「マンション経営をすれば節税できる」という話を耳にしたことはありませんか。聞いたことがある方でも、実際にどのような節税効果があるのかは知らないという方が多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、マンション経営による節税効果や仕組みについてご紹介します。節税につながる仕組みや経費計上できる項目を把握すれば、節税効果を実際のマンション経営に生かすことが可能です。ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
マンション経営で節税できる税金の種類と節税効果
マンション経営は、賃料収入により安定した資産形成をしながら節税効果も得られることが大きなメリットです。具体的には、所得税や住民税、固定資産税や都市計画税、相続税で節税が可能です。ここでは、それぞれの節税効果の内容について解説します。
所得税や住民税の節税効果
所得税は、給与所得や不動産所得といった各種所得を合算して計算します。給与所得や不動産所得を合算した金額から所得控除を差し引き、残りの課税所得に税率をかけた金額が所得税額です。
給与所得が赤字になることはほぼありえませんが、多額の経費を計上する不動産所得は帳簿上赤字となるケースがあります。給与所得の黒字を不動産所得の赤字で相殺することを「損益通算」といい、不動産所得が帳簿上赤字となった年度に所得税の節税効果が生まれます。
さらに、住民税は課税所得を基礎として税額を算出するため、所得税が節税できる年度には住民税も同様の効果があります。たとえば、給与所得が800万円で不動産所得が100万円の赤字の場合、所得税と住民税を合わせて約30万円節税できる計算です。
固定資産税・都市計画税の節税効果
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で市町村の固定資産課税台帳や登記記録に記載のある固定資産の所有者に対して課される税金です。マンション経営を行う方は建物や土地の所有者になるため、固定資産税や都市計画税を支払う義務があります。
固定資産税と都市計画税で節税効果が生まれるのは、所有している土地にマンションやアパートを建築した場合です。更地の場合、課税標準額に標準税率1.4%をかけて固定資産税額を求めます。この土地に小規模住宅を建築すれば、200平米以下の部分に対して課税標準額を1/6で計算するという軽減措置が認められています。
建物を建築した土地には、固定資産税・都市計画税ともにさまざまな軽減措置があり、更地のまま所有するより節税効果を発揮します。
相続税の節税効果
資産を現金で所有している場合、相続税を課される相続税評価額は現金資産の金額と同額です。一方、収益用不動産としてマンションを購入すると、相続税評価額が下がり節税効果が生まれます。
マンション経営で使用する土地は「貸家建付地」と呼び、価額は「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算します。自用地というのは所有者自身が使用する土地を指し、賃貸経営に使用する土地の割合が大きいほど節税効果も高くなります。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。ただし、建物を賃貸経営に使用する際には、固定資産税評価額に借家権割合や賃貸割合をかけて算出します。そのため、さらなる節税効果が発揮されます。
マンション経営による節税と住宅ローン減税の違い
住宅購入のために10年以上の分割返済でローンを組んだ場合、年末残高に応じて最長13年間所得税に対する「住宅借入金等特別控除」が受けられます。
通称「住宅ローン減税」と呼ばれ、居住用の住宅ローンを組む際に適用されるのが一般的です。ただし、床面積の1/2以上が所有者自身の居住用であるといった条件を満たせば、不動産投資ローンを組む場合でも住宅借入金等特別控除を受けられます。
一方、マンション経営による所得税の節税には住宅借入金等特別控除のような期限がなく、年末残高に依存する金額の上限もありません。マンション経営では経営者としての手腕によってさまざまな節税効果を生むので、固定的な節税効果の住宅借入金等特別控除とは性格が大きく異なります。
不動産所得への課税の仕組み
不動産所得は「総収入金額－必要経費」で求められます。計算式だけ見ればシンプルですが、総収入金額や必要経費の内訳は複雑です。
