不動産投資では、ローンを活用して土地や物件を入手するケースも多く見られます。選択肢としては地方銀行からネット銀行まで複数ありますが、それぞれの違いや詳しい仕組みを知らない方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、銀行で組める不動産投資ローンについて徹底的に解説します。金利の種類も含めて理解できると、自分に合ったかたちを知るきっかけにもなるでしょう。借り入れまでの具体的な流れもご紹介します。
もくじ
不動産投資ローンを扱っている銀行の種類と特徴
不動産投資ローンを契約する銀行は、3パターンに大別されます。選択肢によって審査の基準が変わるため、それぞれの傾向を理解しておきましょう。
年収をはじめとする属性も、判断基準に活用できる情報です。3つの項目に分け、特徴的なポイントやメリット・デメリットについて解説します。
都市銀行
ローンの中でも、厳しい審査基準を設ける傾向にあるのが都市銀行です。「メガバンク」の名前でも知られています。審査を通過する投資者が狭められる一方、金利の低さや融資期間の長さにメリットを感じられるでしょう。
年収の基準として有効な金額は、1,000万円以上ともいわれています。過去に行ってきた投資の成績や実業実績が影響する可能性が高いと考えたほうが良いでしょう。
実業家や富裕層への融資を積極的に行う点も都市銀行の特徴的なポイントといえます。現在まで投資経験がない方は、審査の基準を満たせずローンに通らないかもしれません。
魅力的なメリットを実感するためには、他の銀行と契約して経験を積む過程も必要といえるでしょう。
地方銀行
都市銀行と同等になじみ深く、比較的融資を受けやすいのが地方銀行です。北海道銀行（北海道）や関西みらい銀行（大阪府）など、全国にはさまざまな地方銀行が点在しています。
借り入れ可能な期間や上限額は契約先によって変動するため、選択肢として考えられるところの規定をチェックしておきましょう。
契約できる地方銀行が限定される点にも注意が必要です。前提条件として、地方銀行が定めるエリアに居住、あるいは所有する不動産が所在しているかを問われます。
複数の選択肢が挙げられる場合は、自分に合った条件のリサーチが重要といえるでしょう。場合によっては、都市銀行と同じように厳しい審査基準を設けているケースもあります。
投資者が住む場所や不動産の購入場所によって、メリットの度合いも変動する機関です。
ノンバンク・ネット銀行
代表的な都市銀行・地方銀行の他、「ノンバンク」「ネット銀行」といった選択肢も挙げられます。銀行業務を行わず、ローン契約や立替を業務内容としているところがノンバンクです。
クレジットカードの契約先をイメージすると分かりやすくなるでしょう。金利は高めですが、属性が低くても契約しやすい傾向にあります。
ネット銀行は、言葉の通りインターネット上に仮想の店舗を構える銀行です。実店舗の経費や人件費が抑えられるため、低い金利での契約が期待できます。
ただし、信頼性を確保するために高い審査基準を設けている可能性も考慮しておきましょう。店舗に足を運ぶことが面倒な方や、ネット銀行をメインバンクとしている方に向いている選択肢といえます。
銀行以外に不動産投資ローンを利用できる金融機関
銀行でのローン契約が認められない場合は、他の金融機関を視野に入れることもひとつの方法です。年収が十分でなくても融資を受けられる可能性が高まるため、属性に自信がない方に有益な情報といえるでしょう。
銀行以外に、不動産投資のローン契約が可能な金融機関を2種類ご紹介します。
日本政策金融公庫
政府（財務省）が所管となり、特別会社として展開されている機関が「日本政策金融公庫」です。「日本公庫」の通称でも知られています。生活向上を目的にしている一面もあり、審査基準を低く設けている点が特徴です。
金利面でもメリットを実感しやすい機関ですが、借り入れ可能な期間や上限額の制限には注意しましょう。都市銀行やノンバンクに比べると、短期間かつ少ない金額に限られるためです。
