投資と一言にいっても方法はさまざまですが、そのひとつに不動産投資という選択肢があります。しかし、不動産投資を検討している方の中にはデメリットやリスクに対して不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資の6つのデメリットとリスク回避の7つのポイントをご紹介します。デメリットを理解したうえでリスク対策をきちんと行い、不動産投資をするメリットを存分に享受しましょう
不動産投資を行う際の6つのデメリット
銀行の金利は非常に低いため、ただ預金してお金を寝かせておくのではなく、投資で利益を得ようと検討されている方もいるでしょう。投資の種類は株や外貨などさまざまですが、不動産投資も人気のある投資対象のひとつです。
ここでは不動産投資を行う6つのデメリットについてご紹介します。大きなお金が動く不動産投資で失敗しないようきちんと理解しておきましょう。
家賃収入は人に貸すという問題がある
不動産投資は不動産物件を購入して、それを人に貸した家賃収入で収益を得る投資方法です。毎月定額の家賃収入が得られてよいこと尽くめに見えるかもしれません。
しかし、人に貸す上で発生するリスクを理解する必要があります。まず、入居者が現れなければ家賃収入は発生しません。入居者がいても家賃の支払いが滞る可能性やクレーム対処が必要となる場合もあります。また、入居者による火災や物件の破損などのリスクも考慮しなければなりません。
売値から費用が差し引かれる
購入した土地や物件を価値が高まってから売却して利益を得る不動産投資方法もあります。その場合、売却したお金がそのまま利益になるわけではありません。売却に際して別途費用が発生するため、売却額からそれらの費用を差し引いた金額が利益となります。売却の際に必要となる費用は以下のとおりです。
・仲介手数料
・印紙代
・抵当権抹消登記費用
・ローン完済
・譲渡益課税
また個人所得にかかる税金は最大55パーセントです。そのため、上手に売却につなげないと赤字や少額の利益しか生まない結果になるでしょう。
税金がかかる
投資を目的とした不動産物件でも、個人経営の場合は自分で住む物件を購入するのと同じように税金が発生します。課税される税金は以下のとおりです。
購入時
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税
所有時
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
売却時
・譲渡所得税
購入時から売却時にいたるまで、各段階でそれぞれ異なる税金が発生します。また、所有する不動産の規模によって個人事業税がかかることもあるので注意が必要です。税金の負担額を想定したうえで投資プランを練っておかないと、不動産経営が立ち行かなくなる可能性もあるでしょう。
必ず売れるわけではない
不動産投資の最終目的は物件売却によるキャピタルゲインですが、所有している物件が必ずしも売却できるわけではありません。売却がうまくいかずに負債を抱える可能性もあります。
不動産を購入する際、営業担当から「この物件は必ず売れます」といわれることもあるでしょう。しかし、あくまで売却できる可能性が高いだけで100％売却できる保証はありません。なかなか売却できなければ、条件を下げざるをえなくなります。不動産を取り巻く環境が変化すれば、予想通りの売却益を得られなくなる可能性もあるでしょう。
流動性が高くない
不動産は非常に高額な商品なので、思いつきで購入できるものではありません。次から次に売買取引が成立するような流動性の高い投資商品と違い、不動産はなかなか買い手が現れない流動性の低い投資商品だといわれています。そのため所有している期間は長くなり、その間税金を支払い続ける必要があります。
物件の売却を円滑に行いたいのであれば、人気の物件を常に手元に置いておかなければいけません。しかし、そうした物件は価格が高く、資金に余裕がないとなかなか保有できないため、投資資金を十分に確保することが重要です。
割高な物件を購入する可能性がある
不動産の価値は常に変動しています。景気や地価など先を見て検討しないと、割高な物件を購入してしまう可能性があるでしょう。物件は所有しているだけで税金や維持費がかかるので、家賃を下げてでも入居者を集めないと損失だけが増えてしまいます。その結果、利回りが低下し物件の価値が下がります。