総収入金額にはマンション経営による賃料のほかに、敷金や保証金のうち返還の必要がないもの、共益費や更新料が含まれます。必要経費にはさらに多くの項目があり、必要経費として計上できるものとできないものを明確に区別することが必要です。
不動産所得のほかに給与所得があるなら合算し、損益通算した上で各種の所得控除を差し引いて課税所得を求めます。課税所得に税率をかければ所得税額を算出できます。
マンション経営の節税につながる経費計上が可能な項目
マンション経営ではさまざまな項目が必要経費として計上できます。経営に慣れないうちは、経費になるのかならないのか区別がつきにくいかもしれません。簡単にいうと、経費計上できるものは「マンション経営に必須である支出項目」です。ここでは、経費計上できる項目の中から8種類をピックアップして解説します。
税金
マンションの所有者に課税される固定資産税と都市計画税は経費として計上できます。これらは毎年1月1日時点の物件の所有者に納税義務がある地方税です。自治体によって納付書が届く時期は異なりますが、通常は4月~6月ごろに届きます。
物件を購入した初年度は、旧所有者の過払い分を日割り計算で求めて支払うのが一般的です。また、物件を購入した際に支払う不動産取得税も経費計上できます。
収入印紙代
物件を購入する際には、旧所有者と不動産売買契約を結びます。また、不動産投資ローンを組むなら金融機関と金銭消費貸借契約の締結も必要です。これらの契約書は課税文書であり、記載した金額に応じた印紙税を納税する義務があります。
「収入印紙」を課税文書に貼って消印することで、印紙税を納税する仕組みです。売買契約以外でも課税文書を作成する機会はありますが、収入印紙代は経費として計上できます。
保険料
収益用不動産を購入する際に不動産投資ローンを組む方が多いでしょう。不動産投資ローンは購入する物件自体を担保とするため、金融機関は物件の所有者に火災保険への加入を義務づけることが一般的です。
また、火災保険では地震による被害を補償しないことから、火災保険にあわせて地震保険に加入する投資家も多くなっています。マンション経営を行う上で必要な損害保険料は、経費として計上できます。
業務委託料
マンション経営を行う際は、物件の所有者が専業の大家である場合を除いて、専門の管理会社に業務委託するのが一般的です。マンション経営で不労所得を得るには、管理会社に入居者の募集や賃料の回収、共用部分の清掃を委託することが必須といえるでしょう。
管理会社に対しては「賃料の○%」といった業務委託料を支払いますが、この費用もマンション経営に必須であるため、経費計上が可能です。
司法書士・税理士報酬
マンション経営では、中古マンションを購入した際には「所有権移転登記」、不動産投資ローンを組む際には「抵当権設定登記」といったさまざまな登記を行います。登記には法務の専門知識が必要なため、司法書士に依頼することが一般的です。
また、マンション経営に不可欠な経費計上や確定申告を税務の専門家である税理士に依頼することもあります。司法書士や税理士といった専門家に業務を依頼した際の報酬も、マンション経営に必要なら経費計上が可能です。
減価償却費
建物には「法定耐用年数」があり、建物の購入価額を法定耐用年数で割った「減価償却費」を経費計上できます。法定耐用年数は、木造は22年、鉄骨造は34年、RC（鉄筋コンクリート）造は47年です。
マンション経営では1年目の経費が特に多いため、大きな節税効果を生みます。さらに2年目以降は、実際の支出がない減価償却費を計上することで帳簿上の利益が減らせるため、安定した節税効果を得ることが可能です。
マンションのメンテナンス費・修繕費
マンション経営を続けていけば、物件の老朽化は避けられません。メンテナンスや修繕にさまざまな費用がかかります。たとえば、入居者が退去した際には、部屋の機能を回復させるためにクロスの張り替えやエアコンの交換といった「原状回復」が必要です。
日々の清掃やメンテナンスにかかる「管理費」や共用部分の大規模修繕に向けた「修繕積立金」もマンション経営には不可欠といえるでしょう。これらの費用は経費計上できます。
ただし、階段の新設や間取りの変更のような機能を向上させるための費用は計上できません。こうした付加価値を上げるリフォームをした場合は設備の法定耐用年数にしたがって減価償却が必要です。
ローンの金利
