不動産投資をスタートするには、物件の購入や初期の手続きに資金が必要です。特に土地や建物は高額なため、「元手がないと始められない」と考える方もいるのではないでしょうか。しかし、資金が少なくても不動産投資は可能です。
そこでこの記事では、少額で始められる理由やメリット・リスクについて詳しく解説します。元手がなくても始めやすい投資方法が分かれば、自分に適した物件を選びやすくなるでしょう。
もくじ
不動産投資は元手がなくても始められる？
総合的には大金を必要とする不動産投資ですが、全ての投資に元手が必要というわけではありません。ローンの中には、初期費用を返済額に組み込めるものがあるためです。資金を要するといわれる理由と併せて、不動産投資とローンの仕組みを理解しましょう。メリットとリスクについても解説します。
元手がなくても可能
不動産投資は多額の資金がない方でも始められます。ローン審査に通るには資金や収入が重要ですが、元手として必要な金額が明確に決まっているわけではありません。資金の少なさを理由に諦めている方は、現状でも始められる対策を検討するとよいでしょう。
ただし、融資を受けられなかったり金銭的負担が増えたりする恐れがあります。元手の有無だけでなく、投資開始後の資金繰りにも目を向けることが大切です。
不動産投資に必要な資金は？
元手がない状態で不動産投資を始めたいなら、物件の購入費用以外にかかるコストを把握しましょう。初期段階で必要な費用は以下の通りです。
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 登録免許税
- 仲介手数料（不動産投資会社に仲介を依頼する場合）
- 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼する場合）
- 印紙税
- 融資手数料
- 火災保険料・地震保険料
具体的な金額は、購入する物件の規模や依頼する不動産投資会社によって変動します。諸費用のみで100万円を超えることも考慮した方がよいでしょう。
なぜ少ない資金で不動産投資ができるのか
金融機関から融資を受けられる金額は、投資家の勤務先や収入といった属性によって異なります。貯蓄がなくても、返済能力が認められれば高額な借入も可能です。必要な資金の全額を借りたいなら「フルローン」を活用するとよいでしょう。
不動産投資の場合、登録免許税や印紙税といった初期費用は事前に支払うのが一般的です。フルローンは、これらの諸費用も借入額に含みます。返済能力がある方なら、初期費用の負担を軽減できるでしょう。
元手なしで始めるメリット
諸費用や頭金を一度に支払わなくて済むため、スタート時の貯蓄が減らない点がメリットのひとつです。貯蓄が一気に減るのが不安な方や他に出費を予定している方に魅力的な方法といえるでしょう。
また、貯蓄を残しておくと、思わぬ事態にも無理なく対応が可能です。例えば、地震や台風といった予測できない災害で建物が崩壊するかもしれません。一部は保険で賄えますが、修繕の規模が大きいほど金銭的な負担が大きくなります。十分な貯蓄があれば、生活を困窮させるリスクが軽減できるでしょう。
元手がないことのリスク
ローンの返済では、融資を受けた購入費用や諸費用だけでなく、金融機関が定める金利も支払う必要があります。一括で支払う場合に比べて、最終的な出費が大きくなる点を理解しておきましょう。
金利が上乗せされることで、継続的な支払いに負担を感じる恐れがあります。収入状況によっては支払いが滞るケースも考えられるため、入念な返済シミュレーションが必要です。「完済まで問題なく支払い続けられるかどうか」をシミュレーションして、フルローンの利用について判断しましょう。
不動産投資を少ない金額で始められるおすすめの投資物件
不動産投資に大金を費やせない方は、少ない金額で始められる方法を実践するのがおすすめです。価格が安い土地や物件を前提に、少額でもスタートしやすい不動産を選びましょう。駐車場経営や投資信託も選択肢のひとつです。ここでは、少額で始められる投資方法を5つ紹介します。
区分マンション
マンションやアパートを一棟購入するのが不安な方は、一部屋単位で投資できる区分マンションがおすすめです。不動産投資会社が所有するマンションから希望の部屋を購入することで家賃収入が得られます。
一棟投資とは異なり、少額で始められることがメリットです。1か月当たりの家賃収入は少なくなるもの、少額投資には有益な方法といえるでしょう。複数のエリアで投資したり徐々に投資金額を増やしたりしたい方にも向いています。
