近年はワンルームマンションなどの少額投資物件へ投資する人も増え、不動産投資は一般的なサラリーマンやキャリアウーマンにも身近な存在となりました。不動産投資をスタートする場合、手持ちの資金が少なければローンを利用するのが一般的です。
不動産投資で利用できるローンにはフルローンという選択肢もあります。これから不動産投資を検討している人の中には、フルローンに興味がある人もいるのではないでしょうか。
この記事では、不動産投資で利用できるフルローンがどのようなものか解説していきます。少ない資金で不動産を所有して運用する方法がわかるでしょう。
もくじ
不動産投資のフルローンとは一体？
これから不動産投資を検討していても、手持ちの資金が少ないことを理由に諦めかけている人はいませんか。不動産投資をスタートするにあたって十分な資金を準備できない場合は、フルローンの利用を視野にいれてみましょう。ここではフルローンの概要を紹介します。
フルローンの特徴
不動産投資を目的にローンを利用する場合には、住宅ローンと同様に頭金が必要なケースがほとんどです。しかし、十分な頭金が準備できない場合は、フルローンを利用するのも手段のひとつです。
フルローンとは、頭金を入れずにお金を融資してもらう不動産投資ローンです。一般的な不動産投資ローンを利用して2,200万円の物件を手に入れる場合、200万円を頭金にして残りの2,000万円を借り入れると仮定します。
一方でフルローンの場合は、頭金がないので物件価格2,200万円すべてを借り入れる仕組みです。ただし、物件の取得時にかかる諸費用は含まれていません。
オーバーローンとの違い
オーバーローンとフルローンは混同しやすい言葉ですが、このふたつには大きな違いがあります。それは、金融機関から借り入れる項目の範囲です。物件の取得時には、次のような諸費用が必要になります。
| 費用の種類 | 内訳 |
|---|---|
| 金融機関に対して支払う費用 | 融資手数料、保証料 |
| 各種保険料 | 火災保険料、地震保険料 |
| 各種税金 | 登録免許税、固定資産税、都市計画税、印紙税 |
| その他 | 不動産登記を司法書士に依頼した場合の報酬など |
フルローンの場合、頭金が不要で物件価格すべてを借り入れできますが、諸費用は別途準備する必要があります。それに対してオーバーローンは、物件価格だけでなく諸費用を合わせた金額を借り入れる仕組みです。
フルローンを利用して不動産投資をするメリット
これから不動産投資を検討している場合、どのようなタイプのアパートローンを利用するか迷っている人も多いのではないでしょうか。
ここでは、フルローンを利用して不動産投資をスタートするメリットを3つ紹介していきます。
手元に自己資金を残せる
不動産投資の際にフルローンを利用した場合、手元に自己資金を残せることが大きなメリットです。先述したように、フルローンでは頭金を用意することなくローンを受けられるため、手元に残せる自己資金が多くなります。
銀行や物件などの条件にもよりますが、通常のアパートローンでは頭金が3割ほどに設定されています。物件価格が3,000万円の場合、頭金は900万円になる計算です。フルローンでは頭金がいらないため、この900万円を用意する必要はありません。900万円を手元に残せるなら、計画していなかった出費や支出に備えることができ、安心でしょう。
最大限のレバレッジ効果を得られる
フルローンを利用して不動産投資する場合、最大限のレバレッジ効果が期待できます。レバレッジ効果とはテコの原理のことです。投資の世界では少ない自己資金でより多くの利益機会を得ることを意味します。
利回りが6%ある1,000万円の物件があるとします。物件を購入するのに自己資金で1,000万円を支払っても、フルローンを組んで自己資金をほぼ使わずに1,000万円を支払っても、収益は同じく60万円です。このように少ない資金でも大きな金額と同じリターンを得るチャンスが生まれます。
不動産投資によってレバレッジ効果を期待するなら、一般的な不動産投資ローンよりもフルローンのほうが大きなレバレッジになります。
団体信用生命保険を十分に活用できる
不動産投資でフルローンを利用する場合、団体信用生命保険を活用できることがメリットとしてあげられます。団体信用生命保険とは、ローンの返済中に契約者が亡くなったり高度障害を抱えたりした場合、ローンの残債を肩代わりしてくれる保険のことです。
