不動産投資の利回りは、利益を計算する上で重要な数字です。しかし、不動産投資を始めるにあたり、利回りの目安やどのような物件を選べばいいのか分からないという方もいるのではないでしょうか。高利回りが期待できる物件や利回りを理解できれば、安定した利益を得ることが可能です。
そこでこの記事では、不動産投資の利回りの目安や高利回りの物件を探すためのコツなどを解説します。
もくじ
不動産投資の利回り目安はどれくらい？
利回りが理解できていないと、不動産投資で成功するのは難しいかもしれません。利回りとは、投資しているものを売却した際の「売却損益」と「利息」を含めた収益割合です。不動産投資を検討している方にとって、どれくらいの利益が見込めるのかは気になるでしょう。ここでは、利回りの計算方法や相場をご紹介します。
利回りの計算方法
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。表面利回りとは、不動産を所有すると発生する税金や管理費といった諸経費を計算に含めない利回りです。表面利回りには、満室を想定したときの利回り（想定利回り）で記載されていることがあるので注意しましょう。
多くの場合、不動産会社の広告では表面利回りが記載されています。表面利回りのほうが、利益率が良く見えるのと支払う諸経費が決まっていない場合があるためです。空室物件の場合は、家賃収入が確定していません。その場合は、相場の家賃で計算しましょう。表面利回りは下記の計算式で求められます。
実質利回りは、より現実的な利回りを算出するために不動産投資にかかる諸経費を含めた利回りです。不動産の売り出し段階では、家賃以外の諸経費が明確になっていない場合もあります。諸経費が確定していないと正確な数値は算出できないため、注意が必要です。下記の計算式が実質利回りの計算式となります。
ワンルームマンションの利回り相場
利回りは、投資する不動産の価格や家賃によって変化するのが特徴です。他にも、エリアや物件のスペックによっても変化します。不動産投資を始める際には、購入価格や見込める利益のバランスがとれた利回りの物件を見つけましょう。
ワンルームマンションは購入価格が安く、始めやすい不動産投資といえます。初めて不動産投資をする方にもハードルが低い点が魅力です。都心ワンルームマンションの相場は下記を参考にするとよいでしょう。
| 築年数 | 利回り相場 |
|---|---|
| 新築 | 3％後半〜4％前後 |
| 築20年くらいまでの中古物件 | 4％〜5％半ば |
| 築20年〜35年の中古物件 | 7％〜10％ |
理想の利回りは3.0〜3.5％
満室になった際の利益をしっかりとれる3.0〜3.5％の利回りが理想となります。利回りは入居者を集めて、家賃収入がある状態での収益割合です。つまり、入居者が集まらなければ利回りがよくても利益は発生しません。
利回りは購入する物件の価格が安く、家賃が高ければ利率がよくなります。しかし、利率がよい物件が投資に適した物件とは限りません。エリアやスペックなどから安く販売しないと買い手がつかないといったリスクも考えられるでしょう。
高利回りが期待できる物件
不動産投資が成功したときの見返りが大きい高利回り物件を探している方もいるでしょう。入居者を集められる見込みがあれば、比較的低い利回りの物件でも利益を出すことが可能です。ここでは、高利回りが期待できる物件についてご紹介します。
利回りが高い物件の特徴
利回りとは、投資用に不動産を購入した際に発生する収益割合です。どれくらいの利益が出るのかを算出する数字なので、利回りが高いと発生する利益も高くなります。高利回り物件は、不動産投資で大きく稼ぎたい方におすすめの物件といえるでしょう。
利回りを高くするには、支出を減らして収入を増やす必要があります。不動産投資にとっての支出とは、物件の購入費用や管理費や修繕積立金などの諸経費です。一方で、入居者から受け取る家賃が収入となります。つまり、物件を安く購入し、諸経費を抑えることができれば高利回りが期待できます。
利回りが高い物件の見抜き方