築古物件
新築物件にこだわらないなら、「築古物件」と呼ばれる不動産に注目しましょう。多くの場合、法定耐用年数を超えた物件を指し、築十数年という物件が一般的な不動産に比べて安く販売されています。
投資家が自由にリフォームやリノベーションができる点がメリットですが、購入後にかかるコストを考慮する必要があるでしょう。物件の購入費用を抑えつつ、自由度の高さを求める方にとって魅力的な選択肢といえます。
地方物件
同程度の規模で建てられた物件でも、エリアによって販売価格は異なります。人口密度の高い都心部に比べると、地方の物件は安価で手に入れやすいのが特徴です。競合が少ない地域を選んで、販売価格が安い不動産を探すとよいでしょう。
ただし、空室により収入が減るリスクには注意が必要です。また、少ない元手で成功するには、物件の場所や価値の見極めが重要になるでしょう。入居者にとって魅力的な物件であれば、地方でも十分な収益が期待できます。
競売物件
不動産の所有者がローンを支払えず、裁判所が差し押さえた後に再販売した物件が「競売物件」です。不動産投資会社が販売する物件に比べて、数割程度安い価格で競売にかけられます。減額の度合いは物件の状態によって異なりますが、築年数が浅くても安く購入できる場合があり、コストを抑えられる方法のひとつです。
ただし、通常の売買取引とは異なり、引き渡しの手続きや立ち退き交渉は購入した投資家が行います。弁護士や司法書士との契約が必要になる場合があり、手続きが複雑になりやすい点を理解しておきましょう。
不動産投資は物件だけでない
住居として利用する物件ではなく、駐車場（土地）や小口化商品に投資する方法があります。いずれも一棟投資に比べて費用を抑えやすいのが特徴です。具体的には以下のような投資先が考えられます。
- 駐車場経営：月極または時間貸し駐車場として提供
- J-REIT（不動産投資信託）：他の投資家と共同で投資
- 不動産小口化商品：物件の所有権を有した状態で、他の投資家と共に投資
- クラウドファンディング：インターネットを通じて不動産に投資
初心者にも分かる不動産投資の始め方
条件に適した物件が見つかっても、安易に投資を決断するのは賢明とはいえません。事前にある程度の知識を蓄えた上で、安心して投資できる環境を整えましょう。書籍やWebサイトで学ぶだけでなく、セミナーに参加するのもおすすめです。ここでは、初心者が不動産投資を始める際の具体的な流れを解説します。
セミナーに参加する
不動産投資に関する知識が不十分だと感じている方は、セミナーに参加して有益な情報を収集しましょう。投資の経験がない方や初心者を対象としたプログラムがおすすめです。専門的な知識だけでなく、資金繰りの方法やリスクについても学べるでしょう。
不動産投資会社によっては、マンツーマンのセミナーも行っています。また、有料のプログラムが不安な方は無料相談や体験コースを選んでもよいでしょう。気になる疑問や悩みは可能な限り解消してから投資を始めることが大切です。
エリアを選ぶ
知識に自信がついたら、投資先のエリアを選びましょう。エリア選びには、周辺エリアの将来性を見極める力が必要です。自治体や国の情報をチェックし、開発計画の有無を確認しましょう。
依頼したい不動産投資会社が決まっているなら、担当者に相談しながら選ぶと安心です。十数年から数十年にわたって所有することになるため、長期間収益を見込めるかどうかを基準に選ぶとよいでしょう。
物件を選ぶ
投資するエリアが決まったら、購入物件を決定します。新築・中古・築古といった中から希望に合ったタイプを条件に挙げて選びましょう。販売価格だけでなく、購入後にかかるコストに注目することも大切です。
候補をピックアップしたら、現地に足を運んで物件や周辺環境をリサーチします。物件の部屋数やターゲットを考慮し、学校の有無や最寄り駅までの距離も確認しましょう。物件の需要があるかどうかを見極める重要な工程です。
利回りを検討する
購入する不動産について具体的な収支シミュレーションを作成します。シミュレーションに必要な情報は以下の通りです。
- 固定資産税（毎年）
- 家賃の下落率
- 電気設備や水回りの修繕費
- 退去時の原状回復費
- 確定申告の依頼料（外注の場合）
- 売却譲渡税
- 売却時の仲介手数料
以上の金額を考慮して、利回りを判断します。ローンの返済額も影響するので、借入金額を明確にした上でシミュレーションしましょう。
事前審査