物件を購入するときは、人口増加や経済成長によりこれから需要が伸びるエリアなのか、先のことを考えて判断することが重要です。
不動産投資で考えなければならないリスク
投資はリスクをともないます。それは不動産投資でも例外ではなく、利益が出るという確約はありません。場合によっては損失を被る場合もあります。どのようなリスクがあるかを事前に想定しておけば、不要なリスクを避けられるでしょう。
不動産投資はリスクをきちんと理解したうえで始めるのがおすすめです。ここからは、不動産投資で発生するリスクについてご紹介します。
借金を背負う問題がある
不動産投資を始めるには「まとまった資金」が必要になります。しかし、土地や物件を一括で購入できない方もいるでしょう。その場合は、金融機関でローンを組むことによって投資が始められます。それが「不動産投資ローン」です。
不動産投資ローンを組むことで借金を背負うリスクがあります。投資額が高いほどローンの金利の影響も大きくなるでしょう。また利益が出なければ返済が滞り不動産経営は破綻してしまいます。
デフレや金利上昇の問題がある
デフレとは、「物価が持続的に下がり貨幣価値が上がる経済現象」です。不動産投資に当てはめると、物件の価値が下がり、ローン残債などの借金の負担が増えます。
物件の価値が下落して収入が減れば、ローン返済が滞る方も出てくるでしょう。また、お金の価値が上がるため借金の負担は大きくなります。ただ、現在は金融対策でインフレ目標が設定されているため、急激にデフレが起こるリスクは低いといえるでしょう。
また現在は低金利が主流となっていますが、どこかのタイミングで急激に金利が上がることもあるでしょう。ローンを組んでいる方の中には、変動金利を選択している方もいるのではないでしょうか。その場合、金利が上がれば毎月の返済額も増えるため注意が必要です。
空室の問題がある
物件を貸して家賃収入を得ている場合、「空室問題」もリスクのひとつです。空室のままではその分の家賃収入を得られません。収入がないだけならよいのですが、税金や維持費などは空室の間も必要になるため、空室が長引くほど支出だけが膨らみます。家賃収入がないまま税金や維持費の支払い、ローンの返済を継続するのは難しいでしょう。
空室を回避する方法として、家賃を下げて入居者を確保する方法もあります。しかし、収益が減り返済計画が崩れるリスクが生まれるでしょう。
滞納の問題がある
物件を貸して家賃収入を得ている場合に考えられるリスクは、空室問題だけではありません。入居者がいても、家賃の支払いが遅れる「滞納問題」もあります。
物件を貸すときには審査を通して、支払い能力があるか判断するケースが多いでしょう。しかし、審査に通ったからといって安心できるわけではありません。入居者の経済状況が急激に変化する可能性もあり、収入が安定している人物だと思って入居を許可しても滞納のリスクは常につきまといます。
資産価値が落ちる問題がある
物件は築年数を重ねるごとに価値が下がります。いくら丁寧に扱っていても、経年劣化を避けることは難しいでしょう。そのため、物件の資産価値は購入してから徐々に下がり続けることを念頭に置くことが大切です。物件の価値が高いうちにローンの返済を終了しておかないと、完済できる可能性は徐々に低くなるでしょう。
ただし、エリアによって資産価値の下落率は異なります。物件の資産価値はエリアの需要や将来性によっても変動するものです。たとえば東京や大阪のような大都市なら築年数を重ねても人気や需要は安定しているため資産価値は下がりにくいといえるでしょう。
家賃が下落する問題がある
物件の資産価値が下がれば、今までと同じ家賃で貸し出すことは難しくなるでしょう。入居者は条件が同じ物件であれば、築年数が浅いほうを選ぶ傾向にあります。そのため、経過年数に応じて家賃を下げないと入居者を確保できなくなるでしょう。
また築年数が浅くても、エリアの人気が落ちると物件の価値も下がります。家賃を下げれば収益も減るので、ローンの返済がきつくなる場合もあるでしょう。
自然災害が起きる可能性がある
不動産投資につきもののリスクとして台風や地震などの自然災害が起きる可能性があげられます。自然災害は避けられませんが、火災保険や地震保険などに加入していればリスクを最小限にできるでしょう。ただし、補償を手厚くするとランニングコストがかかるというデメリットもあります。
賃貸管理会社が倒産する可能性がある