利回りの高い物件は、購入価格が安く高い利益の見込める物件です。物件を安く購入するには、地価が安いエリアを見るとよいでしょう。都心と比べて地方は地価が安くなるため、物件の価格も下がる傾向にあります。また、新築ではなく、中古の物件で探すと利回りの高い物件を見つけられるでしょう。中古物件は、新築物件より安い価格で購入が可能です。
また、ランニングコストとなる管理費を低く設定している物件でも高利回りの実現が可能でしょう。
さらに家賃相場が下落していない物件であれば、高額な家賃収入も見込めます。地価が安く、家賃相場が下落していない中古のマンションを探せば高利回りの物件を見つけられるでしょう。
物件は利回りだけで選ばない
高利回りの物件は、大きな利益が期待できるため魅力的です。しかし、利回りだけにつられて投資するのは避けましょう。表記されている利回りは、満室の状態で算出する想定利回りの場合があります。しかし、実際は複数物件をもって入ればいくつかは空き物件になる可能性もあるでしょう。空室があれば、想定していた利回りは実現できません。
安定した収入が得られなければ、損失のほうが大きくなることもあります。利回りをよく見せるために、管理費を最低限に設定している場合もあるでしょう。最低限に設定していると、修繕の際に積立金が足りないといったトラブルが発生することがあります。管理コスト・維持コストをしっかり想定して、現実的な利回りを計算しましょう。
利回りが高くても避けた方がよい物件
利回りが高い物件は、高い収益が見込めるため魅力的です。購入時に算出されている利回りの通り、継続して利益を生むことができれば利回りの高い物件を選ぶのもよいでしょう。しかし、利回りが高くても避けた方がよい物件もあります。ここでは、高利回りでも損失を生むリスクがある物件の特徴をご紹介します。
借地権物件
物件のみを購入して、土地は借りる購入方法を借地権物件と呼びます。土地を借りているため、毎月の地代と更新料が必要です。諸経費が膨らむため、利回りが悪くなる可能性があります。入居者がいない場合は、収入がない状態で支出のみがかさむのもデメリットといえるでしょう。
また、物件を売却するのも困難になります。借地権物件には融資がつきません。そのため、売却の際には融資には頼らず個人の資産で購入する必要があります。購入希望者が現れず、売却額を下げないと売れない状況に陥ることも考えられるでしょう。
旧耐震基準の物件
現在建てられている物件は、1981年6月に変更された新耐震基準をもとに設計されています。旧耐震基準の物件とは、耐震基準が見直される前の1981年5月以前に建てられた物件です。地震が頻発している現在の日本では、旧耐震基準の物件は人気が低い傾向にあります。
古く耐震基準も以前の物なので、安い価格で購入でき利回りをよくできる可能性は少なからずあるでしょう。しかし、肝心な入居者を集められなければ、利益が発生しないのでおすすめできません。
管理状態が悪い物件
物件は定期的なメンテナンスをしなければ、よい状態を保つことができません。管理状態が悪い物件は見た目も悪くなり、入居者を獲得しづらい物件になる可能性があります。入居者を獲得できないと、収入を得られないためおすすめはできません。
戸建てやアパートの場合は、修繕するのを前提に購入して利益を産む方法もあるでしょう。しかし、区分マンションは貸し出す部屋の修繕が可能ですが、マンション全体の修繕は管理組合や管理会社の管轄となります。マンションの外観を変えるのは、難しいでしょう。
管理費が高い物件
利回りが高い物件は魅力的ですが、物件の価格を下げて管理費や修繕積立金を高く設定して高利回りに見せている物件もあります。その場合、空室を作ってしまった際の損失が大きくなるでしょう。また、管理費が高い物件は売却しづらく価格を下げて売却する必要が出てくるかもしれません。
しかし、管理費が安過ぎる物件も考え物です。これは新築の物件に多くある事例となります。建築初期には修繕に費用がかからないため安く済みますが、急激に吊り上げられる場合があるため注意が必要です。そうなると利回りは悪くなるでしょう。積立金が少なく修繕ができない事態になれば、マンションの価値が下落する恐れもあります。
入居者が少ない物件