不動産投資ローンを利用した場合、建物を購入するための借入金の利息に関しては経費として計上が可能です。土地分の利息は経費として認められないことに注意しましょう。利息は年末に金融機関から送られてくる返済表を見ればわかります。なお、融資を受けた年の手数料も経費になります。
必要経費として計上できるものの、不動産投資ローンの返済は大きな支出です。融資を受ける前にしっかりと返済計画を立てましょう。
マンション経営で節税対策をする方法
マンション経営は、マンションを購入して賃貸経営を行うという事業の一種です。マンション経営で節税効果を得るには、経営者としての手腕を発揮するための知識が不可欠といえるでしょう。ここでは、マンション経営で節税対策する方法を4つご紹介します。
減価償却費を活用する
マンション経営を続ける上では、建物の減価償却費が大きな節税効果を発揮します。新築のRC造なら法定耐用年数47年で、「定額法」で計算する場合の償却率は0.022（2.2%）です。減価償却費の計算式は「建物価額×償却率」なので、建物価額が3億円なら「3億円×0.022＝660万円」が減価償却費になります。
中古マンションの場合、「簡便法」で計算します。法定耐用年数から経過年数を差し引き、経過年数の20%の年数を足して耐用年数を求める方法です。たとえば、築10年のRC造中古マンションの耐久年数は「47年－10年＋10年×20％＝39年」になります。耐用年数39年の償却率は0.026となり、ここから減価償却費が求められます。
いずれも実際には支出がないのに帳簿上では経費として計上できるため、大きな節税効果を生みます。また、設備についてもそれぞれ耐久年数が定められているので、減価償却費の計上が可能です。
経費にできるものは活用する
マンション経営では賃料を軸とした収入により安定した資産形成が期待できます。さらに、手元に残る資金を少しでも多くしたいなら、経費にできるものをもれなく正しく計上することが重要です。
減価償却費以外にも、管理費や損害保険料、税金や収入印紙代、不動産投資ローンの利息も経費として計上できます。そのほかにもマンション経営に必要な多くの支出項目が経費の対象となるため、経費であることを証明できる書類や領収書の保存と整理を徹底しましょう。
中には、領収書だけではマンション経営に必要な経費であることを証明できないケースもあります。確定申告でのトラブルを避けるためにも、関連書類の保存と整理は重要です。また、経費や確定申告について税理士に相談する際の費用も経費として計上できます。
青色申告をする
マンション経営が事業規模と認められた場合、青色申告で確定申告を行うことが可能です。事業規模というのは、5棟以上の独立家屋、もしくは10室以上の賃貸物件を所有している場合を目安とします。
青色申告は白色申告とは異なり、複式簿記で記帳するのが原則です。記帳には簿記の知識が必要で手間もかかりますが、税制上のさまざまな優遇措置を受けられます。たとえば、複式簿記で記帳して受けられる「青色申告特別控除」の控除額は、最高65万円です。少なくとも10万円の控除が受けられるため、事業規模なら青色申告をするのが得といえるでしょう。
さらに、家族従業員を「青色事業専従者」として、給与を経費計上することが可能です。ほかにも、損益通算の純損失（赤字）を3年間繰り越せるといった優遇措置が受けられます。
給与所得と損益通算をする
サラリーマンの方なら、損益通算の制度を利用することで節税効果が期待できます。マンション経営は支出項目が多く、正しく経費計上すれば不動産所得が赤字になることもあるでしょう。不動産所得の赤字分と給与所得の黒字分を相殺すれば、課税される所得金額が減り、節税効果を生むことが可能です。
さらに、不動産所得が帳簿上の赤字になることと利益が出ないことはイコールではありません。ローンの借り入れや減価償却費は実際に支出がなくても経費に計上できるため、手元に資金を残したまま帳簿上の利益を減らせます。損益通算や青色申告による純損失の繰り越しを活用すれば、賢く節税対策ができるでしょう。
まとめ
マンション経営では、賃料収入による安定した資産形成に加え、さまざまな節税効果が期待できます。建物管理や賃貸管理を管理会社に業務委託すれば、手間をかけずに安心して経営を続けられるでしょう。
ただし、高い節税効果を生むには経費について正しく理解し、もれなく記帳することが必要です。マンション経営での節税方法でわからないことがあれば、ケースにあわせたアドバイスも行える不動産会社を選びましょう。