個人で不動産投資をしている方が、物件の管理まで自分で行うのは難しいでしょう。多くの場合は、賃貸管理会社に管理を委託して不動産経営をしています。しかしその場合には賃貸管理会社が倒産する可能性も考慮しなくてはなりません。
賃貸管理会社が倒産してしまうと、本来送金してもらえるはずだった家賃や敷金などを回収することが難しくなります。その場合、ローンの返済や部屋の修繕費などを、家賃収入以外で補填しなくてはなりません。
不動産投資のリスクを回避するポイント
不動産投資において、経済状況の変化、物件の価値の変動、家賃の下落、自然災害や入居者による事故など、発生する可能性のあるリスクはさまざまです。これらのリスクを完全に回避することは難しいでしょう。しかしポイントを押さえれば、リスクを最小限に抑えられます。
不動産投資で利益を出すためにはリスク対策を行いましょう。ここからは、リスクを回避するための6つのポイントをご紹介します。
資金計画を綿密に立てる
投資目的で不動産を購入するときには、多くの方が不動産投資ローンを利用するでしょう。ローンを組めば返済がつきまとい、元本だけでなく利息も上乗せして支払わなければいけません。また、どこかのタイミングで急激に金利が上がる可能性もあります。
そのため、返済可能な計画を綿密に立てる必要があります。返済計画が崩れれば不動産投資はうまくいきません。家賃収入を過度に期待しての資金計画や収入が増えることを見込んでの資金計画は控えたほうがよいでしょう。余裕をもって返済していける資金計画を立てるのがおすすめです。
物件のメンテナンスを計画的に実施する
物件のメンテナンスも不動産投資を成功させるうえで、重要なタスクです。メンテナンスを計画的に実施することで老朽化を遅らせ、良好な状態を長く保てるでしょう。また、破損などを軽度の段階で発見できれば、急に大きな出費が発生して資金計画が崩れるリスクを避けられます。
物件の状態がよければ、入居者の獲得もしやすくなるでしょう。計画的なメンテナンスは支出をコントロールできるだけでなく、空室リスクの回避も期待できます。
有利な条件でローンを組む
融資金額の大きい不動産投資ローンでは金利が資金計画に大きく左右します。より有利な条件でローンを組めば返済が滞るリスクを避けやすくなるでしょう。不動産投資ローンはさまざまな金融機関で契約でき、金融機関ごとに特色や条件が異なります。
ローンを検討するときは、複数の金融機関で相談することがおすすめです。また金融の知識を勉強しておくとより有利な条件を見極められるでしょう。ローン返済は数十年にわたる長い契約です。手間を惜しんですぐに決めてしまうと、あとで後悔することになるでしょう。
需要がある物件を選ぶ
不動産投資をする際は、入居者が集まりそうな物件選びが重要です。開発が進んでいる都市や駅に近い物件など、今後需要が高まりそうなエリアや常に人気が高い立地条件にある物件を選びましょう。また、オートロックやバス・トイレ別など部屋そのもののニーズが高い物件もおすすめです。物件の需要が高ければ、入居者も集めやすくなります。
需要が高い物件は、金額も高く設定されているため手が出ないと購入に消極的になるかもしれません。しかし、入居者を集めやすい物件のほうが家賃収入を得やすくローンの返済へのストレスも軽減できます。不動産投資では需要の高い物件を選びましょう。
賃貸管理会社を慎重に選ぶ
自分で不動産経営をするのが難しい、複数の物件を経営するといった場合であれば、賃貸管理会社に委託するのもおすすめです。賃貸管理会社を選ぶ際にもしっかりと比較検討しましょう。比較するポイントとしては、倒産するリスクやサポートの充実度です。
賃貸管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金を回収するのが難しくなります。また、サポート体制が充実していない管理会社に任せると、自分で対応しないといけないことが発生するでしょう。サポートが不十分だと入居者の不満が溜まり空室が増えるリスクも発生します。
信頼できる不動産投資会社を利用する
不動産投資をする際は物件選びが重要です。自分の身の丈に合った物件を探すためにも信頼できる不動産会社を選びましょう。
不動産投資を行う7つのメリット
不動産投資は、確実に成果を出せるものではなく、場合によっては損失を被ることもあるでしょう。一方でデメリットやリスクはあるものの、上手に投資をすれば節税対策などのメリットも生まれます。ここからは、不動産投資を行うメリットについてご紹介します。