団体信用生命保険に加入しておくと、契約者が亡くなった後の残債がゼロになるため、残された家族への負担を心配する必要がありません。金利のアップや保険料の追加徴収の可能性はあるものの、特約を付ければ大病を患った時にも安心です。
特約付団体信用生命保険にはがん・脳卒中・急性心筋梗塞の三大疾病をカバーするものと、三大疾病に加えて五疾患（糖尿病・高血圧性疾患・肝硬変・慢性膵炎・慢性腎臓病）をカバーするものがあります。これらの病で所定の状態になったときに残債がゼロになる仕組みです。
フルローンを利用して不動産投資をするデメリット
さまざまなメリットがあるフルローンですが、いくつかのデメリットもあります。メリットとデメリットの両方を理解して活用することが重要です。
ここでは不動産投資でフルローンを利用するデメリットを4つ紹介していくので、どのローンを利用するか判断する際に役立ててください。
審査が厳しい
不動産投資でフルローンを利用するデメリットのひとつとして、金融機関による審査が厳しいことがあげられます。フルローンでは住宅ローンと同様に一定の収入や返済能力が求められるだけでなく、物件の収益性も重視されるのが一般的です。
そのため、年収が少なかったり安定した収入がなかったりした場合は、審査の通過が難しい可能性が考えられます。また、物件価格に諸費用をプラスすることから借入金額が多い傾向にあるため、一般的な不動産投資ローンよりも審査が厳しい傾向にあることは心得ておく必要があります。
特に最近は審査が厳しく、年収500万円以上が目安のひとつだといわれています。年収が500万円以上でも一棟投資物件は厳しく、区分マンションなら審査に通る可能性はあるでしょう。
月々のローンの返済額が大きくなる
不動産投資のフルローンは、頭金を用意せず、物件価格の全額を借り入れできることが魅力のひとつです。同時に、同じ物件価格でも一般的な不動産投資ローンに比べて借入額が大きいため、毎月の返済額が大きくなります。
フルローンで着実に返済していくためには、家賃収入を得ることが重要になってきます。空室時には家賃収入が無くなるだけでなく、入居者が払うはずの管理料や入居者募集のための広告料など、普段なら発生しない負担が必要です。毎月の返済額が大きいフルローンでは、あらゆるリスクを頭に入れ、無理のない返済計画を立てましょう。
資産の拡大に時間が必要となる
条件の良い物件を確保できれば1件でもある程度の収益は期待できます。しかし一般的な不動産投資は所有物件を担保にして融資を受け、物件の数を増やしながら資産を拡大していくケースがほとんどです。フルローンでは資産拡大に時間がかかってしまうことがあります。
フルローンの場合、大きい借入額で返済期間が長くなるため、残債が原因となって十分な担保評価が得られません。担保評価が低いと審査に通らず、次の物件が手に入りにくくなります。フルローンであってもスピード感のある不動産投資を行いたい方は、途中で追加資金を用意して一括または一部を繰り上げて返済すると良いでしょう。
金利の上昇リスクがある
金利がアップするリスクがあるため、フルローンを利用する場合には注意が必要です。現在は低金利状態が続いているため、消費者は住宅ローンや不動産投資ローンを利用しやすいといえます。
しかし、金利は経済情勢などの影響を受けやすく、いつ金利が変わるかを予想するのは難しいでしょう。借入額が多いほど金利上昇の影響を受けやすいため、頭金が不要で借り入れできるフルローンは一般のアパートローンと比べてリスクが高いといえます。
なお、金利が上がる局面ではインフレが起きていることもあります。このような場合は家賃アップも望めるため、ローン返済の助けになるでしょう。
フルローンの融資審査に通りやすい条件
収入が不安定な場合、一般的な不動産投資ローンよりも厳しい審査に通るのか不安を感じている人も多いのではないでしょうか。
ここではフルローンの審査に通りやすい条件を4つ紹介します。ご自分の状況と照らし合わせながらご確認ください。
安定した収入があること
住宅ローンやカードローンといったさまざまな借り入れの際に共通して重視されるのは、安定した収入があることです。フルローンの場合、金融機関から借り入れたお金を完済するまで毎月支払う必要がありますが、入居者がいない時には自己資金で賄うこともあるでしょう。
長期間安定的に入居者を確保できる保証はないため、万が一の時に備えて、金融機関側は借入者に安定した収入があるかどうかを審査します。
