不動産投資とは

不動産投資で繰り上げ返済をするタイミングをどう見極めるか。 返済のポイントは?

不動産投資で繰り上げ返済をするタイミングをどう見極めるか。 返済のポイントは?

繰り上げ返済とは月々の返済額にプラスして、ローンの一部を前倒しで返済することです。不動産投資ローンの返済中に余剰金を得た方の中には、繰り上げ返済を検討する方もいるかもしれません。しかし、繰り上げ返済をしたほうがよいのか分からない方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資で繰り上げ返済を見極めるポイントについて解説します。繰り上げ返済のメリットとデメリットを理解すれば、正しい選択ができるでしょう。また、具体的なシミュレーションも紹介します。

不動産投資で繰り上げ返済をする5つのメリット

不動産投資で繰り上げ返済をする5つのメリット

ローンを組むときには毎月の返済額と返済期間を決めますが、繰り上げ返済では返済額や返済期間を変えられます。返済総額が減ったり返済期間が早まったりといったメリットが享受できるでしょう。ここでは、繰り上げ返済のメリットを5つ紹介します。

利息額を減らせる

利息とはお金の借り入れに対して支払う対価のことです。ローンを利用する場合、借りた元金の他に元金にかかる利息を返済しなければなりません。毎月の利息額は元金に応じて決まるため、元金を減らせば利息額も減らせます。
繰り上げ返済をすれば元金を減らせるため、最終的に支払う利息額が減らせるでしょう。ローンにかかる費用をできるだけ少なく抑えたい方は、繰り上げ返済がおすすめです。

返済期間を早められる

ローンの返済総額を決める要因のひとつが返済期間です。返済期間が長いと、元金が減るペースが遅くなり、元金にかかる利息額が増えるでしょう。繰り上げ返済をすれば、返済期間が短縮できるので返済総額を減らせます。
また、ローンを完済すると不動産を自分の資産にできます。新たな融資を申し込むときの担保として利用できるでしょう。積極的な投資を目指している方に繰り上げ返済はおすすめです。

毎月のローン返済額の負担を減らせる

繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。返済額軽減型を選べば、毎月の返済額を減らせるでしょう。支出が減ることにより生活に余裕が生まれ、次の投資のための資金作りが可能です。
建物を維持するには定期的な修繕が欠かせませんが、繰り上げ返済をすると浮いた返済額を不動産の維持管理費に回せます。安定した不動産投資を目指したい方におすすめです。

金利変動リスクの軽減になる

景気が良かったバブルの頃には高金利でしたが、1996年頃から現在に至るまでは低金利が続いています。ただし、金利変動のリスクは常に存在しており、国内や海外の経済状況が変化すれば金利の上昇も考えられるでしょう。
金利が上昇すると、返済総額が増えます。低金利のうちにローンの支払いが終われば、金利変動のリスクを最小限に抑えられ安定した投資を目指せるでしょう。

資産を拡大するまでの期間を早められる

不動産投資は新たに物件を購入することで追加投資が可能です。繰り上げ返済を利用すれば、次の不動産の購入につなげられます。高い利回りで予定よりも多く収入を得ている方は、余剰金を繰り上げ返済に回せるか検討するとよいでしょう。
毎月の収入を予想しやすく、資産形成のための計画を立てやすいのが不動産投資の魅力のひとつです。1つ目の不動産から得た利益を2つ目の不動産の投資に充てれば、資産拡大までの期間を早められるでしょう。

空室時の支払いリスクが減る

入居者が見つからずに空室が出ると、家賃収入が減ります。空室が長期化すると想定した利回りの実現が難しくなるといった影響が出るでしょう。
返済額軽減型で繰り上げ返済をすれば、月々のローンの負担を軽減できます。ローンを減らせば毎月の収益は増えるため、プールした資金を空室時の必要経費といった予備費用に回すことが可能です。想定外のトラブルに対して対策したい方は、繰り上げ返済を検討しましょう。

