「不動産投資を始めたいけれど、年収が多くないとできないのではないか」といった不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。年収がいくら必要なのかは不動産投資を始めるにあたり多くの方が疑問に感じています。
そこでこの記事では、いくら年収があれば不動産投資ができるのか、年収別の不動産投資の戦略ポイントとあわせて解説します。不動産投資に必要な年収やポイントを把握し、投資を始めるタイミングを見極めて資金計画を立てましょう。
もくじ
不動産投資には年収がいくら必要なのか
不動産投資には物件を購入する費用だけでなく、建物の修繕費や税金の支払い、物件に空室が出て家賃収入が得られないなどさまざま事態に対応できるだけの資金が必要です。そのため、不動産投資を行うには一定の年収が求められるといえるでしょう。ここからは、不動産投資を始めるには年収や自己資金がいくら必要なのか解説します。
年収500万円がひとつの目安となっている
不動産投資には物件の購入費用だけでなくさまざまな費用がかかります。不動産投資を始めるには、年収が500万円あるかどうかがひとつの目安となります。あわせて、自己資金として少なくとも300万円は用意しておくとよいでしょう。
年収500万円、自己資金300万円は不動産投資ローンを借り入れる際のひとつの基準といえます。金融機関から融資を受けられれば、無事に不動産投資を始められるでしょう。金融機関が融資を行うにあたり、審査条件の重要項目に年収を含めることが多いとされています。
年収500万円に満たない場合は年収500万円以下でも融資を行う金融機関がないか探してみるのもひとつの方法です。条件を満たしていれば、金利を優遇した日本政策金融公庫の「女性、若者／シニア起業家支援資金制度」の活用を検討してみてもよいでしょう。
年収が高い人ほど銀行融資は有利になる
銀行は社会的に属性が高い人に対して好条件で融資を行う傾向があります。したがって、年収が高い人は銀行融資に有利だといえるでしょう。社会的に属性が高いと判断される基準には年収のほか職業、勤続年数、自己資金額などがあります。
年収500万円を満たしていない場合は融資に応じてくれる銀行は少ないと考えてよいでしょう。以前、不動産投資ローンでは物件の評価額を基準に融資を受けられ、高額な物件を買うのも不可能ではありませんでした。しかし、現在は不動産投資ローンも住宅ローンの基準に近づき、年収が高ければ高いほど高額の融資を受けやすいといえるでしょう。
一方で、年収でない部分で融資を受けやすくする方法もあります。不動産投資を少額から始め、実績を積む方法です。年収の目安をクリアする見とおしが立たない場合は、中古のワンルーム投資から始めて実績を積むと融資を受けやすくなるケースもあります。
自己資金がある場合は、目安よりも少なくてもよいケースがある
年収が低くても自己資金が十分ある場合は、銀行融資の目安となる500万円に年収が満たなくてもよいケースがあります。不動産投資ローンなどの融資を受けずに自己資金だけで不動産投資をする場合です。資産家であったり十分な貯蓄があったりすれば、融資を受ける必要がなく、年収の目安は関係ありません。
また、自己資金が想定されるリスクに対応できるだけの額があると銀行に判断された場合は融資を受けられることもあります。銀行は返済を滞りなくできると保証できる材料があれば融資の検討をするでしょう。年収の額も融資を受ける際の目安のひとつですが、自己資金も属性の判断材料となります。
年収が高ければよい物件を購入できるとは限らない
年収が高ければ、融資を受けられる金額も増えます。そのため、高額な物件の購入も視野に入れられ、物件の選択肢の幅は広がるでしょう。しかし、高額な物件が必ずしも不動産投資するにあたりよい物件とは限りません。大金をはたいても、よい経営状態にならない可能性もあります。
不動産投資向けの物件の選び方もよく検討するべきでしょう。たとえば、「築年数が浅い」「利回りがよい」というポイントだけで物件の購入を決めるのは安易だといえます。不動産投資は長いスパンで投資することになるため、運用にかかる費用や物件の将来性なども踏まえて戦略を立てることが重要です。
