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資産運用で知らないと困る利回り、「表面利回り」とは?

資産運用で知らないと困る利回り、「表面利回り」とは?

資産運用をしていると「利率」や「利回り」という言葉をよく聞きます。さらに、資産運用の中でも、不動産投資になると「表面利回り」や「実質利回り」という言葉も出てきます。
これらの言葉の違い、なんとなくはわかっていても、実際のところ細かい違いまでは説明できない…という方もいるのではないでしょうか。似ているようで、実は異なるこれらの言葉、しっかり押さえることで投資判断の力を養いましょう。

「利率」と「利回り」の違い

利率とは、利息の元金に対する割合のことを指します。ほとんどの場合が、年間の金利を表していますが、中には月利、日利などという形で、月あたりや一日あたりの利率を示す場合もあります。
一方、利回りは投資した額に対してどの程度のリターンが上がるかを示した指標です。

A:1200万円のマンションに投資をして80万円の家賃収入があった場合
B:2500万円のマンションに投資して140万の家賃収入があった場合

上記のAとBのどちらが投資効率がよいと考えられるでしょうか。
利益額を見るとBの方が金額が大きいですが、利回りで考えると下記のようになります。

(家賃収入)÷(投資額)×100=利回り

A:6.67パーセント
B:5.6パーセント

つまり、Aの方が投資効率のよい投資先であるという判断ができます。
実際に計算するとなると、ここに税金なども勘案する必要があるので注意しましょう。

長期投資4つのメリット

不動産投資においても、利回りについては投資先を判断する材料になります。物件の検討資料である「マイソク」には利回り●パーセント、という文言がよく見られます。利回りが大きいほどその物件の収益性が高いと判断できます。
不動産投資の場合に気を付ける必要があるのが、この「利回り」の考え方に2種類あるという点です。それが「表面利回り」と「実質利回り」です。

表面利回りとは

マイソクに書いてある利回りは「表面利回り」に該当します。表面利回りは、上記の利回りと同じ意味を持ちます。すなわち、家賃収入と投資額で算出する想定される数値です。普段、サイト上や会話の中で利回りという単語が出れば、表面利回りのことであると考えてよいでしょう。

実質利回りとは

一方、「実質利回り」は、投資金額とそれに対するリターンに加えて、維持管理費や税金など、マンション経営に必要な経費も考慮した利回りになります。

上記のA、Bで実質利回りを考えてみましょう。

A:1200万円のマンションに投資をして80万円の家賃収入があり、経費に32万円かかった場合
B:2500万円のマンションに投資して140万の家賃収入があり、経費に38万円かかった場合

この場合の実質利回りは

(家賃収入-経費)÷(投資額)×100=実質利回り

A:4パーセント
B:4.08パーセント

となり、Bの方が若干投資効率がよいという判断になります。

注意すべき表面利回り

これらのことから、マイソクやサイト上では利回りが良い物件を見つけたとしても、完全に信用してしまうことはリスクであると言えます。運営における経費などを鑑みて、実質利回りを予測することで、本当に良い物件なのかを見定めることができます。

ただ、実際に計算しようとすると、管理料や修繕積立金、出張費用などと、初期費用である仲介手数料や司法書士手数料など、計算式は膨れ上がります。また、空室損失費や修繕費といった、正確に見積もることの難しい数値があります。そのため、実質利回りをある程度計算する場合は、管理費と修繕積立金という実質利回りに大きな影響を与える数値のみを念頭に入れて計算するとよいでしょう。
表面利回りは、その前段階でのひとつの指標とし、これだけで決めてしまわないように注意しましょう。

まとめ

資産運用での利回りと「表面利回り」を中心に、利率と「実質利回り」についてもご紹介しました。
不動産投資における表面利回りと実質利回りの違いはお分かりいただけたでしょうか。実質利回りについては年ごとに変化する可能性があるので、マイソクなどには表面利回りが掲載されます。そのため、表面利回りだけで物件を考えてしまいがち。

実際の不動産経営にはランニングコストがかかりますので、実質利回りについても考慮し、自分の手元に毎月いくら残るのか、という点を抑えることが不動産投資のポイントと言えます。
資産運用で不動産投資を行うなら、表面利回りだけにとらわれず、実質利回りを予測していい収益物件を選んでいきましょう。

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