不動産投資で繰り上げ返済をする5つのデメリット

不動産投資で繰り上げ返済をする5つのデメリット

繰り上げ返済を上手に活用すれば、有益な投資ができるでしょう。一方、状況によっては思わぬトラブルを招くことがあるため、慎重に決定しなければなりません。
例えば、新たな投資が難しくなったり税額が上がったりする場合があります。ここでは、繰り上げ返済のデメリットについて見てみましょう。

手数料がかかることがある

繰り上げ返済を申し込むと、手数料がかかる場合があります。1回の繰り上げ返済に対して数千円〜数万円の手数料がかかる金融機関や残った元金の数%を手数料とする金融機関などさまざまです。
また、申し込み方法によって別途手数料がかかるため、事前にどのくらいの手数料がかかるのか確認しましょう。例えば、インターネットでの手続きは無料ですが、窓口や電話の場合は手数料を取る金融機関があります。

急な支出に対応しづらくなる

不動産投資をする際には、災害や経年劣化によって急に多額の出費が必要になることも考えなければなりません。
繰り上げ返済で手元にお金が残っていないと、修繕の必要が生じたときに対応が難しくなるでしょう。繰り上げ返済を検討するときは、どのくらいのお金を手元に残しておく必要があるか、シミュレーションすることをおすすめします。

新しい不動産投資に着手する資金を用意できない

不動産投資の魅力のひとつは、新たな不動産を購入することで家賃収入を増やせることです。しかし、繰り上げ返済を優先し過ぎると新たな不動産の購入資金を用意できないため、投資の拡大が難しくなるでしょう。
繰り上げ返済をすれば毎月の収益が増えるので、手元に資金を残しやすいという考え方もあります。しかし、繰り上げ返済に回す資金を新たな不動産の購入に充てれば家賃収入が得られ、繰り上げ返済をしたときより収入を増やせるでしょう。

経費計上額が減る

不動産投資ローンの返済額のうち、利息は確定申告する際に経費として計上が可能です。利息は資金の調達コストと見なされるため、経費として計上できます。一方、元本は借りたお金を返すだけなので経費にはなりません。
繰り上げ返済をすると利息額が減ります。つまり経費計上額が減るため、所得税が増える場合があるでしょう。繰り上げ返済を検討している方は、所得税がどのくらい増えるのかをシミュレーションしましょう。

日常生活に支障を来す場合がある

貯金を切り崩してまで繰り上げ返済をする方もいますが、無理な返済は日常生活に支障を来す危険があるため避けましょう。不動産投資で物件を管理する際には、以下のリスクが考えられます。

  • 家賃の滞納
  • 想定外のリフォームやリノベーション
  • 利回りをアップさせるための広告宣伝

手元に資金があれば急な出費にも対応できますが、用意できないときは生活費を切り崩さなければなりません。無理のない範囲での返済をおすすめします。

不動産投資で繰り上げ返済を見極める2つのポイント

不動産投資で繰り上げ返済を見極める2つのポイント

不動産投資ではローンの返済のタイミングをしっかりと見極めましょう。元本を減らさずに返済を続けたほうがよいケースもあります。ここでは、繰り上げ返済が適切かどうかを見極めるポイントについてまとめました。
利回りや手元の資金の残高をチェックすれば、繰り上げ返済の可否を判断できるでしょう。

利回りが低い物件の繰り上げ返済は避ける

利回りの低い不動産を繰り上げ返済すると、自己資本比率が高まります。自己資本比率とは全ての資産のうち、自分で所有している資産を表す数値です。繰り上げ返済をすることで、投資した不動産を自分の資産にできます。
一見メリットに感じますが、自己資本比率が高まると、少ない資金で投資効果を上げて収益性を高めるレバレッジ効果が得られません。利回りの低い物件の繰り上げ返済に資金を回すよりも、利回りの高い物件の頭金にするほうが効率のよい投資といえるでしょう。