不動産投資に必要な初期費用
不動産投資を始めるにはある程度の自己資金を確保する必要があります。初期費用はどれくらいかかるのかを事前に知っておけば、その金額を目安に自己資金を確保しやすくなるでしょう。ここからは、不動産投資に必要な諸費用や初期費用の目安を解説します。
不動産投資に必要な諸費用の項目
不動産投資には、物件購入にあたり発生する頭金などを含めた費用とそのほかの諸費用が必要です。不動産投資に必要な主な諸費用は以下のとおりです。
- 保険料（火災・地震）
- 金融機関の融資手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 振込手数料
- 司法書士報酬
不動産取得税は固定資産税評価額の3%にあたる金額を、物件を購入してから半年から1年後に支払わなければいけません。司法書士報酬は依頼する司法書士によって支払う金額は異なりますが、15万円前後を目安に考えるとよいでしょう。
不動産投資に必要な初期費用の目安
不動産投資の資金を用意するために、「初期費用の目安が知りたい」と考える方もいるのではないでしょうか。初期費用の目安を知っておけば、自己資金を用意する目安になり、物件を購入するときに予算を立てやすくなります。
頭金は物件価格の10%程度、諸費用は物件価格の4%程度と考えましょう。たとえば、1,500万円の物件を購入する場合はどうなるでしょうか。計算式は以下のとおりです。
この場合、頭金は1,500万円×10パーセント＝150万円となります。また、諸費用は1,500万円×4パーセント＝60万円です。1,500万円の物件を購入する際に必要な初期費用は合計で210万円となります。
融資を受けやすくするための属性アップのポイント
不動産投資をするにあたり、自己資金が十分にあり融資を必要としないような方はごく少数で、金融機関から融資を受けるのが一般的でしょう。属性が高ければ融資を受けやすく、融資額も高額になります。では、属性アップのためには何をすればよいのでしょうか。ここからは、属性アップのポイントを解説します。
使用していないクレジットカードを解約する
キャッシュレス化が進んでいる昨今、多くの方がクレジットカードを利用しているのではないでしょうか。分割払いができ、ポイントも溜まるクレジットカードは便利だといえるでしょう。しかし、融資を受けやすくするにはクレジットカードの使い方に注意する必要があります。
クレジットカードの利用額が多いと、その分借金をしているととらえられ、融資を検討する際に不利になる可能性があります。利用額はできるだけ少なくしましょう。
まずは使用していないクレジットカードは解約するか限度額を下げます。使用中のカードもできるだけ限度額は下げておくほうがよいでしょう。特に消費者金融のカードを所有している場合はそれだけで審査の際にマイナスの評価をされやすいので注意しなければいけません。
ローンを見直してみる
ローンを抱えているかどうかも属性アップのポイントのひとつです。ローンがあると収支が安定していないとみなされ、評価が低くなります。
すでに組んでいるローン（不動産投資ローンや住宅ローンなど）がある場合は、金利交渉などを含めてローンの見直しを行うのがおすすめです。必要であれば借り換えを行うのもよいでしょう。ただし違約金が発生する可能性や借り換えの手数料などが余計にかかり、逆に負担が増える結果になることもあるので注意が必要です。
月々の返済額はどれくらいなのかを確認し、返済額を減らせば金融機関からの借入もしやすくなるといえます。インターネットのサービスを利用してローンの借り換えをシミュレーションしてみるのもよいでしょう。
不安定な副業は避ける
「副業して投資資金を増やそう」と考える方もいるかもしれません。しかし、副業は安定性に欠けるものだと評価されるため、属性をアップさせるには副業はやめたほうがよいといえるでしょう。
融資の審査は「安定収入があるかどうか」という信用性を重要視すると考えましょう。たとえば安定収入が見込める職業には、公務員や弁護士､医師、看護師といったものが該当します。しかし、自己資金が多いほうが安心だろうと収入を増やすために副業すれば、安定収入を得ているとはみなされません。