購入する物件が確定したら、金融機関に事前審査の申し込みをします。金融機関によって審査基準が異なるので、収入や属性、資金、不動産投資以外の借入状況を加味した上で、自分に見合った金融機関を選びましょう。
審査が厳しい金融機関は金利が低い傾向がありますが、審査が緩ければ金利が高い場合がほとんどです。資産に関する資料が用意できる方は、申し込みの際に提出するとよいでしょう。
条件の交渉
物件販売の担当者と条件の交渉をします。販売価格の割引や仲介手数料の調整といった交渉を中心に、コストを抑えるための商談を行いましょう。中には、100万円以上の割引が適用されるケースもあります。
ただし、全ての希望が叶うわけではありません。物件の状態や時期によって割引が可能かどうかは変わるため、あくまでも付加価値的な意味合いで交渉しましょう。
契約の手続き
ローン審査に通過し不動産投資会社と商談が成立した後は、本格的な売買契約の手続きを行います。ローン審査の結果が分からないうちに契約する場合、ローン特約を活用しましょう。万が一融資を断られた場合でも、売買契約のキャンセルが可能です。
売買契約の際には、売り手と買い手の間で複数の書類を交わします。投資活動を左右する内容も含まれているため、詳細までしっかりと確認した上で契約しましょう。不明な点は事前に質問し、双方の食い違いがないよう手続きすることが大切です。
物件の引き渡し
契約が成立すると、購入した不動産が投資家の手に渡ります。トラブルを未然に防ぐためにも、土地や部屋の状態はできる限り早く確認すると安心です。契約内容と相違する点を見つけた場合、早めに担当者に問い合わせましょう。
問題がなければ、必要な書類を用意して登記手続きをします。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。手続きを全て終えると、投資家の不動産経営がスタートします。管理会社の協力を得ながら、有益な結果へつなげていきましょう。
初心者が不動産投資を成功させるコツ
入念なリサーチと物件選びができれば、投資初心者でも収益の獲得は見込めます。すぐに決断するよりも、慎重に進める心掛けが重要といえるでしょう。元手として用意できる金額の他、ゴール設定や資金繰りの勉強も大切です。ここでは、不動産投資を成功に導くコツを3つ紹介します。
しっかり勉強する
不動産投資のノウハウを構築するには、事前の情報収集が必要です。Webサイトや書籍、セミナーといった複数の観点から知識を深めましょう。間違った情報を習得することがないように、実績の有無を重視して選ぶことも大切です。
物件の選び方だけでなく、税金の種類やローンの組み方もチェックしましょう。知識が深まると、投資活動中のリスクヘッジがしやすくなります。早く始めたいと焦らずに、正確な知識を少しずつ蓄える意識が重要です。
資金や目的を考える
不動産投資を検討している方は、不動産に投資したい理由や目的を明らかにしましょう。株式投資や投資信託といった他の投資方法にはない不動産投資ならではの理由や目的は、以下の通りです。
- 家賃収入だけで生活したい
- 本業の他に不労所得を得たい
- 将来のために資産を効率的に増やしたい
個人的な理由や目的を明確にすると、購入する物件の規模やエリアが決めやすくなるでしょう。現状の収入や資産額を把握することも大切です。
少額から始める
元手がなく投資をためらっている方は、少額投資からスタートするのも選択肢のひとつです。区分マンションや不動産投資信託のような出費を抑えられる投資方法に限定して検討しましょう。
少額投資は損失のリスクを軽減できるだけでなく、少しずつ規模を拡大できます。投資が軌道に乗ったら、一棟投資のような高額な投資に挑戦してもよいでしょう。リターンの大きさも重要なポイントですが、最初のうちは金銭的な負担を考慮しながら投資すると安心です。
まずはセミナーに参加してみよう
「何から始めたらよいのか分からない」「資金面で不安がある」という方は、信頼できる不動産投資会社のセミナーに参加しましょう。初心者向けのセミナーなら同じ目標を持つ投資家と知り合えるので、モチベーションアップにもつながります。
経験者や専門家が登壇するセミナーに参加すれば、独学では習得しにくい知識を得られるでしょう。効率的に情報を獲得するのにおすすめの勉強方法です。
まとめ
不動産投資は元手がなくてもスタートできますが、融資の可否は収入状況により異なります。金利によって支払総額が増えるため、長期的なシミュレーションを行った上で決断しましょう。区分マンションのような少額で始められる物件を選ぶのも有効な方法です。