地方の物件は、地価が安く設定されているため物件の購入価格を抑えることが可能です。物件の購入価格を抑えれば、利回りにもいい影響が出るでしょう。しかし、入居者を募れなければ収入減がないため、利回りがよくても利益が発生しません。
入居者を確保するための手法を確立していたり、見込みがたっている物件であったりすれば利益を作れるでしょう。しかし、地方や駅から遠く入居者に人気がない物件では、利益を発生させるのは難易度が高いといえます。
利用価値が少ない物件
不動産投資は必ずしも利益が発生する投資ではありません。利益がないと判断したら、多少の損には目をつぶって早めに売却して最低限の損失で抑えるのも重要です。不動産は持っているだけで税金が発生します。利益が期待できない物件は持っているだけ損です。
そのため、購入するときからリスク管理として売却する方法も検討しましょう。具体的には、利用価値の少ない物件を避けるのがおすすめです。公道に接していない物件は立て直しができません。このような再利用が難しい物件は、売却が難しくなります。
修繕計画がずさんな物件
マンションは経年劣化がつきものであることを忘れてはいけません。しっかりとした管理をしなければ、劣化スピードは加速し修繕の頻度も増えるでしょう。マンションの劣化に備えた修繕費用の支払いは、修繕積立金が主な資金源となります。この修繕積立金が物件に見合わない場合や、修繕計画がずさんだと物件の価値を大きく下げてしまうでしょう。
場合によっては、管理会社や管理組合に対して裁判で争う場合もあります。裁判にまでなってしまうと、一般にも情報が公開されてしまう可能性もあるでしょう。そうなると、売却しようにも買い手がつかないこともあります。
不動産投資会社の選び方
不動産投資を始めようと思っている方の中には、どのような物件を選べばよいか分からないと悩んでいる方もいるかもしれません。知識のない状態での不動産投資は危険です。不動産投資会社に相談して自分に合った物件を見つけましょう。そのためには、自分に合った不動産会社を見つけるのも重要です。
賃貸経営管理ができる会社
不動産投資を副業として始める方もいます。別に本業を持っている方にとって、購入した不動産の管理を自分で行うのは困難です。また、専門知識がないと健全な管理もできないでしょう。その場合は、賃貸経営管理会社にお願いするのがおすすめです。
賃貸経営管理会社に依頼する際も厳選して選ぶことが大切です。購入後のトラブルを回避するためにも、購入時に信頼関係を築けている不動産投資会社にお願いするのもよいでしょう。不動産投資会社の中には、賃貸経営管理まで一括サポートしてくれる会社もあります。
信頼と実績が大切
不動産投資会社との関係は物件を購入したら終わりではありません。ほとんどの場合、その後もお付き合いが続きます。そのため、担当の方との相性も鍵を握っているといえるでしょう。信頼できる会社であるのと同時に、信頼できる人か判断することも大切です。自ら足を運んでスタッフ対応のチェック、企業情報や口コミなどをリサーチするのもよいでしょう。
実績のある会社のほうが審査なども通りやすく、よい条件で融資を受けられる場合があります。複数の不動産投資会社を回って提案された金利から選択するのもよいでしょう。
まずはセミナーに参加してみよう
不動産投資は必ず成功するものではないため、成功率を高めるために情報収集が不可欠です。不動産投資を始める前に、まずは知識を身に付けましょう。不動産投資会社に相談するのもおすすめです。
不動産投資会社のなかには、定期的にセミナーを開催している会社もあります。セミナーに参加して成功例や失敗例を学び、自分に合った不動産投資のスタイルを見つけましょう。
まとめ
不動産投資を始めたいと考えている方は、まずは利回りを理解することから始めましょう。利回りは、実際の損益とは乖離している場合があることも忘れてはいけません。安定して利益を生みやすい物件の利回りは3％~3.5％が目安です。利率が高すぎても低すぎても、想定した利回りが実現できない場合もあります。
初めての不動産投資は、分からないことだらけで不安も多いでしょう。成功率を高めるためには情報収集が不可欠です。不動産投資を始める前に、不動産投資セミナーに参加するなどして、まずは知識を身に付けましょう。