修繕費を確保できているか

不動産投資では、災害による被害箇所の修繕や建物の老朽化によるリフォームやリノベーションといった不測の事態が考えられます。修繕費が不足した場合、投資の資金や生活費の一部を修繕費に充てなければなりません。
万が一の事態に備えられるように、繰り上げ返済を検討する際には自己資金に余裕を持たせましょう。修繕費がどのくらいかかるのかシミュレーションし、資金を積み立てておくとリスクを減らした不動産投資が可能です。

不動産投資で繰り上げ返済をしないという選択

不動産投資では繰り上げ返済をしないのも選択肢のひとつです。繰り上げ返済ができるほど自己資金に余裕があれば、新しい不動産投資に踏み切ったほうがよいでしょう。
例えば、不動産投資の利回りは中古マンションで3%〜7%、新築マンションでも2%〜5%です。繰り上げ返済をして利息額を減らすよりも、2%以上の利回りで収益を上げるほうが効率的でしょう。
また、分散投資をすれば、リスクの軽減が可能です。不動産がひとつだけだと空室が出たときに収益が一気に下がりますが、複数の物件があれば空室が出ても他の物件の家賃収入でカバーできます。
利回りや分散投資を考えると、繰り上げ返済より新たな不動産投資のほうが魅力的な選択肢といえるでしょう。

不動産投資で繰り上げ返済をする2つの方法

不動産投資で繰り上げ返済をする2つの方法

メリットとデメリットを慎重に検討した結果、繰り上げ返済をする方もいるでしょう。繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。繰り上げ返済を申し込む前に、それぞれの特徴を把握するとよいでしょう。ここでは、2つの方法の特徴を分かりやすく解説します。

期間短縮型で繰り上げ返済をする

期間短縮型とは月々の返済額は変えずに、返済期間だけを短くする方法です。返済期間を20年でローンを組んだ場合、元金の一部を返済することにより18年や15年といった当初よりも早い時期にローンを完済できるでしょう。
期間短縮型は早めに元金を減らせるので、残りの返済期間が長い場合に大きな効果が期待できます。一方、毎月返済する額は変わらないため、想定外の事態に対処できるよう手元にはある程度の資金を残しましょう。

返済額軽減型で繰り上げ返済をする

返済額軽減型とは返済期間を変えずに月々の返済額を減らす方法です。例えば、月々の返済額が10万円の場合、元金を減らすことで9万円や8万円といった返済額にできます。
返済額軽減型は毎月の支出を減らせるため、金銭的な負担を軽くでき生活にゆとりが生まれるでしょう。一方、返済期間は変わらないので利息額の大幅な軽減は期待できません。利息額をできるだけ減らしたい方は期間短縮型がおすすめです。

不動産投資ローンで繰り上げ返済をした場合のシミュレーション

不動産投資ローンで繰り上げ返済をした場合、返済総額や返済期間、月々の返済額はどのくらい減るのでしょうか。以下の条件でシミュレーションします。

  • 借入金は2,500万円
  • 金利2%(返済期間中変動なし、元利均等)
  • 返済期間は25年
  • 返済開始から5年後に300万円の繰り上げ返済をする

繰り上げ返済をしない場合、返済総額は31,788,933円、利息分は6,788,933円、ローンの返済回数は300回です。
期間短縮型を選択して繰り上げ返済をすると、返済総額は30,461,777円、利息分は5,461,777円、返済回数は260回となり、返済総額を約132万円減らせます。
また、返済額軽減型の繰り上げ返済をすると返済総額は31,146,536円、利息分は6,146,536円です。月々の返済額は105,963円から90,787円に減らせます。また、返済総額の差は約64万円と、期間短縮型に比べると大きくありません。

まとめ

まとめ

不動産投資ローンの負担を軽減したい方は繰り上げ返済がおすすめです。返済期間の短縮や毎月の返済額を減らすことで、返済総額を抑えられます。
ただし、利回りや分散投資の面から考えると、繰り上げ返済をしないのもひとつの選択肢です。不動産投資の経験が少ない方は、繰り上げ返済を見極めるのが難しいでしょう。

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