また、投資に対して積極的な契約を行っている機関ではないため「不動産投資をしたい」という理由が原因で断られる可能性も考えられます。銀行では審査基準を満たせず、「少額でも借りる必要がある」といったケースに向いている選択肢です。
信用金庫・信用組合
他の銀行や金融機関とは異なる審査基準を設け、特有の条件によって融資可否を決める点が信用金庫や信用組合の特徴です。代表的な例では、「投資する不動産がどのくらいの耐用年数を持つか」が重要な判断材料となります。
審査基準の独自性を考慮すると、属性が低くても融資を受けられる可能性が期待できるでしょう。ただし、多くの場合は金利が高く、設定されるデメリットにも注意が必要です。
一部の機関では、契約者が住むエリアや不動産の所在地を限定するケースもあります。契約先が近隣ではない場合、除外される結果も想定しておきましょう。
収入状況以外の要素も影響しやすく、契約者によって条件が大きく異なる機関ともいえます。
銀行で利用できる不動産投資ローンの金利の種類
不動産投資ローンの契約先を決める際は、金利の仕組みに関する理解も重要です。3種類のうち、どのようなかたちが反映されるかによって最終的な支払額が変動します。
返済を続ける上で経済的な負担となる要素でもあるため、金利が上乗せされる仕組みを把握しておきましょう。3種類の金利について詳しく解説します。
変動金利
一定期間で金利が見直され、返済額（元金）に上乗せされる方式が「変動金利」です。特性上、金利が低い期間においてメリットを受けやすい傾向があります。変動の幅は無制限ですが、金利見直し後は返済額の増減にルールがある点も理解しておきましょう。
金利が大きく上昇する可能性が低く、金利を節約しやすい魅力も持っています。ただし、場合によっては固定金利よりも高額な支払額になるかもしれません。長期的な変動は予測しづらいため、入念なシミュレーションが重要です。
選択型固定金利
「いずれかの方法に決めることが難しい」と感じる場合は、「選択型固定金利」と呼ばれる選択肢もあります。あらかじめ定めた期間が満了になると、変動金利または固定金利を選べる方法です。変動金利と全期間固定金利のメリットを兼ね備えた仕組みともいえるでしょう。
ローンの残債がなくなるまで選択できるため、満了時点での金利を基準に決められます。有効期間として選べる期間は、2年や10年などさまざまです。金利の変動幅には上限がないため、選択肢によって損な結果を招くリスクも考慮しておきましょう。
全期間固定金利
ローンの契約時から完済まで、一定の金利を上乗せする方法が「全期間固定金利」です。他の2種類とは異なり、市場での金利変動や投資者の選択肢によって左右されません。
元金に加えられる金額が変わらないため、返済シミュレーションを立てやすいメリットがあります。
ただし、このような仕組みを採用する金融機関が少ない点はデメリットです。全期間固定金利にこだわる場合は、審査基準や所在地を踏まえた上で規定を確認する必要があります。
不動産投資ローンの金利相場は？
不動産投資ローンでは、契約先の選択肢によって上乗せされる金利もさまざまです。都市銀行やネットバンクなど、種類で異なる傾向をおさえておくと選定基準に反映できるでしょう。
具体的な数字は市場の状況にも左右されるため、あくまでもひとつの材料としてピックアップできると安心です。3つの項目に分け、2020年7月現在の金利相場をご紹介します。
地方銀行の金利相場
都市銀行に比べて規模が小さい地方銀行は、エリアや機関によって金利も大きく変動します。関西地方を中心とした地方銀行を例に挙げると、変動金利2％〜4％が多く見られる数字です。固定金利の場合、5%前後の金利が目安となります。
審査結果によっては、8％〜10％の金利が適用される可能性も考慮しておきましょう。信頼性を十分に確保できない場合、金利を高く設定してリスク回避につなげるためです。契約予定の機関が近隣にあるのであれば、事前に相談することも有益な方法といえます。
ノンバンク・ネット銀行の金利相場
