不動産投資で収益が発生した場合、確定申告して所得税や住民税を納税しなければなりません。確定申告の際に青色申告すれば、青色申告特別控除を受けられるので節税効果があります。
しかし、「自分は青色申告できるのか、すべきなのか」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。そこでこの記事では、不動産投資で青色申告する条件とメリットを紹介します。青色申告について学べば、所得税や住民税を節税するのに役立つでしょう。
不動産投資で青色申告できる条件
不動産投資をしていれば、誰でも青色申告できるわけではありません。青色申告するには一定の条件を満たす必要があります。
ここからは青色申告する条件を詳しく解説するので、必要な手続きをして青色申告できるようにしましょう。手続きによっては期限が決められており、期限を超過するとその年は青色申告できなくなります。
青色申告の控除額は2種類
青色申告すると青色申告特別控除を受けられます。控除額は55万円と10万円の2種類です。55万円の控除の条件を満たしていないときに10万円の控除を受けられます。
55万円の控除の条件を満たしているときは、e-Taxによる申告か電子帳簿保存をするのがおすすめです。この場合の控除額は10万円上乗せされて65万円になります。
電子帳簿保存をするには事前に税務署から承認を受けなければならないので、65万円控の除を受けたいならe-Taxを利用するほうが手軽です。
条件1：事業規模の不動産貸付が行われていること
55万円の控除を受けたいなら、事業規模の不動産貸付をしていなければなりません。国税庁によると、事業規模の不動産貸付として判断するおおよその基準は以下の通りです。
- アパート、マンション：10室以上
- 戸建て：5棟以上
不動産投資で貸し出している物件の数が上記の基準を超えているなら、55万円の控除を受けられます。青色申告で10万円の控除を受けるときは、事業規模の不動産貸付という条件は適用されません。
事業規模に満たなくても、青色申告するメリットがあります。
条件2：複式簿記を行うこと
55万円の控除を受けるには、複式簿記で帳簿を付けなければなりません。複式簿記は金銭の出入りと資産の増減をセットで記載する方法です。確定申告するときには、複式簿記による記帳に基づいて作成した以下の書類を税務署に提出します。
- 貸借対照表：資産と負債のバランスを記載したもの
- 損益計算書：収益・費用・利益を一覧で記したもの
複式簿記は単式簿記に比べて複雑ですが、55万円の控除を受ける条件のひとつなので、きちんと勉強しましょう。
青色申告承認申請書の提出も必要
青色申告をしたいときは、事前に青色申告承認申請書を提出しなければなりません。提出先は納税地を所轄する税務署で、提出期限は以下の通りです。
- 青色申告をしようとする年の3月15日まで
- 事業を開始した日から2か月以内（1月16日以降に事業を開始した場合）
期限内に青色申告承認申請書を提出しなかった場合は、その年は青色申告できません。白色申告しなければならず、青色申告特別控除によるメリットを受けられないので注意しましょう。
不動産投資を青色申告するメリット
不動産投資をしている方が青色申告すると、経営面で多くのメリットがあります。青色申告している方のみが受けられる控除を活用すれば、納める税額を減らして手元に残る資金を増やせるでしょう。
ここからは、青色申告することによって受けられる主なメリットを詳しく解説します。青色申告について詳しく知りたい方は、ぜひチェックしましょう。
青色申告特別控除の額は大きい
青色申告特別控除として、10万円・55万円・65万円のいずれかの控除を受けられます。所得額から直接控除され、その分納める税額が少なくなるでしょう。
白色申告ではこれらの控除を受けられず、税額が多くなります。青色申告は、白色申告に比べて節税効果が高いのが大きなメリットです。
事業専従者の上限に余裕がある
青色申告をしている方が事業専従者に給与を支払うと、青色申告専従者給与として控除できます。青色事業専従者給与として認められる要件は次の通りです。