そのため、不動産ローンを組んで不動産投資をしたいという方の中で脱サラして副業を本業にしようと考えている場合は、会社を退職する前に金融機関の融資の審査を受けるのがおすすめです。
年収別の不動産投資戦略のポイント
不動産投資を始めるための資金面での条件をクリアできたら、不動産投資戦略を立てます。ただし、年収がいくらなのかによって金融機関からの借入金額が異なり、購入できる物件の規模も変わってくるため、年収別に把握するとよいでしょう。ここからは、年収500万円、年収700万円、年収1,000万円の不動産戦略をご紹介します。
年収500万円の不動産投資戦略
年収500万円の不動産投資戦略から見ましょう。まずは資金調達ですが、年収500万円なら都市銀行や地方銀行などを中心に融資に応じてくれる金融機関は多数存在します。特に希望がなければ、不動産投資業者と連携した金融機関からの融資を検討するのがおすすめです。
年収の5倍~10倍程度の借入額が期待できるため、5,000万円ほどの物件であれば投資を検討できます。都市部の新築区分マンション、郊外あるいは地方の中古アパート1棟の購入を考えることができるレベルです。
年間の利益としては100万円ほどが期待できます。運営にかかる費用も算出しながら、利益が出やすい物件選びができれば失敗する可能性は低いといえるでしょう。
年収700万円の不動産投資戦略
次に年収700万円の不動産投資戦略を見ましょう。年収700万円ともなれば、都市銀行のほか融資を検討する金融機関の幅も年収500万円に比べると大きく広がります。借入額は年収の5倍~10倍程度ですが、場合によってはそれ以上も期待できるでしょう。
年収がリスクに対応できる額に達していると判断されることもあり、フルローンを組むことも可能です。頭金次第で金利が変わるので有利な条件であればおすすめでしょう。複数のマンションやアパートに投資したい方は、フルローンを検討して自己資金を手元に残すかたちにしておけば、リスクを分散して不動産投資ができます。
投資できる物件は7,000万円程度までであれば十分可能です。区分マンションを複数購入したり、都市部の中古アパート1棟を購入したりできるレベルだといえます。年間の利益は100万円を超えることも難しくありません。
年収1,000万円の不動産投資戦略
続いて年収1,000万円の不動産投資戦略を見ましょう。年収1,000万円の場合、融資を金融機関に断られる心配はゼロに等しく、年収500万円や年収700万円に比べると有利な条件で借入ができます。期待できる借入額は1億円~2億円と考えてよいでしょう。
低金利または最低金利での借入も十分可能です。不動産投資会社との提携ローンだけでなく、場合によっては金融機関と直接交渉もできます。都市部の複数の区分マンションや中古マンション1棟、新築・中古のアパート1棟への投資も考えられるでしょう。
借入額が高額になるため、購入物件の選択肢も増えます。複数の物件を購入して利益を得た場合など収入が増えると所得税の課税額も増えるので、節税の観点から法人化などの対策も視野に入れる必要があるでしょう。
不動産投資を検討するなら、まずはご相談を！
「将来の収入源として不動産収入を確立したい」「生命保険代わりにしたい」など、不動産投資を行う目的は人それぞれでしょう。しかし、年収に不安があり、なかなか不動産投資に踏み切れない方もいるのではないでしょうか。特別に年収が高くなくても不動産投資は行えます。
まとめ
不動産投資を始めるには資金面での条件をクリアすることが必要です。年収500万円、自己資金300万円であればたいていの金融機関から融資を受けられるでしょう。年収が700万円、1,000万円と増えるにつれて借入額も高額を想定できます。
年収が低くても10万円から不動産投資を始められる物件を取り扱っている不動産会社もあります。個別レッスン式のプライベートセミナーなど各種セミナーを開催しているので、「年収や自己資金に不安があるが、不動産投資を始めたい」という方は一度、相談してみてはいかがでしょうか。