不動産投資ローンの中でも金利の差が大きく、支払総額を左右しやすいところがノンバンクやネット銀行です。全体的な傾向を見ると、設定される金利は0.5％〜10％と幅広い数字が挙げられます。ネット銀行であれば、5％前後が基準のひとつとなるでしょう。
他の機関と同様に、収入状況や信頼性によって結果が異なります。金利の低さを重視したい方は、下調べを重ねて結果を予測する過程も重要です。
銀行の不動産投資ローン借り入れまでの流れ
銀行や金融機関へ審査を申し込む前に、まずは具体的な流れを把握しておきましょう。借り入れが可能になるまでの段階が理解できると、手続きをスムーズに進めやすくなります。
提出する書類の準備や、審査通過後の契約も重要です。ここからは、5つのステップに分けて実際の進め方をご紹介します。
1.必要書類を用意する
ローンの審査を受ける際には、必要書類の提出が必要です。審査の結果に大きく影響するため、以下の項目を参考に漏れなくそろえましょう。
- 契約者の身分証明書・健康保険証
- 実印と印鑑登録証明書
- 住民票
- 物件情報が分かる書類（概要書など）
- 不動産売買契約書
- 賃料想定表
- 重要事項証明書
- 不動産登記簿謄本
- 源泉徴収票または確定申告書
- 納税証明書
- 保有資産が確認できる書類
上記以外にも提出を求められる可能性があるため、担当者に事前確認ができると安心です。ネット銀行を利用する場合、公式サイトから問い合わせて情報を収集しておきましょう。
2.事前審査を受ける
必要な書類がそろった後は、本格的な手続きに進みます。事前審査は、「本審査を受ける条件に当てはまるかどうか」を判断する工程です。多くの場合、用意した物件概要書や源泉徴収票を用いながら審査を行います。
近年ではオンラインで完結できる機関も増えているため、事前審査の形式も事前に確認しておくと良いでしょう。不動産投資会社によっては、事前審査の通過を投資条件に設定する場合がある点にも注意が必要です。
3.本審査を受ける
事前審査が完了すると、担当者から結果が報告されます。無事に通過していた場合は、このまま本審査へと進みましょう。事前審査で十分に信頼性を証明できた状況であっても、本審査で融資不可と判断される可能性はあります。
特に注意したいことは、本審査が完了するまでの支払状況です。クレジットカードなどの利用における支払いが遅れた場合、金融機関の判断で審査に落ちるかもしれません。結果が出るまでの期間は、信用情報への影響にも配慮しましょう。
4.契約をする
金融機関から審査通過の連絡を受けた後は、融資を受けるための本契約を交わします。「金銭消費貸借契約」と呼ばれる契約で、借り入れる金額や返済期間を正式に決定する工程です。提出書類を求められた場合は、手続き当日までにそろえておきましょう。
手続きに不備があると、適切なタイミングで融資が受けられなくなる可能性もあります。契約内容と記入事項を入念に確認し、食い違いや不足の有無を確認しながら進められると安心です。
5.融資を受ける
不動産が投資者の手に渡ると同時に、ローン契約先からの融資が実行されます。このとき、金額や融資内容に疑問がある場合は早急に問い合わせましょう。
融資をスタートした後は、あらかじめ契約した内容に則って返済を続けます。選択型固定金利を利用する場合は、一定期間が過ぎた後の手続きも忘れないよう行いましょう。
返済が滞ったり契約内容に変更が加えられたりしなければ、返済中に特段必要な手続きはありません。
まとめ
不動産投資で利用できるローンには、都市銀行やネット銀行など複数の選択肢があります。銀行以外の金融機関も視野に入れておくと、自分の収入状況や金利の条件に合わせて契約しやすくなるでしょう。
希望通りの結果へ導くためには、金利相場に対する理解も必要です。契約に関する具体的な流れを把握することで、実践中もスムーズに進行できます。
ローンについてまだ不安が残っている方は、不動産投資・収益物件を取り扱う会社に相談してみるのも良いでしょう。
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