不動産に関連する投資について調べていると、不動産投資の他にREIT（リート）というワードが登場します。いずれも不動産を対象とした投資ですが、どのように違うのかよく分からない方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資とREIT（リート）の違いを紹介します。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解すれば、自分の投資スタイルにマッチした方法を選べるでしょう。
もくじ
不動産投資とREIT（リート）の特徴を比較
不動産投資とREIT（リート）の特徴を詳しく見ていきましょう。いずれも不動産を対象とする投資ですが、内容は大きく異なります。自分に合った投資方法を選ぶには、資金の動きや利益を得るための仕組みをきちんと理解することが大切です。
【不動産投資】不動産の賃料が収入になる
不動産投資は、1棟マンションや区分所有マンション、戸建てといった不動産に直接投資し、購入した不動産を賃貸します。賃貸した結果、得られる賃料が収入となるのが特徴です。
したがって、自己資金や不動産投資ローン（アパートローン）を活用して、不動産を購入しなければなりません。賃料を得られるだけでなく、不動産そのものが資産になるのもポイントです。
一般的に「不動産に投資する」と聞いて思い浮かべるスタイルと考えればよいでしょう。
【REIT（リート）】証券化された不動産に投資
REIT（リート）は、不動産投資法人が投資家から集めた資金を不動産に投資し、賃料や不動産の売却利益を配当金として投資家に還元するのが特徴です。
不動産に直接投資するのは投資家ではなく投資法人で、日本の不動産を対象とするものは「J-REIT」と呼ばれます。
法律上、REIT（リート）は投資信託に分類される金融商品です。証券取引所に上場されており、株式と同様に取引できます。
不動産投資とREIT（リート）の共通点
不動産投資とREIT（リート）の共通点をチェックしましょう。それぞれの仕組みは大きく異なりますが、共通点もいくつか存在します。主な共通点は以下の通りです。
- 不動産を利用する投資方法
- 長期運用に向いている
- 株式投資より高い利回りが期待できる
- インフレに強い
- 物件価格、家賃相場、空室状況によって収益が変動する
- 金利変動によるローン返済金額の変化が収益に影響する
- 災害リスクがある
- 税制改正や法改正リスクがある
いずれも不動産に関わる投資なので、共通点も多岐にわたります。長期運用を目的としている方や利回りを重視する方におすすめです。
不動産投資とREIT（リート）の違い
共通点が多い不動産投資とREIT（リート）ですが、違いもあります。「投資できる金額」「換金性の高さ」「ローン利用の可否」「元本割れのリスク」といった点で違いがあるため、正しく理解してから投資を始めるとよいでしょう。ここでは、不動産投資とREIT（リート）の違いについて解説します。
投資できる金額
REIT（リート）は1口単位で売買できるため、最低投資金額は投資したい銘柄の価格です。1口の価格は数万円〜数十万円程度なので、比較的少額で投資できるでしょう。
一方、不動産投資は現物不動産を購入しなければならず、数百万円〜数億円の資金が必要です。購入後も物件の管理や修繕で継続的にコストがかかるでしょう。少額から投資できるREIT（リート）のほうが投資を始めるハードルが低いといえます。
換金性の高さ
REIT（リート）は証券として取引所で売買するため、株式同様に換金性が高いのがメリットです。すぐに売却して現金化しなければならない状況が考えられるときには、有力な選択肢になるでしょう。
現物不動産を現金化する場合、購入者を見つけて売買契約を結ばなければならず、かなり時間がかかります。物件や条件によっては購入者が見つからず、現金化できないこともあるでしょう。
ローンを利用できるか
不動産投資では高額な現物不動産を購入しなければならないため、不動産投資ローン（アパートローン）が利用できます。一方、REIT（リート）は証券化された不動産に投資するため、不動産投資ローンは利用できません。
ローンを利用して現物不動産を購入することは、自己資金以上の資金を投資することにつながります。したがって、成功したときのリターンが期待できるでしょう。
元本割れのリスク
REIT（リート）は株式や為替と同様に、市場の状況に応じてリアルタイムで価格が変動するのが特徴です。最悪の場合、価格が大きく下がり、元本割れすることもあるでしょう。
不動産投資は購入した不動産に価値があります。経年によって物件価格が下落することもありますが、金融市場に連動していないので変動は緩やかです。元本割れリスクという面で考えると、不動産投資のほうが安全といえるでしょう。
不動産投資とREIT（リート）のメリット・デメリット
投資する際に「何を重視するのか」「どの程度のリターンを求めるのか」によっておすすめの投資スタイルは異なります。これから投資を始めようと考えている方は、メリット・デメリットを把握して自分に合った方法を選びましょう。
ここでは、不動産投資とREIT（リート）の違いを踏まえた上で、メリット・デメリットについて解説します。
メリット・デメリット比較表
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 不動産投資 | ・購入した不動産が資産になる ・ローンを利用することでレバレッジ効果が期待できる ・運用に成功したときのリターンが大きい ・生命保険の代わりになる |
・物件を購入するために多くの資金が必要 ・流動性が低く、換金しにくい ・購入後も管理や修繕に多くのコストがかかる |
| REIT（リート） | ・数万円~数十万円で投資を始められる ・証券会社で売買でき、流動性が高い ・不動産の購入や運用に手間やコストがかからない ・分散投資でリスクヘッジしやすい |
・元本割れリスクが高い ・上場廃止リスクがある ・投資法人が経営破綻する場合がある ・配当金が大きく減少するリスクがある |