不労所得を得られる
不労所得と聞くと不動産投資を思い浮かべる方も多いでしょう。不労所得とは、労働をせずに得られる収入です。不動産投資は、物件を買えば家賃収入で収益を得られます。そのため、空室を作らずに経営できれば毎月定額の不労所得を得られるでしょう。
マンション投資の利回りは4％~5%といわれており、普通預金の利回りの平均0.01%に比べれば資産を増やしやすいイメージです。また、不動産投資はやり方によっては手間がかからないため副業として続けやすく、複数の仕事をかけもちすることもできるでしょう。
何歳でも投資を始められる
不動産投資に年齢制限はありません。そのため、いくつになってからでも始められるというメリットがあります。日本の定年は60歳~65歳で、高齢になると安定的な収入を得られず、体の自由もきかなくなり新しい仕事を始めるのは難しいでしょう。
しかし不動産投資なら、資金さえあればいつからでも始められます。高齢になると貯金や退職金などの自己資金が豊富な方も多く、ローンに頼らずに投資できる方もいるかもしれません。資金と知識があれば安定的に収入を得ることが可能なため、不安のない老後を過ごすのには最適でしょう。
生命保険代わりにできる
不動産投資で購入した物件は生命保険の代用にもなります。不動産投資ローンを組む条件として、団体信用生命保険への加入を求められるケースが多いためです。団体信用生命保険は、ローンを支払っている方が亡くなった際に残債を保険料で銀行へ返済してくれます。
保険料でローンを完済できるため、残された家族が借金を背負うことはありません。また、物件自体も手元に残るため、売却すれば売却益が保険金のような役割を果たします。
節税につながる
不動産を購入するとさまざま税金がかかります。それは、不動産投資の目的で物件を購入した場合も例外ではありません。
しかし家賃収入があれば、不動産の保有時にかかる固定資産税・都市計画税などは経費で落とせます。また、購入時に発生する不動産取得税に関しても、新築物件であれば1件あたり最大1,300万円までの控除が利用可能です。
もし不動産投資の結果が赤字になってしまっても、ほかの事業所得などと損益通算ができるため赤字を相殺できます。現金で資産をもっているより相続税を抑えられる点もメリットだといえるでしょう。不動産投資は節税にも役立つ投資方法です。
年金対策になる
不動産投資は私的年金として活用できます。年金は老後に定期的に支給され生活の支えとなるお金です。しかし、年金のシステムは少子高齢化が叫ばれている日本では存続が危ぶまれることもあるかもしれません。いざ自分が受け取る年齢になったときに、年金を受け取れなくなる可能性も考慮しなければならない時代になりました。
しかし、不動産投資をして空室を出さずに物件を経営した場合、老後も安定した収入を得られます。年金の代わりとなる収入を得るために不動産投資を始めるのもおすすめです。
インフレリスクに強い
インフレとは「物価が持続的に上がり貨幣価値が下がる現象」です。インフレになるとお金の価値が下がります。現在は金融対策でインフレ率の目標が設定されており、預貯金で資産を保有していると毎年インフレ率分価値が減っていってしまうでしょう。
しかし、不動産投資の場合、物件は現物資産になるため資産価値はお金のような影響を受けません。物件価格や賃料はインフレに連動しているためその価値は損なわれず、インフレリスクから資産を守ってくれます。
ローンでレバレッジ効果を得られる
不動産投資にはほかの投資と違いローンを組めるという特徴があります。ローンを組めば自己資金以上の高額な物件を購入でき、その家賃収入でローンの返済と税金の支払いができる点がメリットです。
自己資金の出費を抑えて、少額の資金で大きなリターンを獲得する「レバレッジ効果」を期待できるでしょう。特に投資ローン審査に通りやすい大手企業のサラリーマンといった方は、頭金が数百万円程度しかなくてもレバレッジ効果を期待できるため、おすすめの投資方法といえます。
まとめ
不動産投資は必ず利益が出るものではなく、リスクやデメリットのある投資です。場合によっては、損失が発生することもあるでしょう。しかし、リスク回避をしっかり行えば、不労所得を得られ、節税・年金対策にもなり、インフレにも強いなど数々のメリットもあります。メリット・デメリットをしっかりと理解してから不動産投資を始めましょう。
