庫も存在します。
地方銀行と同様に、購入物件など細かい条件がついているところも多く、事前の情報チェックが大切です。
日本政策金融公庫の場合
財務省所管の日本政策金融公庫では国民生活事業を利用することになるので、金利は固定です。
相場は1.2％〜1.9％程度とされますが、担保の有無などで1%以下でも借り入れが可能であったり2%台の金利を課せられたりもします。女性や高齢者は借り入れ上限が引き上げられるなど、独自のしくみも特徴的です。 しかし、ほかの金融機関とは審査基準が異なっているため、銀行で審査に落ちた場合でも金融公庫では合格となるケースも見受けられます。
不動産投資ローンの金利を下げるには
ローンを組む際に、銀行の金利が高くて困っている方も多いでしょう。何とかして金利を下げられないかと模索しているかもしれません。低金利でローンを組みやすくするには、投資者自身の心構えが大切です。
ここでは不動産投資ローンの金利を低くする方法を紹介します。自身のお金の管理や生活を見直すことで、有利な条件を手に入れられる可能性があります。
最低でも3年は勤続する
たとえばサラリーマンの場合、最低でも3年は同じ仕事場に通いつづけることが大切です。不動産投資ローンに限らず、借り入れ審査では勤続年数を問われることが多くあります。属性を上げて低金利の恩恵を受けるには、仕事を長続きさせて収入証明を行いやすくしましょう。
公務員、医師、弁護士などの専門職はまとまった年収を得ていることが多いので、金融機関からの評価も高い傾向です。一方で仕事が長続きしていないと、お金の管理や行動に責任感がないとみなされ、ローンを組めない可能性があります。
建物や土地の売買は取引金額のケタ数が多いので、お金だけでなく普段の生活に対する強い責任感が必要です。金融機関もそれをもとに借り入れ審査を行っています。
できる限り借り入れを減らしておく
ローンを組むには自己資金の多さも重要です。資金証明などを交えてあらゆるローンの借り入れを減らした方が、投資者は返済を行いやすくなります。金融機関にとっても、返済期間が短いほうが投資者を信用しやすいでしょう。
物件の取引には、お金に対する責任感が必要です。自己資金が多くて借り入れが少ないほうが、金融機関も安心して低金利のローンを認められます。滞納などのトラブルでローンを打ち切られないために、計画的な資金管理も重要です。
不動産投資ローンと住宅ローンはどこが違うの？
建物や土地などを買うためのローンには、不動産投資ローンと住宅ローンの2種類があります。ここでは借り入れ目的や融資額、金利相場などの観点から、2つのローンの違いを見ていきましょう。
借り入れの目的
不動産投資ローンと住宅ローンでは、対象となる借り入れ目的が異なります。不動産投資ローンはアパートやマンションなどへの投資を前提とし、他人に貸して家賃収入を得ることが目的です。
住宅ローンは自身が住むことを目的としています。他人に貸すための集合住宅やオフィスなどを買う投資目的では利用できません。
融資額・金利
不動産投資ローンのほうが大きな融資額を受けやすいでしょう。しかし、金利的には住宅ローンのほうが低金利に恵まれやすいようです。
投資ローンは家賃収入からの返済も可能なので、融資額の上限を大きく設けている金融機関が目立ちます。ただし金利水準は住宅ローンより高めです。不動産投資では、空室率が高くて家賃収入が得られず返済できないというトラブルもあるため、その対策と考えられます。
販売業者の提携先である金融機関を利用すれば、融資額や金利などで条件が恵まれる場合もあります。
住宅ローンの目的は居住なので、返済は収入のみを想定しています。融資額の上限は高くありませんが、その分不動産投資ローンよりも低金利で借り入れしやすい傾向があります。
借りられる年齢
不動産投資ローンは家賃から返済することを考慮しているため、定年を過ぎても組める機関が多く見られます。投資目的であれば、70歳を超えていてもまとまった金額を貸してもらえる可能性があるでしょう。
住宅ローンは、給料が見込めない定年後では組めないケースがほとんどです。年齢制限の面では、不動産投資ローンのほうが自由度に優れているといえるでしょう。
返済する期間
不動産投資ローンは建物の築年数や状態などにより、最長返済期間も異なります。住宅ローンは50年で組めるところもありますが、投資目的では最長45年とされます。
投資物件のために融資をもらうには、法定耐用年数にも気を配りましょう。木造は22年、鉄筋コンクリートは47年といわれるように、素材によって建物の耐用年数は異なります。耐用年数から築年数を引き、残った期間内で返済できるようプランを組むのが基本です。
新築の木造アパート購入のために23年以上の返済プランを組むことのないように、物件と耐用年数の関係を確かめておきましょう。
審査基準
住宅ローンは、購入者の金融面での信頼性をメインに審査が進みます。一方で、不動産投資ローンでは、購入者の信頼性以外に購入物件の状態も審査の対象です。
物件の状態が優れていても、築年数が進みすぎているために融資を受けられないケースもあります。最寄り駅へのアクセスがよかったり、特定の層に人気だったりする物件は、状態が少し悪くても融資が認められることもあるでしょう。
ローン審査時の物件評価は、収益可能性の有無で結果が出ます。これに対する評価が高ければ融資額を引き上げたり、金利を下げたりなどの交渉もスムーズに行いやすくなるでしょう。
不動産投資ローンに通る可能性を上げるには、業者からのアドバイスも尊重しつつ、物件の質を細かく精査することが大切です。
まとめ
不動産投資ローンの金利相場は、メガバンクで1%前後、地方銀行や信用金庫・信用組合ではメガバンクよりやや高めに設定されています。低金利でローンを組みやすくするには、審査基準に合わせた物件選びに加え、自身の勤続年数や他での借り入れ金額など生活に対する心構えも大切です。