- 給与を支払った相手が青色事業専従者である
- 青色事業専従者給与に関する届出書を作成し、納税地を所轄する税務署に提出している
- 届出書に記載した方法および金額の範囲内で支払う
- 事業規模に見合った額である
白色申告でも事業専従者控除が認められますが、配偶者は86万円、配偶者以外は50万円までです。青色申告にすると上限に余裕ができ、節税効果を高められます。
一括評価の貸倒引当金の計上ができる
貸倒引当金とは、事業で発生した売掛金や貸付金の貸倒れが発生した際の損失見込額をあらかじめ経費として計上する方法です。貸倒引当金を計算する方法には、以下の2種類があります。
- 一括評価：年末時点における貸金の帳簿価額合計額を算出し、その5.5%以下の金額を貸倒引当金勘定に繰り入れる
- 個別評価：破産手続開始の申し立てをした取引先、債務超過が継続していて好転する見通しがない取引先などに係る損失見込額を個別に貸倒引当金勘定に繰り入れる
これらのうち個別評価による貸倒引当金の計上は白色申告でも可能ですが、一括評価による貸倒引当金の計上ができるのは青色申告のみのメリットです。
赤字の繰越しが3年間可能
不動産所得で損失が発生したときには、損益通算して事業所得・譲渡所得・山林所得から損失額を控除できます。
青色申告している事業者に損益通算しても控除しきれない損失が発生している場合は、その損失を3年間繰越し可能です。翌年以降に利益が出ても、繰り越した損失を控除して課税所得を減らせます。
白色申告している事業者は利用できない制度なので、不動産投資によって損失が発生したときにも青色申告のメリットを享受できるでしょう。
不動産投資の青色申告で計上できる経費
不動産投資は他の事業と同様に、さまざまな経費がかかります。かかった経費をきちんと計上して所得額から差し引けば納める税金を減らせるので、どのような出費が経費として認められるのか確認することは大切です。
ここからは不動産投資でかかる経費を8種類紹介します。具体的な内容をチェックし、忘れずに経費計上しましょう。
1. 税金（固定資産税など）
投資用不動産を購入した際には不動産取得税や登録免許税が、所有している間は固定資産税や都市計画税が課税されます。投資用不動産に対して課されるこれらの税金は、いずれも経費計上可能です。売買契約書に貼付する収入印紙代（印紙税）も経費計上できます。
2. 保険料（火災保険など）
投資用不動産を所有するなら、賃貸オーナー向けの火災保険への加入が必要です。想定されるリスクによっては地震保険にセットで加入したり、特約をつけたりします。これらの保険料は経費に計上可能です。
3. 管理会社への手数料
物件の管理を自身でするのは難しく、一般的には管理業務を賃貸管理会社に委託します。賃貸管理会社に委託する業務は、物件の清掃や賃料の徴収などさまざまです。
これらの業務を委託すると、業務委託料などの手数料を支払わなければなりません。賃貸管理会社に支払う業務委託料は投資用不動産を管理・運営するのに必要なコストとして認められ、経費に計上可能です。
4. 税理士・司法書士への報酬
購入した不動産の登記を司法書士に依頼したとき、あるいは帳簿の作成や確定申告などの税務を税理士に依頼したときは、依頼した司法書士や税理士に報酬を支払います。これらの報酬も不動産投資にかかったコストであり、経費に計上可能です。
5. 修繕にかかる費用
物件を所有していると、入居者が退去した後のハウスクリーニングや設備の交換、壁紙や床の張り替えなどの修繕が発生します。1棟マンションや戸建てを所有しているなら、定期的に屋上防水工事や外壁の修繕も必要です。
区分所有マンションなら、修繕積立金として大規模修繕の費用を負担します。これらの修繕に関する費用は経費になるので、忘れずに計上しましょう。
例外として、居住水準や機能を向上させる目的で設備を交換したときは一括で経費計上できません。この場合は固定資産として、耐用年数に応じて減価償却することになります。
6. ローンの金利