不動産投資とREIT（リート）のメリット・デメリットをまとめると上記の通りです。それぞれの詳細について以下で詳しく解説します。
【不動産投資】メリット・デメリット
不動産投資のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。主なメリットは以下の通りです。
- 現物不動産が資産になる：不動産自体に資産価値があるため、担保として投資の幅を広げられる
- レバレッジ効果が期待できる：ローンを利用することで、自己資金を大きく超える資金を運用できる
- 生命保険代わりになる：ローン契約時に団体信用生命保険に加入することにより、ローンの契約者が死亡時にはローンの残債なく家族に資産（不動産）を残せる
一方、以下のようなデメリットもあります。不動産投資のメリットを享受するには、デメリットを理解した上で始める必要があるでしょう。
- 物件の購入に多額の資金が必要：ローンを利用する場合でも一定の自己資金が必要なことが多い
- 流動性が低く、換金しにくい：不動産を現金化したいと思っても時間がかかる
- 管理や修繕に多くのコストがかかる：物件の価値を落とさないためには管理や修繕が必要
- 空室リスクがある：賃料が入らないと、ローン返済の負担が大きくなる
【REIT（リート）】メリット・デメリット
REIT（リート）のメリット・デメリットについても詳しく解説します。REIT（リート）に投資するメリットは以下の通りです。
- 少額で投資をスタートできる：1口単位（数万円~数十万円）で購入できる
- 換金性が高い：証券会社で簡単に売買でき、現金化が簡単
- 不動産の購入や運用に手間がかからない：不動産の選定、購入、管理、運用は不動産投資法人が行うので、手間がかからない
- リスクヘッジしやすい：複数の銘柄に分散投資できる
一方、REIT（リート）にもデメリットがあるのでチェックしましょう。覚えておきたいデメリットは以下の通りです。
- 元本割れリスクが高い：価格が市場に連動して変化するため、現物不動産より元本割れリスクが高い
- 上場廃止リスクがある：銘柄自体が上場廃止になるリスクがある
- 投資法人が経営破綻する恐れがある：不動産に投資している法人が経営破綻するリスクがある
- 配当金が大きく減少するリスクがある：運用成績の変動によって配当金が大幅に減少するリスクがある
不動産投資とREIT（リート）のおすすめ人物像比較
メリット・デメリットがそれぞれに存在する不動産投資とREIT（リート）は、向いている方も異なります。
ここでは、不動産投資とREIT（リート）をおすすめしたい人物像を具体的に見てみましょう。自分の投資スタイルに合った方法を選ぶことが大切です。
【不動産投資】大きなレバレッジ効果を求める人！
不動産投資はローンを利用して現物不動産を購入し、賃貸することで収益を得ます。したがって、自己資金より大きな資金を投資することよるレバレッジ効果を活用したい方に適した方法といえるでしょう。
他にも、「現物不動産を実際に確認して投資対象を決めたい」という不動産が有する資産価値を重視する方にもおすすめです。家族に不動産という資産を残したいと考えている方にも向いています。
【REIT（リート）】手間を省きたい人！
REIT（リート）は不動産投資を投資法人が行うため、手間を省きたい方におすすめします。不動産投資に興味はあるけれど、物件の選定や管理をする時間がない方にとっては始めやすい投資のひとつです。
また、数万円~数十万円の証券を1口単位で購入できるので、比較的少額から投資を始めたい方にも向いています。分散投資によるリスクヘッジができるのも、安全性を求める方に適した投資といえるでしょう。
少額資金で不動産投資を始めるには
不動産投資には「物件の購入に多額の資金が必要」というデメリットがあり、購入するための資金を捻出できないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。そのような方におすすめなのが、少額資金でも始められるタイプの不動産投資です。
注意しなければならないポイントもありますが、少額から不動産投資を始めたい方にとっては魅力的な手段といえるでしょう。ここでは、少額資金で始める不動産投資について解説します。
自己資金を投じなくても始められる場合も
自己資金がなくても金融機関から融資を受け、調達した資金で不動産に投資できます。レバレッジ効果により、投資した金額に対する利回りが大きくなるのがメリットです。また、手元に現金が残るので、事故や災害で物件が破損し修復費がかかったとしても返済を続けられます。
一方、自己資金が多い方に比べて、ローンの金利が高くなるというデメリットに注意しなければなりません。借入額が大きくなるため、返済不能に陥るリスクもあります。
中古マンション投資がおすすめの理由
少額資金で不動産投資を始めるなら、中古マンション投資は見逃せません。中古の区分所有マンションは新築マンションより安く購入できるため、用意しなければならない資金も少なくて済みます。
マンションは賃料相場が大きく変わらず、資産価値が低下するスピードも緩やかなので、投資金額に対する利回りが高くなるのがメリットです。少額で不動産投資を始めたいと考えている方は中古マンションも候補に入れるとよいでしょう。
信頼できるパートナー選びは必須
不動産投資は利回りや資産価値という面でメリットが大きい投資です。しかし、不動産投資法人に運用を任せるREIT（リート）より手間がかかるため、専門家のサポートが必要な投資といえるでしょう。
不動産投資を成功させるには、不動産市場や金融市場に詳しいパートナーを選ぶことが大切です。長期運用を前提とした投資なので、信頼できるパートナーと相談しながら戦略を決めましょう。
まとめ
不動産を対象にした投資には不動産投資やREIT（リート）があります。それぞれにメリット・デメリットがありますが、長期的な資産形成や利回りの高さを重視するなら不動産投資がおすすめです。
また、少額から不動産投資を始めるなら、中古の区分所有マンションという選択肢があります。どのような不動産投資をするにしても、専門家のサポートは重要でしょう。