自己資金が十分にあること
フルローンの審査に通りやすい条件のひとつとして、自己資金が十分にあることがあげられます。不動産投資は多額の資金の準備が必要だとイメージしがちです。しかし、フルローンでは100万円といった少額でも行えます。
今回ローンを組むのは500万円だけれども、銀行口座には300万円ある、あるいは切り崩せる資産が400万円あることを証明できるなら審査にはプラスに働くでしょう。
収益性の高い物件であること
フルローンの場合、安定した収入や自己資金が十分であることに加えて、運用する物件の収益性が高いほど審査に通りやすくなります。なぜなら、自宅の購入を目的とした住宅ローンと異なり、フルローンの目的は不動産の運用で利益をあげることだからです。
例えば人気のエリアで最寄り駅からの距離が近いといった利便性のよい物件の場合は、安定した入居者の確保が期待できます。このような物件は収益性が高いと判断され、フルローンの審査も通りやすくなります。
実績が十分な不動産投資会社を利用していること
不動産投資でフルローンを利用する場合、成約件数が多いといった実績が十分な不動産会社を利用していると審査が通りやすくなります。
一般的な不動産投資ローンやフルローンを借り入れる金融機関を探す場合、物件の仲介を依頼した不動産会社に探してもらうケースと自身で探すケースがあります。今までに多くの物件で金融機関をあっせんしている不動産会社なら、ローンに通りやすい金融機関を紹介してもらえるでしょう。
フルローンを利用して不動産投資をする場合の注意点
フルローンは頭金の準備が不要なため、少ない資金でも利用しやすい不動産投資ローンだといえます。しかし、他の投資と同様に、フルローンを利用して不動産投資する場合でも全くリスクがないわけではありません。
ここではふたつの注意点を紹介していきます。不動産投資に着手する前に確認しておきましょう。
キャッシュフローの悪化リスクがある
フルローンを利用して不動産投資をする場合、キャッシュフローが悪化するリスクがあるので注意が必要です。キャッシュフローの状態を把握するためには、不動産投資物件による収入に対する返済額の割合である返済比率が目安になります。返済比率は、次の計算式で算出できます。
この計算式で返済比率が低いとキャッシュフローが良く、返済比率が高いほどキャッシュフローが悪いことを示します。一般的には50％を目安とすると良いでしょう。返済比率が50％を超えると、キャッシュフローが悪化している可能性があります。
出口戦略が不利になる
不動産投資でフルローンを利用する場合、出口戦略が不利になる可能性があるので注意が必要です。出口戦略とは物件を売却したり、買い替えたりして不動産投資にひとつの区切りを付けることをいいます。ローンを払い終わって収益物件化し、新しい物件購入の担保にすることも広義では出口と言えるでしょう。
しかしフルローンは借入額が大きいので返済期間が長く、残債が原因となって十分な担保評価が得られにくいともいわれています。そのため、すぐに手放すことはできても、買い替えや買い増しのために別のローンを組むには不利であることは心得ておきましょう。
フルローンはやめたほうが良いと言われている理由は？
手元に資金を残しておきたい場合は、頭金の準備が不要なフルローンを利用した方が良いと考える人も多いのではないでしょうか。しかし、金利が高めで不動産投資が不利になるといったデメリットが大きいため、フルローンの利用は避けた方が良いともいわれています。
また、一般的な不動産投資ローンに比べて金融機関による審査が厳しいことも事実です。フルローンは自己資金が十分でない人のために設けられた救済措置ではないことを理解しておきましょう。
フルローンの投資に向いている人
金利アップやキャッシュフローが悪化するリスクがあるフルローンですが、次のような人が不動産投資する場合には向いています。
- 金融機関が提示する融資条件をすべて満たしている人
- すでに土地を所有している人
フルローンの審査は厳し目のため、金融機関が提示する融資条件をすべて満たしている人は利用しやすいと言えます。また、すでに土地を所有している場合は新たに購入する必要がないため、建物部分の借入だけで運用できます。
まとめ
フルローンは少額でレバレッジの利いた不動産投資ができる魅力があります。金利が高く返済総額も大きいため、自己資金が豊富な方や不動産投資の実績がある方に向いている投資方法です。