不動産投資ローン（アパートローン）を利用して物件を購入する場合、融資を受けた金融機関に対して利息を支払います。支払った利息は経費に計上できますが、以下のポイントに注意が必要です。
- 経費計上できるのは利息部分のみ
- 建物を購入するために組んだローンの利息は損益通算可能
- 土地を購入するために組んだローンの利息は損益通算不可
投資用不動産を購入したときは、建物分と土地分で分けてそれぞれの利息を算出しなければなりません。いずれも経費計上は可能ですが、損益通算の可否が異なります。
7. 減価償却費
建物の購入にかかった費用は一括で経費計上せず、法定耐用年数に応じて減価償却費として計上しなければなりません。法定耐用年数は不動産の構造によって異なり、住宅用の建物では以下の通りです。
- 木造：22年
- RC造：47年
- 石造：38年
毎年少しずつ経費に計上する仕組みになっており、長期に渡って節税効果を得られます。中古物件を購入した際には別途耐用年数を求めなければならないため、注意しましょう。
8. 交通費など
物件を視察したり、トラブル対応で現地に行ったりする際には交通費がかかります。これらの交通費も必要経費として認められるので、忘れずに計上しましょう。他にも、税金や不動産投資に関する本を購入した際の書籍代も計上可能です。
不動産投資の青色申告で計上できない経費
不動産投資で青色申告するときには、経費計上できない費用についても覚えておく必要があります。不動産投資に直接関係ない費用は経費計上不可です。以下の税金も計上できません。
- 住民税（区市町村民税・都民税・道府県民税）
- 所得税
これらの税金は個人の所得に対して課税され、事業に対して課税されるものではないので経費計上不可です。
不動産投資で青色申告を行う際の注意点
不動産投資で青色申告するには、いくつかの条件を満たさなければなりません。ここでは注意点を3つ紹介するので、一通り確認することをおすすめします。条件を満たしていないと青色申告できなくなるので注意しましょう。
前年3月15日までに届け出る
青色申告するには、青色申告したい年の前年3月15日までに青色申告承認申請手続きをしなければなりません。期限までに青色申告承認申請書を作成して納税地を所轄する税務署に提出する必要があるので、忘れずに提出しましょう。
例外として1月16日以降に事業を開始した方は、事業を開始した日から2か月以内に届け出れば青色申告できます。最初から事業規模で不動産投資する方は、開業届と同時に青色申告承認申請書を提出するのがおすすめです。
領収書やレシートを保管する
経費を支出した際には、領収書やレシートをきちんと保管しましょう。確定申告時に提出する必要はありませんが、7年間の保管義務があります。他にも、帳簿や決算関係書類、現金預金取引等関係書類も7年間保管しなければなりません
領収書やレシートは税務調査が実施された際などに提示する必要があるため、紛失しないように確実に保管しましょう。感熱紙タイプなど、長期保存すると印字が消える可能性があるものはコピーを取っておきます。
不動産所得の出し方を確認しておく
不動産所得をどのように算出するかもきちんとチェックし、正確な金額を把握できるようにしましょう。算出に用いる計算式は以下の通りです。
総収入金額-必要経費=不動産所得
総収入金額には賃料の他に、管理費や共益費、賃借人の債務不履行などによって返還しないことになった敷金などが含まれます。礼金や更新料を徴収するときには、これらも忘れずに計上しましょう。
まとめ
不動産投資を始めるなら、青色申告などのお得な申告方法についてきちんと理解することが大切です。正しく節税すれば手元に残る資金を増やし、より効率的に運用できます。
5棟10室以上の事業規模で不動産投資する際には、青色申告するのがおすすめです。青色申告には控除や損失の繰越しなど、節税に役立ついくつかのメリットがあります。他にも、経費をもれなく計上することや正しい所得の計算方法を知ることも大切です。
納税について正しい情報を入手し、不動産投資を成功させるには、税務を含めたさまざまな観点から専門家のサポートを受けるのがよいでしょう。
